Podnájem

Podnikatel, s.r.o., pracuje jako IT specialista. Sídlo podnikání má kanceláři, ale často pracuje i z bytu, kde bydlí. Je možné vyčlenit v bytě, kde bydlí jednu místnost, kterou bude využívat pro podnikání? Může dát na nákladů část nájmu, případně energie?

Nepodnikatel, neplátce DPH má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1.000,- Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v §9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu doplatil a stane se vlastníkem nemovitosti. Chtěli bychom začít po převodu vlastnictví nemovitost odepisovat. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude pronajímat. Jak stanovit vstupní cenu a odpis této nemovitosti? Kdy je doba zahájení nájmu? Před x lety, když ji začal podnajímat nebo od datumu, kdy se stal vlastníkem a nemovitost začne pronajímat?

Nepodnikatel podnajímá nemovitost a příjmy daní v § 9 ZDP. Není vlastníkem nemovitosti. V této nemovitosti je sám nájemcem a platí pronájem jen 1 000 Kč měsíčně. Dále mají s pronajímatelem udělaný splátkový kalendář na budoucí koupi nemovitosti. Již 5 let jsou placeny splátky (cca ročně 1 mil. Kč). Až bude doplacena poslední splátka stane se vlastníkem nemovitosti. Lze uplatňovat splátky nemovitosti během splácení do výdajů v § 9 ZDP? Uplatňujeme skutečné výdaje - nájem, opravy, údržbu nemovitosti atd.

Otec daroval dceři v roce 2009 členský podíl v bytovém družstvu. Dcera začala byt v roce 2015 podnajímat. V roce 2019 došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví dcery na základě Smlouvy o převodu bytové jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva dle § 23 zákona č. 72/1994 Sb. Převod byl bezúplatný, dcera zaplatila pouze administrativní poplatek z převodu 2 000 Kč. Lze uplatňovat v souvislosti s nájmem bytu odpisy? Bylo by možné nechat zpracovat znalecký posudek a uplatňovat odpisy? K jakému datu by případně měl být znalecký posudek zpracován? K datu převodu do osobního vlastnictví, tedy rok 2019, nebo k datu zahájení nájmu v roce 2015?

Fyzická osoba provedla opravu rodinného domu před zahájením podnájmu. Dům má osoba bezúplatně vypůjčen od matky, a dům tedy podnajímá. Opravy přesahují částku 700 000 Kč. Může tuto částku uvést jako skutečné výdaje, i když podnájem začal až po dokončení všech oprav? Opravy byly nutné k přípravě domu na podnájem. Je opravdu možné nahlížet na provedenou činnost jako na opravu a ne jako technické zhodnocení? Jednalo se zejména o opravu odpadlého podbití, popraskaných a opadaných vstupních schodů a terasy. Pokud by bylo nutné nahlížet na provedené opravy jako na technické zhodnocení, je možné ho také použít jako skutečné náklady?

Firma je měsíční plátce DPH, předmět podnikání - marketingové služby. Firma na základě smlouvy o podnájmu vozu bude fakturovat podnájemci (FO - podnikateli). Je stanoveno, že firma má každý měsíc vystavit fakturu po ukončení každého měsíce, ve kterém nájem trval. Následně proběhne úhrada od podnájemce. Jaké bude DUZP na faktuře – poslední den v měsíci? Tedy například za období srpen: datum vystavení 1. 9. a DUZP 31. 8.? Pokud by byl nájem placen dopředu, potom by DUZP bylo shodné s datumem vystavení? Je správně účtovat o tomto podnájmu do výnosů na účet 648? Původní faktura za nájem od leasingové společnosti bude stále na účtu 518?

Vnuk vlastní byt, který bezúplatně propůjčí své babičce. Ta byt dále podnajme a dostává na svůj účet měsíční nájem od podnájemce. Zdaňuje příjmy z podnájmu babička nebo vnuk? Není nutné v rámci příbuzeneckého vztahu, aby vnuk, pokud je jeho byt pronajímán a příjmy zdaní babička, zdaňoval nepeněžní příjem ve výši ceny obvyklé? Mohou zde být ještě další daňová úskalí? Cílem je, aby vnuk nezdaňoval nic a veškeré příjmy z podnájmu bytu zdaňovala babička a on tak mohl své příjmy zdaňovat paušální daní. 

