Pronájem

Klientka vlastní dům rozdělený na samostatné pokoje, které přenechává k užívání. Situace je specifická ve třech bodech: Délka pobytu se liší: Někteří obyvatelé zde bydlí týden, jiní měsíc, další mají smlouvu na rok. Absence doplňkových služeb: Během pobytu neposkytuje absolutně žádné hotelové služby (žádný průběžný úklid, stravování, recepce ani výměna prádla). Platba je čistě paušální: Platba za pokoj je sjednána jako jedna fixní částka, která v sobě zahrnuje jak samotné užívání prostoru, tak spotřebu energií a služeb. Tyto služby se po skončení pobytu (ani ročně) nijak nevyúčtovávají podle skutečné spotřeby. Lze i ty týdenní a měsíční pobyty obhájit jako klasický nájem podle § 9 ZDP na základě toho, že neposkytuje žádné doplňkové služby? Nebo naopak hraje roli skutečnost, že platba probíhá formou „all-inclusive“ paušálu bez vyúčtování služeb, což spolu s krátkodobostí automaticky překlápí tyto kratší pobyty do ubytovací služby, tj. podnikání podle § 7 ZDP? 

Firma dlouhodobě pronajímá pozemek, na kterém je umístěna mostní váha a vážní domek. Pevně zabudovaná váha je součástí pozemku. Podléhá nájem váhy základní sazbě DPH a nájem domku a pozemku bude osvobozený? Nebo celý nájem bude osvobozený s možností volby uplatnění DPH mezi plátci?

Česká firma, plátce DPH, opouští nájemní prostory, bohužel musí podle smlouvy předčasně ukončit nájemní vztah a vznikají jí tyto náklady s tím spojené, u kterých nevíme jejich daňovou uznatelnost. Máme na účtu Výdaje příštích období částku, která představuje časové rozlišení rentfree z důvodu toho, že jsme prvních 6 měsíců nemuseli platit nájemné; tuto částku budeme ke dni ukončení nájemní smlouvy muset zaúčtovat jednorázově do výnosů ve výši jeho konečného stavu, který doposud nebyl rozpuštěn? Pronajímatel nám bude vystavovat smluvní pokutu na částku cca 400 000 Kč z důvodu předčasně ukončeného nájmu. Za standardních okolností bychom ještě platili poslední 4 měsíce nájmu za cca celkem 600 000 Kč. Ve finále se nám tedy tato smluvní pokuta ekonomicky vyplatí více než platit zbylé nájemné.  V pronajatých prostorách jsme provedli TZ, které jsme se souhlasem vlastníka daňově odpisovali. Daňová zůstatková cena je ke dni ukončení nájmu 130 000 Kč. Pronajímatel souhlasil, že se s námi vypořádá za toto TZ a uhradí nám za něj 70 000 Kč. Zde jsme nastudovali, že do výše úhrady bychom mohli mít daňovou zůstatkovou cenu TZ daňově uznatelnou, je to tak? 

Společnost s r. o. má v obchodním majetku služební automobil, který je na operativní leasing. Uplatňuje si tudíž z něho DPH a chce mít celou částku nájmu vozidla v daňových nákladech. Je možné, aby jednatel bez nároku na odměnu jednatele dostal jako bonus vozidlo, které bude využívat pro své soukromé účely a zároveň bude toto vozidlo nadále v daňových nákladech společnosti? 

Plátce DPH si pronajal nebytové prostory. Nájem je z pohledu DPH osvobozený. Pro účely svého podnikání, ale prostory, se souhlasem pronajimajitele opravil/upravil s tím, že nese veškeré náklady. Část úprav měla charakter opravy a část charakter technického zhodnocení. Pronajimatel mu neudělil souhlas s odepisováním TZ. Nájemce sám neposkytuje žádná osvobozená plnění z pohledu DPH. Všechna plnění jsou zdanitelná. Jak prosím z pozice nájemce přistoupit k nákladům na opravu a TZ z pohledu daně z příjmů a DPH?

Společnost s r. o. je nájemce v objektu, kde se vyměnily nevzhledné koberce za nové. Nájemce se s pronajímatelem dohodl, že uhradí polovinu nákladů za výměnu. V nájemní smlouvě bohužel o nákladech na běžnou údržbu není nic zmíněno. Lze tento náklad zahrnout do daňově uznatelných výdajů a ještě dále přefakturovat na podnájemce?

Firma, s. r. o., v 2015 provedla technické zhodnoceni na pronajaté nemovitosti. Neměla podepsaný souhlas pronajímatele, proto TZ neodpisovala, má ho jen zařazené v majetku. Nyní došlo k ukončení nájemní smlouvy. Jakým způsobem nájemce může vyřadit TZ z evidence majetku? Na jakých účtech vyřazení zachytí v následujících případech: pronajímané prostory uvede do původního stavu nebo pronajímané prostory vrátí tak, jak je upravila, tj. s TZ.

