Zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), uvádí tři možnosti zdanění příjmů fyzické osoby za nájem hmotného majetku (movitá věc, nemovitá věc). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP (příjem z provozování volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých“ a „Ubytovací služby“ dle přílohy č. 4 živnostenského zákona a dále příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a jako ostatní příjem dle § 10 ZDP (pouze zdanění příležitostného nájmu movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku). V článku si blíže rozebereme zdanění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP .
Daňové řešení nájmu dle § 9 ZDP
Ing.
Ivan
Macháček
Vymezení nájmu v občanském zákoníku
Právní řešení nájmu je obsaženo v ustanoveních § 2201 až 2331 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).
Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Nezbytnou náležitostí nájmu je jeho úplatnost; pokud by se jednalo o bezúplatné užívání, pak nejde o nájem, ale o výprosu. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce dle § 2215 odst. 1 OZ zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem);
byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.V § 2235 až § 2301 OZ jsou uvedena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.
Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení
. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. K nájmu družstevního bytu se vztahuje v návaznosti na znění § 2240 OZ ustanovení § 741 až 747 zákona o obchodních korporacích. Ustanovení § 2254 OZ stanoví, že ujednají-li si strany, že nájemce bytu dá pronajímateli peněžitou jistotu
, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má přitom právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.Nájem prostoru sloužícího k podnikání je řešen v § 2302 až 2320 OZ.
Jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží
; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.