Vlastní-li poplatník, fyzická osoba, nemovitost nebo movitou věc, kterou pronajímá, a nemá-li je zařazeny do svého obchodního majetku, uplatňuje veškeré příjmy a výdaje, které s tímto pronájmem souvisejí, podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZDP). V případě, že se jedná o příjmy z příležitostného pronájmu movitých věcí, řídí se zněním § 10 ZDP.
Příjmy z pronájmu podle § 9 a 10 zákona o daních z příjmů
Ing.
Miloš
Kořínek
Příjmy z pronájmu nemovitostí a movitých věcí
Za příjmy z pronájmu jsou podle § 9 odst. 1 ZDP považovány:
a)
příjmy z pronájmu nemovitostí (jejich částí) nebo bytů (jejich částí),
b)
příjmy z pronájmu movitých věcí, kromě příležitostného pronájmu podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP.
Příležitostným pronájmem podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP je zejména pronájem nahodilý a na kratší časové období (který se neopakuje). Základem daně (dílčím základem daně) u příjmů z pronájmů jsou příjmy uvedené v § 9 odst. 1 ZDP snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 9 odst. 3 ZDP). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33 ZDP. Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů uvedených v § 9 odst. 1 ZDP. Jestliže poplatník uplatní výdaje procentem, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP (§ 9 odst. 4 a 5 ZDP). Poplatník je v tomto případě povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých s pronájmem.
Příklady na příjmy z pronájmu nemovitostí
Příklad 1
Bratr se sestrou zakoupili nemovitost. Na základě kupní smlouvy vlastní bratr 60 % a sestra 40 % nemovitosti.
Nemovitost pronajímají. Celková plocha domu činí 1 800 m2. Výše jejich spoluvlastnických podílů je následující.
Bratr zároveň v domě bydlí. Plocha jeho bytu je 90 m2. Za pronájem této nemovitosti v roce 2011 získali 360 000 Kč příjmů a výdaje činily 180 000 Kč.
Řešení
Dle § 11 ZDP budou příjmy dosažené z titulu spoluvlastnictví k nemovitosti a společné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení rozděleny mezi poplatníky podle jejich spoluvlastnických podílů. Plynou-li příjmy z užívání věci ve spoluvlastnictví na základě písemné smlouvy uzavřené všemi spoluvlastníky jen určitým spoluvlastníkům nebo jinak než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům, rozdělují se tyto příjmy a výdaje na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů podle této smlouvy. Výdaje musí být pro účely tohoto ustanovení rozdělovány ve stejném poměru jako příjmy. Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje na ně připadající pouze v prokázané výši.
Zároveň je však třeba připomenout, že do příjmů z pronájmu uvedené nemovitosti se nezapočítává případná platba spolumajitele, který část této nemovitosti využívá pro osobní potřebu (např. jako svůj byt). O poměrnou část, kterou zaujímá tento byt z celkové plochy domu, se musí krátit výdaje, které poplatníci na tento objekt daňově uplatňují. Nejlépe zvoleným měřítkem bude poměr velikosti bytu spolumajitele v m2 vůči celkovým rozměrům bytových a nebytových prostor v domě.
Ve výše uvedeném případě má plocha bytu obývaném bratrancem 90 m2 což je 5 % z celkové plochy domu (z 1 800 m2). O těchto 5 % budou tedy sníženy výdaje vynaložené v souvislosti s touto nemovitostí na dosažení, zajištění a udržení příjmů. To znamená, že částka 180 000 Kč bude snížena o 5 %, tj. o 9 000 Kč na 171 000 Kč.
Na konci zdaňovacího období se tedy mezi spolumajiteli rozdělí podle jejich spoluvlastnických podílů příjmy ve výši 360 000 Kč a výdaje ve výši 171 000 Kč.
Podíly připadající na jednotlivé spolumajitele budou následující:
+--------------+------------------+-------------------+-------------------+--------------------+ | Spolumajitel | Vlastnický podíl | Podíl příjmů v Kč | Podíl výdajů v Kč | Dílčí základ daně | +--------------+------------------+-------------------+-------------------+--------------------+ | bratr | 60% | 216 000 | 102 600 | 113 400 | | sestra | 40% | 144 000 | 68 400 | 75 600 | | Celkem | - | 360 000 | 171 000 | - | +--------------+------------------+-------------------+-------------------+--------------------+
Příklad 2
Manželé koupili penzion, který je součástí jejich společného jmění. Penzion celoročně pronajímají nájemci. Celková výše nájemného za rok 2011 činí 600 000 Kč. Výdaje uplatňují procentem z příjmů.