Společnost, s. r. o., plátce DPH, vlastní bytový dům se 6 byty, ve kterém pronajímá byty občanům. Nájem je tedy z hlediska DPH osvobozen a uváděn na ř. 50 DP. Při pořízení nebylo uplatněno DPH, kolaudace proběhla v 02/2024. Nyní se rozhodla, že jeden z bytů chce prodat. Ostatních 5 bytů bude dále pronajímat. Protože se jedná o prodej do 23 měsíců od kolaudace, by měl být prodej zdanitelný. 1. Pokud tedy prodá byt neplátci nebo občanovi, zatíží prodej DPH? Pokud prodá firmě, bude tam reverse charge? 2. Jak to bude s odpočte, z nákladů na tento jeden byt? Pokud bude prodej zdanitelný, může si zpětně nárokovat DPH z nákupů v nějakém poměru? Jak dlouho zpětně?

Soukromý zemědělec, plátce DPH má uzavřenou Smlouvu o zemědělském pachtu s právnickou osobou, plátcem DPH. Na smlouvě je vyčíslena výše pachtovného + výše daně z nemovitosti. Byla dohodnuta fakturace s DPH. Právnická osoba vystavila fakturu, kde účtuje pachtovné + DPH a dále samostatně daň z nemovitosti - bez DPH. Je možné tuto daň z nemovitosti uplatnit do výdajů zemědělce, nebo je to daň zaplacená za jiného poplatníka a je to tedy nedaňový výdaj. Tento zemědělec má další Smlouvy o pachtu uzavřené s fyzickými osobami, neplátci DPH. Na smlouvách je opět samostatně vyčísleno pachtovné a samostatně daň nemovitosti. Zemědělec platí těmto osobám celkovou částku najednou. Může si tuto celkovou částku uplatnit do výdajů nebo je pro něj daň z nemovitosti nedaňový výdaj?

Majitel nemovitosti pronajal nemovitost v minulém roce pouze na 6 měsíců. Rád by použil jako výdaj úroky z hypotéky. Musí tyto úroky krátit jen na dobu, kdy nemovitost pronajímal?

Klient koupil rodinný dům – do SJM. Zatím jako investice, později možná pro vlastní bydlení či děti. Nyní probíhá částečná rekonstrukce (cca 1 mil. Kč). Poté se bude dům dlouhodobě pronajímat, buď celý, nebo jako 2 byty. Na nemovitost je hypotéka. Dále klienti vlastní byt v SJM – ten se dlouhodobě pronajímá. Uplatňují výdaje procentem z příjmů (30 %). Pán má dílnu, kterou pronajímá firmě, není v SJM. Uplatňuje výdaje procentem z příjmů (30 %). Nákup domu - podáme přiznání k dani z nemovitých věcí do ledna následující roku. Je to tak? Žádné další daně se již řešit nemusí? Může se dům, nyní dlouhodobá investice, odpisovat a uplatnit náklady na opravy a základní vybavení pro provoz již za rok 2025, kdy je zprovozněn (bohužel zatím bez nájmce) a od roku 2026 pronajímán? Nyní je vedena evidence skutečných příjmů a výdajů. Při zpracování DPFO se rozhodne, zda využít skutečné výdaje nebo výdaje % z příjmů, což by bylo pro klienta výhodnější – je to možné? Jak´je to s náklady na částečnou rekonstrukci, je možné vést daňovou evidenci a zařadit vše do odpisů (30 let) – kupní cena + rekonstrukce, případně nábytek, částečné vybavení… Mohou se tři pronájmy rozdělit – manželka vše v SJM by přiznala a danila dům a byt a manžel pouze dílnu, která je na jeho jméno, není v SJM? Tzn. pronájem dílny dát do DPFO manžel, kdy použije výdaje procentem (30 %), manželka by měla byt a dům (v SJM), kdy by uplatňovala skutečné výdaje (odpisy, opravy a nájem). Dosud dílnu a byt měl v DPFO pouze manžel, uplatňoval % z příjmů. Nebo musí být vše jen na jednoho z manželů a uplatnění nákladů stejným způsobem u všech nemovitostí (i když jiné vlastnictví)? Daň z nemovitostí jde za manželem. Výhodnější by bylo: v SJM vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje (odpisy, náklady na opravy…). Co je v majetku – je možno uplatnit úroky z hypotéky v DPFO? Žádná další hypotéka není. I když tam zatím majitel nebydlí, opravuje nemovitost, v budoucnu pronajme a později bude bydlet člen rodiny (děti nebo sami majitelé)? A až jednou, za 5, 10 let by dům byl pro jejich bydlení či pro děti, skončil by pronájem nemovitosti. Jak je to z pohledu daní z příjmů, případně doplacení: Musí se opravovat DPFO nebo prostě skončí příjem/nájem a tím i náklady/odpisy?

