Klient hypoteční banky si na pořízení bytu z privatizace vzal úvěr, při kterém ručil tímto bytem. Poté se potřeboval z osobních důvodů přestěhovat, byt prodat a se souhlasem banky převést předmět hypotečního úvěru na novou nemovitost. Hypoteční banka a klient proto podepsali dodatek k původní smlouvě, že se mění předmět zajištění. Po podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2015 však finanční úřad sdělil, že poplatníkovi odmítá uznat odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru, protože v dodatku ke smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru je pouze změněn předmět zajištění a ne bod, kde je účel zajištění. Jak postupovat?
Změna zástavy v rámci poskytnutého hypotečního úvěru
Ing.
Pavel
Matějka
Hypoteční úvěr je vymezen v ustanovení § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci.
Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Předmětem hypotečního úvěru je konkrétní nemovitá věc. Účelem hypotečního úvěru je potom, zjednodušeně řečeno, investice do nemovité věci.
Ve smyslu ustanovení § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“), lze od základu daně odečíst částku, která se rovná úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, které byly poplatníkem ve zdaňovacím období zaplaceny.
Odečet úroků z hypotečního úvěru od základu daně může však poplatník uplatnit pouze tehdy, je-li účastníkem smlouvy o úvěru.
V případě, kdy je hypotečním úvěrem financována bytová potřeba uvedená v ustanovení § 15 odst. 3 písm. c) bod 4. zákona o daních z příjmů, tj. koupě jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, musí být poplatník, kromě toho, že je účastníkem smlouvy o úvěru, současně vlastníkem této jednotky.
Uvedené vyplývá i z pokynu GFŘ D-22 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona o daních z příjmů, který byl vydán pod čj. 5606/15/7100-10.
Změna zástavy v rámci poskytnutého hypotečního úvěru není v současné době neobvyklým případem. Často dochází k tomu, že
klient
požádá svoji banku o změnu smluvních podmínek spočívající ve „výměně“ nemovité věci, kterou je zajištěna pohledávka banky z hypotečního úvěru. Jestliže má klientem nově navrhovaná nemovitost (zástava) pro banku dostatečnou zástavní hodnotu, tj. je-li pro banku přijatelná, a to i s přihlédnutím k případnému zůstatku hypotečního úvěru, provede banka změnu zástavy.Pro přesnou odpověď na uvedený dotaz by však bylo nutno znát konkrétní smluvní ujednání mezi klientem (tazatelem) a bankou, a to včetně smluvních ujednání zanesených ve zmíněném dodatku ke smlouvě. Dále jsou rozhodující i data prodeje a koupě uvedených nemovitých věcí.