Osvobození od daně z příjmů z prodeje tří bytů při reinvestici do nového bydlení

Plné znění otázky

Poplatník, český daňový rezident, žijící trvale v ČR, zaměstnán u firmy v ČR (příjmy dle § 6 ZDP). Poplatník pořizuje nové bydlení v r. 2025 (zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník od 20. 2. 2025, tento byt financoval zápůjčkami od bývalého zaměstnavatele a známých. Tyto půjčky budou v budoucnu umořeny z prodeje bytů, které poplatník vlastní, a z hypotéky, kterou si na nový byt vezme.

Za účelem financování nového bytu prodá byt č. 1 – nabytý darem od rodičů (jako družstevní podíl) v 01/2024 a převeden do osobního vlastnictví poplatníka k 10/2024 v tomto bytě poplatník nebydlel. Tento byt č.1 byl pronajat od srpna 2024 do února 2025.

Další prodávaný byt č. 2, rovněž družstevní a rovněž nabyt darem od rodičů v 01/2024, do osobního vlastnictví převeden 10/2024. V současném době v něm bydlí matka poplatníka. Bude se stěhovat k poplatníkovi do nového bytu po ukončení prodeje tohoto bytu. Výnosy budou použity na umoření zápůjčky na nový byt. Dále plánuje prodat byt č. 2 ve které současně bydlí – družstevní byt, poplatník se svou rodinou v něm bydlí déle než 2 roky. Výnos z prodej půjde rovněž na umoření nebankovních půjček na nový byt.

Předpokládáme, že darováním družstevního bytu došlo k přerušení časového testu pro osvobození prodeje bytu č. 1 a bytu č. 2 je možné využít tzv. podmínečného osvobození příjmu z prodeje nemovitosti reinvestičním využitím prostředků (§ 4b odst. 2 a 3 ZDP), předpokládám, že se nemusí oznamovat správci daně.

Je nutné, aby platba šla přímo z advokátní úschovy na umoření části zápůjčky od nebankovních firem (bývalý zaměstnavatel)? Je nutné tento byt nacenit k okamžiku nabytí – a tím zjistit, zda poplatník nemusel podat přiznání k DPFO s přílohou dle § 38v ZDP k datu nabytí, nebo tím, že oba byty budou prodány nyní za částku 4 mil. Kč a 1,5 mil. Kč jsou potvrzením toho, že se příloha § 38v nemusela dělat?

Ohledně bytu č. 2 – podmínka osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP – poplatník se bude do nového bytu stěhovat dříve, než tento prodá, pokud rozumíme znění zákona správně, nesmí byt před prodejem využívat např. k pronájmu, ale může ho nabízet již před přestěhováním do nového bytu.