Pronajímatel i nájemce jsou OSVČ, zemědělci, plátci DPH. Prosím o vysvětlení pojmů krátkodobý pronájem a dlouhodobý pronájem, a to konkrétně u strojů, pozemků, hospodářských zvířat. Nájmy u těchto věcí je třeba fakturovat vč. DPH? Pokud ano, s jakou sazbou? Je ohledně DPH (zda uplatnit či neuplatnit) rozdíl v případě krátkodobého či dlouhodobého nájmu? 

Pronajímáme řadu nemovitostí (nebytových prostor), kde je DUZP u nájmu určeno v nájemní smlouvě např. jako první (pracovní) den daného měsíce/čtvrtletí, za které se nájemné platí, případně i varianta, že DUZP je první den měsíce předcházejícího období, za které se nájemné platí, nebo varianta, že DUZP je prvních den druhého měsíce čtvrtletí, zda které se nájemné platí. Pronajímatel i nájemce jsou plátci DPH, a DPH je k nájmu připočítáváno. Je takto určené DUZP správně, resp. může být určeno ve smlouvě? 

Firma, plátce DPH, provede opravu najaté nemovitosti nad rámec běžných oprav v 1. roce nájmu, v celkové výši základu daně 960 000 Kč a vynárokuje si DPH v celkové hodnotě 201 600 Kč. Opravu provede na základě písemné dohody s vlastníkem (fyzická osoba, neplátce DPH), jeho souhlasu, včetně dohodnuté částky za provedenou opravu. Ve smlouvě je stanoveno měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč s tím, že po dobu prvních 5 let bude nájemce hradit nájemné nepeněžní formou, tj. bude tzv. odbydleno. Nájemce zaúčtoval v 1. roce provedenou opravu v základu daně takto: MD 381/D 321 ... 960 000 Kč a MD 343/D 321 ... 201 600 Kč (nárok DPH). Nájemce následně účtuje měsíčně: 1. předpis měsíčního nájemného ve výši 1/60 na účty 518 MD/379 Dal 16 000 Kč; pohledávka k vlastníkovi: 378 MD 16 000 Kč/ 648 Dal 13 223,15 Kč + 343 Dal 2 776,85 Kč (21 % DPH); přefakturace opravy ve výši měsíčního nájmu 548 MD 13 223,15 Kč/ 381 Dal 13 223,15 Kč; zápočet 379 MD/378 Dal ... 16 000 Kč. Je správné účtovat operace 2.-4.? Neměla by stačit jen účetní operace MD 518/D 381 ... 16 000 Kč nebo 13 223,15 Kč? Musí nájemce při tzv. odbydleném nájemném vypořádat DPH vůči státu, viz účetní operace č. 2? Jde o to, že na konci 5. roku zůstane na účtu 381 nevyčerpaný zůstatek 960 000 - (60 × 13 223,15) = 166 611 Kč. A pokud ano, kdy je den zdanitelného plnění pro odvod DPH na straně nájemce? Je to den ukončení opravy, tzn. 31. 12. prvního roku, kdy byla provedena oprava, nebo jsou to jednotlivá měsíční plnění po dobu 60 měsíců stanovených ve smlouvě?

DPH, daň z příjmů, metody uplatnění nákladů a sazeb, praktické příklady pronájmu nemovitostí - vše vám přehledně vysvětlí naše 30minutové video! Co se z přednášky dozvíte? Rozdíl ve vymezení pronájmu vs. ubytovací služby (DPH a daň z příjmů) DPH u pronájmu: osvobození, dobrovolné zdanění, krácení koeficientu Správné použití sazeb DPH (vč. sociálního bydlení) Daň z příjmů z pronájmu: nájem vs. podnikání Výdaje: paušální (30 %) vs. skutečné, odpisy majetku Modelové situace a časté chyby  Registrujte se a podívejte se na video zdarma! Ve spolupráci s Ing. Michalem Dvořákem jsme pro vás připravili praktickou videopřednášku, kterou můžete zdarma shlédnout po přihlášení do aplikace DAUČ.

Obchodní společnost vlastní sportoviště. Toto sportoviště si každý pracovní den od 14:00 do 19:00 pronajímá sportovní spolek pro svoje neziskové sportovní aktivity. Je možné vystavit fakturu za rok výše zmíněného pronájmu bez DPH dle § 56 ZDPH s tím, že to není řada krátkodobých pronájmů, ale jeden dlouhodobý?

