Prodej nemovitých věcí a DPH - funkční celek, stavební pozemek
Plné znění otázky
Plátce DPH, právnická osoba, pořídila v 5/2012 nemovité věci a to: zcela zastavěný pozemek výrobní halou, zcela zastavěný pozemek skladem, zčásti zastavěný pozemek stavbou občanského vybavení, pozemek ostatní plochy s přípojkou, pozemek ostatní plochy částečně zpevněný asfaltem či betonem (manipulační plocha), pozemek ostatní plochy nezasíťovaný, nezpevněný (bez plánované výstavby, ani v územním plánování). Pozemky spolu sousedí a nachází se v průmyslovém areálu, kde sídlí vlastníci jiných nemovitých věcí. Vlastník se rozhodl výše uvedené nemovité věci prodat. V kupní smlouvě jsou nemovité věci rozepsané položkově s poznámkou, že položkové prodejní ceny slouží pouze pro účetní účely. Kupní cena je sjednána v celkové výši 40 mil. Kč jako konečná. DPH není ve smlouvě řešeno. Znalecký posudek není zpracován. Na skladu byla provedena rozsáhlá rekonstrukce a byla provedena přístavba zcela dokončená 11/2015, přitom v 1/2014 byl vydán dodatečný kolaudační souhlas s užíváním zcela nedokončené stavby od 10/2013, který nabyl právní moc v 12/2013. Dotazy: 1) Lze pohlížet na prodej nemovitých věcí jako na dodání funkčního celku nehledě na položkový rozpis nemovitých věcí? a) Pokud ano, záměrem kupujícího je provozovat výrobní činnost a nákup za účelem dalšího prodeje. Nákupy budou převažující činností, tzn. lze skladovou halu brát za hlavní předmět prodeje? b) Pokud ano, podle § 56/3 ZDPH je splněn 5-letý test pro osvobozené plnění. Budou tak v tomto režimu všechny prodávané nemovité věci? 2) Od kdy se přesně počítá lhůta pro osvobození dle § 56/3 ZDPH v dotčeném případě rozsáhlé rekonstrukce skladové haly? Je to od 1/2014 nebo ode dne nabytí právní moci? Pokud by byl po 11/2015 vydán další kolaudační souhlas, pak by lhůta počínala běžet až od tohoto kolaudačního souhlasu? 3) Pokud se na dodání nemovitých věcí bude pohlížet jednotlivě, nikoliv jako na funkční celek, pak pozemek ostatní plochy částečně zpevněný asfaltem či betonem a pozemek ostatní plochy nezasíťovaný budou posuzovány jako stavební pozemek a daněny sazbou 21 %? a) U pozemku nezasíťovaného, byť nebyly zahájeny žádné úkony k výstavbě, je rozhodující, že se nachází v zóně pozemků s ním sousedících, které jsou zastavěné, příp. jsou přinejmenším zasíťované? b) Bylo by pak možné vzít ke zdanění cenu, která je ve smlouvě uvedena u jednotlivých položek prodávaných nemovitých věcí, byť je tam poznámka, že slouží pouze pro účetní účely? Pokud ne, jaký způsob výpočtu lze v takovém případě doporučit pro účely DPH za správný, pokud cena celkem zahrnuje několik režimů DPH?