Definice podstatné změny u rekonstrukce a osvobození či neosvobození z pohledu DPH

Plné znění otázky

Klient je menší developer, PO plátce DPH a chtěl by si vyjasnit výklad některých, v jeho očích sporných bodech u "Informace k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025" vydané Generálním finančním ředitelstvím. Hlavně by si rád vyjasnil výpočet výše nákladů na podstatnou změnu u rekonstruovaných budov. V jeho konkrétním případě se nejednalo o kompletní výstavbu nových budov, ale rekonstrukce dvou starých - celkově bylo na rekonstrukci obou objektů vynaloženo cca 21 mil Kč. Z toho v rámci rekonstrukce 1. objektu (RD s třemi bytovými jednotkami) se dá uvažovat s náklady 8,5 mil Kč, s tím, že zde to stavebně bylo na m2 nákladnější, ale zároveň vzhledem k charakteru stavby byla prodejní cena na m2 nižší. Zároveň ještě před realizací této rekonstrukce a do jejího dokončení proběhla dle klienta ještě jedna podstatná změna a to u 2. objektu (RD s šesti bytovými jednotkami) s náklady cca 5,25 mil Kč, která znamenala, že objekt bylo případně možné znovu užívat (oprava střechy, stabilizace objektu vč. statické potřebné náhrady stropů, nosných, napojení na sítě). To bylo v době, kdy nebylo zřejmé, zda se podaří zajistit stavební povolení změny tohoto 2. objektu na bytový dům a tak klient chtěl nemovitost dát do stavu, aby bylo možné ji aspoň využívat k účelu k jakému byla původně postavena (průmyslový objekt) a tím tedy dle jeho výkladu došlo k první podstatné změně. Následně po dohodě se sousedem a získání stavebního povolení na změnu na bytový dům klient započal z jeho pohledu další podstatnou změnu (dle metodiky z “ Informace k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025” může být více podstatných změn). Po stavebních úpravách se 2. objekt zkolaudoval (kolaudace probíhala postupně po jednotlivých bytech) a postupně se začaly bytové jednotky prodávat. Doposud jsou prodány všechny byty až na poslední dva v 2. objektu (větší byty přes celé patro ). Tyto byty jsou větší a jsou v horních patrech a mají dle klienta nižší náklad na m2, které si je schopný stavebně obhájit (dražší vstupní dveře u bytů v nižších patrech, sanitární vybavení v přepočtu na plochu bytu je u menších bytů dražší, v bytech v nižších patrech bylo potřeba řešit akustiku, opatřeni proti vlhkosti atd.), ale zároveň vzhledem k jejich umístění ve vyšších podlažích, tak mají naopak vyšší prodejní cenu. Z toho důvodů vynaložené náklady na podstatnou změnu u těchto dvou bytových jednotek nepřesahují 30% základu daně z prodejní ceny a dle výkladu klienta tyto stavební úpravy tedy nejsou podstatnou změnou ve smyslu ZDPH. Má klient v tomto pravdu a lze tyto byty prodávat jako osvobozené bez nároku na odpočet? Majetek představují samostatné bytové jednotky. Vymezeny byly až po první "podstatné" změně. Vymezeny byly až po vydání stavební povolení na bytový dům. Jednalo se původně o průmyslové - zemědělské objekty. Po dokončení se z 1. objektu (kde klient odvedl z prodeje bytů DPH), stal RD s 3 bytovými jednotkami. Z 2. objektu, ke kterému směřuje dotaz k DPH, se stal bytový dům se šesti bytovými jednotkami. Co se týče nákladů, tak se jedná o jak poměrnou část nákladů na společné části domu, tak i o náklady přímo na danou jednotku.