Na co myslet při koupi nemovitosti, 2. část

Před koupí nemovitosti je běžné, že si kupující nechá provést takzvanou právní prověrku známou též pod anglickým výrazem „due diligence“. Cílem takové prověrky je zjistit maximum potenciálních problémů, které by mohly mít vliv na uskutečnění převodu nemovitosti, na podmínky takového převodu a samozřejmě na hodnotu a tedy kupní cenu převáděné nemovitosti.

Jak bylo uvedeno v předchozí části v DHK č. 7/2016, počínaje od 1. ledna 2015 zavedl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), takzvanou materiální publicitu katastru nemovitostí, která ve svém důsledku znamená, že pokud se kupující spolehne na údaj o vlastnictví nemovitosti uvedený v katastru nemovitostí a za úplatu a v dobré víře, že je prodávající vlastníkem, nabude nemovitost, stane se vlastníkem nemovitosti i tehdy, pokud by osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastník ve skutečnosti vlastníkem nebyla. Rozpor mezi skutečným stavem a stavem zapsaným může nastat z různých důvodů. V první řadě nás mohou napadnout podvodná jednání, ale nejčastěji se bude jednat i o zcela legitimní důvody, jako je například odstoupení od smlouvy nebo vady právního jednání, které mají za následek neplatnost právního jednání. Jak takové rozpory mezi skutečným a zapsaným stavem řešit, jsme rozebírali v předchozím článku.

V této souvislosti napadne mnohé, kteří mají zkušenosti s due diligence, zda je tedy třeba zkoumat historické nabývací tituly. Před vstupem nové právní úpravy v účinnost bylo zvykem zkoumat platnost nabývacích titulů minimálně deset let nazpět. Bylo tomu proto, že pokud prodávající nabyl nemovitost od nevlastníka, avšak byl v dobré víře, pak mohl vlastnické právo vydržet, pokud nemovitost držel v dobré víře minimálně deset let. Do této doby se přitom započítávala i doba, po kterou držel nemovitost v dobré víře i jeho právní předchůdce.

Podle výše rozebraného ustanovení NOZ by se mohlo zdát, že odpověď je jednoznačná, a tedy že zkoumat předchozí nabývací tituly je zbytečné. Vzhledem k tomu, že zatím neexistuje konstantní , která by toto ustanovení vykládala, je nasnadě určitá obezřetnost. Otázkou totiž je, jak se soudy postaví k výkladu pojetí dobré víry, tedy zda bude stačit, aby se kupující spolehl na zápis v katastru nemovitostí týkající se vlastníka nemovitosti, a to za předpokladu, že sám neměl pochybnosti o tom, že zapsaný stav v katastru odpovídá skutečnosti, či zda bude kupující muset zkoumat informace dostupné ve sbírce listin, kde jsou k dispozici převodní smlouvy a kde lze mnohdy jednoduše zjistit, že zapsaný vlastník vlastníkem ve skutečnosti není, protože uvedená smlouva trpí takovými vadami, které ji činí neplatnou.

Dalším argumentem svědčícím pro zkoumání nepřerušeného řetězce nabývacích titulů je i fakt, že zájmem investora rozhodně není vést zdlouhavé soudní spory a je tedy v jeho zájmu, aby byl informován, v jakém právním stavu si nemovitost kupuje a tuto informaci případně při vyjednávání o převodu nemovitosti patřičně reflektoval.

Dalším důležitým aspektem, na který je třeba v případě koupě nemovitosti dávat pozor, je kontrola přístupu k dané nemovitosti. V praxi se setkáváme se situacemi, kdy je tato na první pohled zcela zjevná zásada podceněna.

Jako příklad lze uvést situaci, kdy mezi kupujícím a prodávajícím, přes jehož pozemek vede přístupová cesta, panují dobré vztahy nebo je přístupová cesta fakticky využívána dlouhou dobu všemi vlastníky nemovitostí, které nemají vlastní přístup (například v průmyslovém areálu). Při změně poměrů však před vlastníkem může vyvstat těžko řešitelný problém.

Situace, kdy pozemek nemá přístup na veřejnoprávní komunikaci, je nejčastěji řešena zřízením věcného břemene. Existenci věcného břemene lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí, jak je uvedeno níže v části týkající se práv třetích osob.

Ve vztahu k přístupu na pozemek je třeba dbát na rozsah věcného břemene. V první řadě je třeba zkontrolovat, zda je věcné břemeno, které je za účelem přístupu přes takzvaný služebný pozemek, zřízeno ve prospěch nemovitosti nebo oprávněné osoby. V prvním případě je věcné břemeno zřízeno ve prospěch takzvaného panujícího pozemku (pozemku, který přístup nemá a v jehož prospěch je zřízeno) a jedná se o takzvanou pozemkovou služebnost.