Fyzická osoba pronajímá rodinný dům, který postavila v roce 2024. Jak to bude z pohledu daně z příjmu, když výdaje chce uplatňovat skutečné, tj. náklady + odpisy? Z čeho brát odpisy, když dům byl postaven svépomoci, tudíž není jasně daná vstupní cena? Lze tuto vstupní cenu brát podle odhadu, který si nechá vypracovat? Firma s. r. o. pronajímá byty: Na vstupu má nájemní smlouvu s fyzickou osobou a dále to pronajímá občanům. Nájemné se bude púčtovat MD 518/D 602 a zálohy na služby (vodné, teplo) MD 314/D 324 a jak je správně proúčtováno vyúčtování služeb? 

Společnost pronajímající nebytových prostor chce uzavřít pronájem se společností registrovanou v jiném členském státě EU (konkrétně Německu), prozatím bez provozovny. Může nájem podléhat DPH dle § 56a odst. 3 po novele od 1. 7. 2025? Nezakládá se provozovna automaticky pro německou společnost, pokud se pronajme prostor a pak tedy nesplňujeme podmínky, že jde o společnost bez provozovny v tuzemsku?

Klientka OSVČ má k příjmům podle § 7 ZDP i příjmy podle § 9 ZDP. Do konce roku 2024 pronajímala část svého bytu, který má v osobním vlastnictví od roku března roku 2024 a od roku 2025 pronajímá celý byt. Tento byt pořídila s manželem do SJM v roce 2016 a od roku 2019 začali část bytu pronajímat. V březnu roku 2024 manžel daroval svojí část bytu klientce, která tak od 03/2024 vlastní celý byt. Do roku 2022 přiznával příjmy manžel klientky a uplatňoval vždy paušální výdaje. V roce 2023 přiznávala v přiznání již klientka (byt byl ještě v SJM) a pokračovala v uplatňování nákladů paušálem. Za rok 2024 vzhledem k tomu, že pronajímá ještě jeden byt pořízený v roce 2023 s pomocí úvěru, tak přešla na skutečné výdaje, přičemž dle jejího přiznání neuplatnila k tomuto bytu žádný náklad, protože nelze kombinovat paušální a skutečné v rámci dílčího základu podle § 9 ZDP a nechtěla zřejmě řešit poměrnou část odpisů. Od 1. 1. 2025 začala byt pronajímat celý a bude určitě zase uplatňovat skutečné náklady v rámci § 9 ZDP a má tyto dotazy: Vzhledem k tomu, že v případě, začátku nájmu do 5 let se bere jako odpisovaná cena kupní cena a nájem začal v roce 2019, tak se reálně bude odepisovat z ceny pořízení, i když až do roku 2023 se uplatňovali paušální výdaje a v roce 2024 sice skutečné, ale nulové? Jedná se o byt v Praze s pořizovací cenou 5 mil. a aktuální tržní nyní cca 13 mil.V případě, že ano, nastala v případě darování v roce 2024 nějaká změna v tom smyslu, že když se odepisovalo z původní pořizovací ceny, tak v případě darování 1/2 bytu, tak lze tuto nově vlastněnou část bytu odepisovat z tržní hodnoty k 03/2024?V případě, že tedy od roku 2025 de facto začne uplatňovat odpisy poprvé a bude odepisovat rovnoměrně, tak se jedná v roce 2025 o odpis 1,4% a další roky 3,4% a odepisuje 30 let od roku 2025 nebo se odpisy počítají již od začátku nájmu, i když se nevyužívaly, případně od roku 2024, kdy v rámci § 9 ZDP byly skutečné náklady, ale u tohoto bytu nulové?S tímto dotazem souvisí poslední a to, v případě, že by nějaký rok opět využila z nějakého důvodu paušální, tak se doba odepisování prodlužuje o dobu, kdy uplatňuje paušální namísto skutečných?

Právnická osoba, s. r. o. má pronajaty kancelářské prostory v administrativní budově (jedno patro). Se souhlasem pronajímatele si pořídila FVE sestávající z panelů na střeše, akuboxy (baterie), střídač a rozvaděč. Součástí dodávky byla konstrukce na střeše a přívod kabelů ze střechy do patra (do samostatného rozvaděče pro toto patro). FVE funguje na principu výroby a použití pro potřeby firmy (dle dostupných informací funguje na principu hybridního měniče s nulovým přetokem). Přetoky přebytečné energie nejsou, tj. při plné kapacitě baterií FVE nevyrábí. Uvedení do provozu bylo 7/2025. Chtěla by použít nový způsob odpisování. Je naše úvaha správná, že konstrukci na střeše a rozvody (kabely) vč. poměrné části nákladů na instalaci a montáž se zařadí jako TZ budovy a zbývající část se zařadí do 2. odpisové skupiny. Nezdá se nám, že by mělo být pořízení celé FVE jakou TZ budovy – i po demontování/odstranění z provozu bude možné užívat patro bez jakýchkoliv úprav (elektřina bude ze sítě).