Řešení
Majitelé hotelu se rozhodli, že bude pro ně výhodnější uplatnit k příjmům za pronájem budovy výdaje procentní sazbou. Dle § 9 odst. 4 ZDP je to 30 %. K příjmům ve výši 600 000 Kč mohou tedy uplatnit výdaje ve výši 180 000 Kč, aniž jsou povinni je prokazovat. Základ daně z pronájmu penzionu činí 600 000 - 180 000 = 420 000 Kč.
Dále bychom chtěli upozornit, že příjmy z pronájmu a plynoucí manželům ze společného jmění se zdaňují pouze u jednoho z nich (§ 9 odst. 2 ZDP).
Příklad 3
Poplatník vlastní činžovní dům s nebytovými prostorami. Nebytové prostory pronajímá fyzické osobě, která vede jednoduché účetnictví, s tím, že nájemní smlouva je uzavřena na dobu 5 let a nájemné bude hrazeno opravami činžovního domu. Majitel domu vede záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu a dále vede další záznamy dle § 9 odst. 6 ZDP.
Řešení
Příjmem vlastníka nemovitosti bude nepeněžní plnění nájemce (provedená oprava), kterou jako příjem zaúčtuje v tom období, kdy bylo nepeněžní plnění nájemcem vynaloženo.
Například nájemce provede v roce 2011 opravu střechy domu. Opravu provedl dodavatelským způsobem. Za tyto práce obdržel v témže roce fakturu na 400 000 Kč, kterou proplatil.
U nájemce je tento výdaj v prokázané výši výdajem (nákladem) na dosažení, udržení a zajištění příjmů podle § 24 odst. 1 ZDP.
Pronajímateli vznikl v okamžiku dokončení opravy nepeněžní příjem, který se podle § 3 odst. 3 nebo § 23 odst. 6 ZDP oceňuje cenou obvyklou podle zvláštního předpisu, jímž je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. V našem případě lze jako tuto cenu posoudit částku 400 000 Kč, kterou vynaložil nájemce na opravu. Vzhledem k tomu, že nájemce se zavázal tuto opravu provést, jde u pronajímatele zároveň o daňově uznatelný výdaj na opravu nemovitosti. Ve skutečnosti u nich došlo ke vzájemnému započtení pohledávek a závazků.
Příklad na příjmy z pronájmu movitých věcí
Příklad
Poplatník, který je důchodce, vlastní osobní automobil. Tento automobil pronajal v roce 2011 za úplatu 2 500 Kč na jeden týden svému sousedovi. Žádný další pronájem tohoto osobního automobilu v roce 2011 neuskutečnil. V roce 2011 měl poplatník další příjmy ze zemědělské činnosti (odprodej zahrádkářských přebytků) ve výši 24 000 Kč. Další příjmy nemá.
Řešení
Ve výše uvedeném případě pronájmu osobního automobilu se jedná o nahodilý pronájem movité věci a zdaňování tohoto příjmu se bude řídit § 10 odst. 1 písm. a) ZDP. Základem daně (dílčím základem daně) bude příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení, zajištění a udržení. Jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu uvedeným v § 10 odst. 1 ZDP vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží (§ 10 odst. 4 ZDP). Výdaje procentní sazbou poplatník uplatnit nemůže.
Pouze u zemědělské činnosti lze uplatnit výdaje dle § 7 odst. 9 písm. a) ZDP - tedy procentní sazbou ve výši 80 % z dosažených příjmů, tj. 24 000 Kč x 0,8 = 19 200 Kč. Základ daně ze zemědělské výroby činí 4 800 Kč. Vzhledem k tomu, že celkové příjmy podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP činí více než 20 000 Kč (26 500 Kč) nevztahuje se na tyto příjmy ani osvobození dle § 10 odst. 3 písm. a) ZDP.
Celkový základ daně bude u poplatníka činit 4 800 Kč + + 2 500 Kč = 7 300 Kč a daňová povinnost vyplývající z tohoto základu daně bude 1 095 Kč. Avšak poplatník si může uplatnit základní slevu na dani ve výši 23 640 Kč. Po uplatnění této slevy mu žádná daňová povinnost nevznikne.
Účtování o nájemném u pronajímatele
Závěrem si připomeňme. Poplatník, fyzická osoba, který má příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP, může účtovat o příjmech a výdajích několika způsoby:
a)
Pokud poplatník, pronajímatel, uplatňuje výdaje procentní sazbou dle § 9 odst. 4 ZDP, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP. Poplatník, který uplatňuje výdaje podle § 9 odst. 4 ZDP, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem.
b)
Poplatníci, kteří mají příjmy z pronájmu a uplatňují u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného a nehmotného majetku, který lze odepisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy (§ 9 odst. 6 ZDP).
c)
Jestliže se však tito poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů (zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů) povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období. Přitom se movitý a nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.