V druhém případě je věcné břemeno zřízeno pouze ve prospěch konkrétní osoby, a tedy se jedná o služebnost osobní. Rozdíl mezi těmito dvěma typy oprávnění je pro kupujícího kruciální. Pokud by kupoval nemovitost, kde by byl přístup řešen pomocí osobní služebnosti, nezískal by tímto přístup na služebný pozemek.

Dalším aspektem je rozsah užívání služebného pozemku. Ve většině případů, je to právě požadavek příjezdu motorovými vozidly, který vlastníci nemovitostí zřízením věcného břemene řeší. NOZ rozlišuje ve vztahu k přístupu na pozemek služebnost stezky a cesty. Služebnost stezky opravňuje pouze k tomu, aby se po ní chodilo či dopravovalo se lidskou silou (tedy například na kole). Právo stezky však neopravňuje k tomu, aby na takový pozemek oprávněná osoba vjížděla například na koni. Pokud tedy bude na panujícím pozemku například jízdárna, bude muset majitel dbát na to, aby byla ke služebnému pozemku zřízena služebnost, která jej k tomu bude opravňovat. Pro to, aby majitel mohl na svůj pozemek přes služebný pozemek vjíždět motorovými vozidly, je třeba zřídit právo cesty.

Jinou běžnou možností, jak zajistit přístup k pozemku, je uzavření nájemní nebo jiné smlouvy opravňující ke vstupu na pozemek. Nevýhodou takové smlouvy může být její snazší ukončení a případně také to, že bude působit pouze mezi stranami takové smlouvy, a tedy pokud by chtěl vlastník v budoucnu pozemek prodat, neměl by nový kupující automaticky zřízený přístup k nemovitosti, což by takovou nemovitost mohlo činit těžko prodejnou.

Na tomto místě je vhodné udělat malý exkurz, jak NOZ řeší situace, kdy vlastník pozemku na něj nemá přístup. NOZ § 1029 upravuje tzv. právo nezbytné cesty. Jde o institut, který má chránit vlastníka, který nemůže řádně užívat nemovitost proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. V takovém případě může vlastník žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Soud může povolit nezbytnou cestu, a to i jako služebnost s tím, že ale musí být dbáno na to, aby co nejmíň obtěžovala souseda a co nejmíň zatěžovala pozemek. Za zřízení nezbytné cesty náleží sousedovi úplata a odčinění újmy, pokud již není kryta úplatou. Soud nicméně, mezi jinými, nepovolí zřízení nezbytné cesty, pokud si vlastník pozemku způsobí nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně.

Velkou pozornost je třeba věnovat kontrole toho, zda na nemovitosti neváznou práva třetích osob. Taková skutečnost by totiž mohla mít závažný dopad na hodnotu převáděné nemovitosti. Informaci o tom, zda na nemovitosti neváznou práva třetích osob, zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí, konkrétně z části C. Nejčastěji budou v této části zapsány informace o zástavních právech, věcných břemenech či předkupním právu.

Zástavní právo k nemovitostem slouží jako zajišťovací instrument pro případ, kdy dlužník nesplní svoji povinnost vyplývající ze smlouvy nebo ze zákona. V případě zřízení zástavního práva k nemovitosti se bude velmi často jednat o zajištění úvěru poskytnutého bankou, a to ať za účelem financování nabytí nemovitosti či jiného financování. Zástavní právo lze nicméně zřídit k zajištění i nepeněžitého dluhu. Vznik zástavního práva k nemovitosti zapisované v katastru nemovitostí je vázán na jeho zápis do katastru nemovitostí.

Důvodem, proč je tato informace pro kupujícího důležitá, je skutečnost, že zástavní právo vázne na nemovitosti a převod nemovitosti z jednoho vlastníka na druhého na tom nic nemění. V případě, že by tedy kupující koupil nemovitost zatíženou zástavním právem a dlužník, jehož splnění dluhu bylo zástavou zajištěno, by svůj dluh nesplnil, uspokojoval by se věřitel ze zástavy vlastněné kupujícím.

Vlastník nemovitosti může být kromě zástavního práva omezen i zřízením věcného břemene, tedy zřízením služebnosti nebo reálného věcného břemene. Rozdíly mezi těmito typy věcných břemen rozebereme příště. V tomto příspěvku se omezím na konstatování, že k nejčastějším věcným břemenům, se kterými se setkáváme, jsou právo jízdy, tedy přístupu na pozemek, které jsme rozebírali výše a věcné právo inženýrských sítí, například vedení drátů vysokého napětí, vodovodů či kanalizací.

Informaci o tom, zda nemovitost není věcným právem zatížena, zjistíme v části C výpisu z katastru nemovitostí. V části B1 nás naopak ve vztahu k věcným břemenům bude zajímat, jestli se na vlastnictví nemovitosti neváže oprávnění z věcného břemene.

