Před šesti lety byly bytovým družstvem převedeny do vlastnictví byty s přilehlými pozemky. V době vzniku společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) byly všechny pozemky až na jeden převedeny údajně majitelům bytů. V letošním roce jsme potřebovali souhlas s kácením stromu a při té příležitosti jsme zjistili, že u některých vlastníků bytů došlo k tomu, že jim nebyl převeden podíl na jednom z mnoha pozemků. V některých případech to bylo nepozorností bytového družstva, v dalších případech se tak stalo při prodeji bytu na jinou osobu (kupujícího). SVJ vzniklo ze zákona v roce 2011. Je členem SVJ ten, kdo není vlastníkem bytové jednotky? Pokud ano, má stejná práva jako ostatní členové - vlastníci bytů (znamenalo by to, že mohou do společných prostor, i když jsou jen majiteli pozemku?) Měli jsme tyto vlastníky zvát na shromáždění? Pokud nejsou členy SVJ, má právo vyžadovat úřad města souhlasy od našeho společenství nebo má povinnost tyto lidi obeslat z titulu své funkce?
Otázky a odpovědi: Pozemek u budovy ve spoluvlastnictví - nečlen
Vydáno:
3 minuty čtení
Otázky a odpovědi: Pozemek u budovy ve spoluvlastnictví – nečlen
JUDr.
Petr
Pospíšil,
Ph.D., LL.M.
Odpověď:
Ze znění dotazu dovozuji klíčovou otázku, zda členem SVJ může být ten, kdo není vlastníkem bytové jednotky? Podle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“), jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Tedy za klíčovou složku jednotky ve smyslu uvedeného je třeba považovat byt. Ve smyslu § 1194 odst. 2 NOZ je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V odst. 2, větě první se tak (podobně jako dříve v § 9 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) stanoví neoddělitelné spojení členství v SVJ s vlastnictvím jednotky. Členem SVJ nemůže být nikdo jiný než vlastník jednotky v domě, pro který SVJ vzniklo. Členství vzniká i zaniká přímo ze zákona spolu se vznikem nebo zánikem vlastnického práva k jednotce. Tedy osoba, která je pouze vlastníkem podílu „na jednom z mnoha pozemků“, avšak není vlastníkem bytu, není vlastníkem jednotky a nemůže být členem SVJ.
Z dotazu vyplývá, že zřejmě mělo dojít ke kácení stromu na pozemku, k němuž právě mají spoluvlastnická práva i nečlenové SVJ. Z hlediska platné právní úpravy pak v tomto případě bude potřeba postupovat dle příslušných ustanovení NOZ, řešících obecně spoluvlastnictví věci. Pokud jde o spoluvlastnictví stromu, dovozoval bych z ustanovení § 1129 NOZ, že je-li pokácení stromu významnou záležitostí týkající se této společné věci, pak je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů všech spoluvlastníků (tedy včetně nečlenů SJV). V případě rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci se vyžaduje, aby o potřebě rozhodování věděli předem všichni spoluvlastníci a aby jim bylo umožněno o této významné záležitosti hlasovat. Tento závěr vychází ze zákonné formulace „spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování“ (§ 1129 odst. 2 NOZ). Pokud by tomu tak nebylo, pak by rozhodnutí ostatních spoluvlastníků, byť přijaté dvoutřetinovou většinou hlasů spoluvlastníků, muselo být neplatné, neboť odporuje smyslu a účelu zákona. Ačkoliv nelze předjímat postup příslušného úřadu v této věci, předpokládám, že příslušný úřad by z popsaných okolností zkoumal splnění podmínky souhlasu dvou třetin všech spoluvlastníků.