Jako FO, která není OSVČ mám pronajatý rodinný dům, kde jsou dva byty a jeden nebytový prostor. Tento dům mám pronajat za 50 000 Kč měsíčně. Tento dům dále podnajímám. Jeden byt za 20 000 Kč, druhý za 15 000 Kč a nebytový prostor za 45 000 Kč. Nebytový prostor pronajímám mému vlastní s. r. o. a jedná se o cenu obvyklou. Mohu oproti celkovému příjmu 80 000 Kč uplatnit náklady 50 000 Kč, které platím za pronájem a další náklady jakou auto apod., případně alespoň paušální výdaje 30 %? A mohu podnájem danit v § 9 ZDP, nebo jestliže nevlastním danou nemovitost, tak to musím danit v jiném paragrafu?

OSVČ má pronajatý rekreační objekt na základě nájemní smlouvy. Nepodniká v něm, ale dále ho pronajímá s. r. o. se ziskem. Bude tuto transakci danit v § 7 ZDP jako příjem z podnikání, nebo v § 9 ZDP jako příjmy z nájmu? 

V roce 2023 jsem z příjmů z podnájmu dle § 9 ZDP přesáhl částku 2 mil. Kč. Musím se registrovat jako plátce DPH? 

Fyzická osoba v r. 2022 podnikala v rámci samostatné činnosti a danila příjmy v § 7 ZDP. Svou činnost ukončila k 31. 12. 2022 a založila si s. r. o. Od r. 2023 podnajímá nemovitost svému s. r. o. Dále tomuto s. r. o. pronajímá osobní automobil. Ve faktuře za podnájem je zvlášť rozúčtovaný podnájem a zvlášť energie. Příjmy bude danit v § 9 ZDP. Nyní této fyzické osobě FÚ udělal zpětnou registraci k DPH od 1. 1. 2023. Z čeho musíme zpětně DPH odvést? Myslíme si, že pouze z pronájmu auta – odvedli bychom DPH zpětně z konečné ceny (přes koeficient). Podnájem by byl osvobozený (ř. 50 DAP) a energie bychom na konci roku zúčtovali – nenárokovali bychom si odpočet ani neodváděli na výstupu. Je naše úvaha správná? Musíme podat zpětně 10 daňových přiznání a 10 kontrolních hlášení za každý měsíc zvlášť?

V roce 2022 jsem uzavřela nájemní smlouvu na byt, ve kterém zároveň mám v podnájmu podnájemníka, se souhlasem pronajímatele. Příjmy z nájmu (i podnájmu) podléhají zdanění. Mohu si oproti příjmům z podnájmu zahrnout do výdajů výši hrazeného nájemného?

Majitel nemovitosti (fyzická osoba - nepodnikající) vlastní apartmán, který chce vložit do své společnosti s r. o., ale vlastníkem (na katastru nemovitostí) by nadále zůstal on a společnost s r. o. by s tímto majetkem nakládala, spravovala jej, pronajímala atd. Je toto vůbec možné? A je možné, aby společnost tento majetek odpisovala? A jak by to bylo při prodeji této nemovitosti, když majitel bude chtít tuto nemovitost prodat?

V tomto pokračování seriálu věnovanému nájmu a podnájmu, jehož předchozí díly jsme uveřejnili v časopisu Účetnictví v praxi č. 9/2010 na s. 18 a č. 10/2010 na s. 31, je upozorněno na aktuální problém vyplňování formuláře DPH u pronajímatelů již za prvé zdaňovací období roku 2011 (leden, prvé čtvrtletí), ačkoli novela zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), nabývá účinnosti až 1. 4. 2011. Zároveň je upozorněno na některé novinky, které v oblasti DPH přináší novela ZDPH účinná od 1. 4. 2011.