Ve vztahu k právům třetích osob je třeba věnovat pozornost i předkupnímu právu. Tato informace je pro kupujícího důležitá z toho důvodu, že v případě, že prodávající nenabídne nemovitost předkupníkovi, tedy osobě, které svědčí předkupní právo, může se předkupník na osobě, jež nemovitost koupila, domáhat, aby mu ji prodala za převodní cenu. V případě, že předkupník předkupní právo nevyužije, bude takové právo na nemovitosti váznout dále a v případě prodeje nemovitosti bude muset její vlastník nabídnout nemovitost nejprve předkupníkovi.

Podceňována by při koupi nemovitosti neměla být ani kontrola, zda předmětná nemovitost není předmětem soudních či restitučních sporů. Informaci o sporech lze zjistit z části D výpisu z katastru nemovitostí. Restituční spory pak ověřujeme též dotazem na Státní pozemkový úřad, který vede evidenci uplatněných nároků z pozemkových restitucí dle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Státní pozemkový úřad vede též informace o probíhajících církevních restitucích dle zákona č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi a o změnách některých zákonů.

Pro úplnost uvádím, že v závislosti na typu nemovitosti a záměru nabyvatele s touto nemovitostí se zkoumají dále i veřejnoprávní povolení a omezení jako jsou například územní plány či kolaudační rozhodnutí. Vzhledem k obšírnosti tohoto tématu jej však ponechám na samostatný článek.

Kromě ryze právních prověrek se v případě koupi nemovitosti setkáváme i s prověrkami ekologickými či technickými.

Předmětem ekologických prohlídek, které se nejčastěji provádí v případě převodů průmyslových areálů či komerčních center, je především zkoumání ekologických škod a plnění legislativních povinností a případných vyplývajících rizik.

V souvislosti s ekologickou prověrkou bych ráda zmínila, že Ministerstvo životního prostředí vede seznam starých ekologických zátěží, přičemž starou ekologickou zátěží se rozumí místa, která byla kontaminována nebezpečnými látkami, jako jsou například těžké kovy, ropné látky, aromatické uhlovodíky či pesticidy, u kterých není znám původce znečištění. Tento seznam je dálkově dostupný na webových stránkách www.mzp.cz/cz/stare_ekologicke_zateze.

Technická prověrka je jedním z nejdůležitějších aspektů, které by kupující při převodu nemovitosti - budovy neměl zanedbat. V daném případě jde o prověření technického stavu budovy odborníky, kteří upozorní kupujícího na stav předmětné nemovitosti a s ním spojené výdaje na opravy či požadované úpravy. V ojedinělých případech se může na základě technické prohlídky zjistit, že nemovitost je v takovém stavu, že je pro kupujícího zcela neatraktivní, nebo že ji například nelze přestavět dle zamýšleného plánu či tak lze učinit pouze s vynaložením značných finančních prostředků. Zjištění takových na první pohled pro laika nezjistitelných zádrhelů může kupujícího včas zastavit před učiněním nevýhodné investice či umožnit mu vstoupit do jednání o snížení kupní ceny, která by zvýšené výdaje kompenzovala.

Výše jsme rozebrali některé z podstatných aspektů, které by kupující neměl při svých úvahách o koupi nemovitosti opomenout. V závislosti na záměru investora s nabývanou nemovitostí či struktuře transakce je samozřejmě vhodné zkoumat i další otázky.

V příštím díle v DHK č. 9/2016 se zaměříme podrobně na věcná břemena a jejich úpravu v NOZ, která je proti zákonu č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který věcným břemenům věnoval všehovšudy tři paragrafy, výrazně bohatší a přináší i praktické novinky.

Rozdělení zisku v s. r. o.

Právní forma společnosti s ručením omezeným je pro začátek podnikání častou volbou, neboť její zakladatelé a posléze společníci mají nárok na odčerpání celého zisku, který firma vytvoří, a současně po splacení svých vkladů, což může být i pouhá 1 Kč, neručí za dluhy s. r. o. Proto se podíváme na to, jak zisk s. r. o. rozdělit mezi její společníky, případně další osoby. Většina účetních závěrek s. r. o. za rok 2015 je již hotova nebo se tak zakrátko stane. Odpadne hektické účetní období a jednatelé začnou svolávat valné hromady, kde společníci schválí účetní závěrku, ale hlavně rozhodnou, jak naložit s dosaženým výsledkem hospodaření - ziskem nebo ztrátou. Je přirozené, že společníci mají obvykle zájem o maximální rozdělení zisku s. r. o. do svých vlastních kapes. Nicméně by neměli přehlížet rozumná ekonomická doporučení a samozřejmě ani právní podmínky... Firemní ekonom by měl společníkům doporučit, že je vhodné ctít pravidlo vyváženého financování, aby dlouhodobá (stálá) aktiva být kryta dlouhodobými zdroji - s důrazem na vlastní , protože cizí zdroje (úvěry a zápůjčky) představují jisté riziko. Podrobněji v DHK č. 9/2016.