Pořizovací cena
Fyzická osoba začne pronajímat nemovitost a chce současně pomocí reprodukční ceny začít uplatňovat odpisy. Může být reprodukční cena stanovena pomocí nástrojů (například CenovaMapa.cz nebo Valuo) nebo je bezpodmínečně nutný znalecký odhad?
V případě, že využije reprodukční cenu a začne uplatňovat odpisy, může pronajímat jako fyzická osoba nepodnikající (danit příjem podle § 9) nebo musí vložit nemovitost do obchodního majetku a pronajímat jako fyzická osoba podnikající (danit podle § 7)? Hledám variantu, jestli existuje způsob, jak začít uplatňovat odpisy a zároveň danit podle § 9, aby nebylo nutné řešit živnost.
Firma koupila Avii a k tomu 3 výměnné kontejnery. Každý kontejner stál 20 000 Kč. Mohu kontejnery zahrnout do pořizovací ceny Avie a odpisovat jako celek, nebo je musím evidovat jako drobný majetek a dát je do nákladů v roce pořízení?
Firma dělá rekonstrukci nemovitosti, kterou má v majetku. Náklady účtujeme na účet 042. Na tento účet účtujeme i spotřebu energií a vody, včetně srážkové, tzn. že energie budou součástí ceny nemovitosti. Je to v pořádku?
V případě, že v kupní smlouvě není uvedeno rozdělení ceny za stavbu a pozemek zvlášť, tak je nutné vždy pro stanovení odpisované ceny využít ocenění znalcem nebo je možné nějak pracovat s cenovými mapami pozemků v dané lokalitě? A v případě, že se kupující a prodávající (nespojené osoby) dohodnou na rozdělení ceny za stavbu a pozemek ve smlouvě v jimi preferovaném poměru, tak je to z pohledu správce daně uznatelné?
Zámková dlažba je položena bez zpevněného podloží do písku, ale obrubníky jsou zabetonovány. Sloužit bude jako příjezdová cesta k výrobní hale, která zatím nebyla zkolaudována. Původně na ploše pokládky byly panely a zčásti požární nádrž, která byla zbourána s výstavbou nové haly. Hala je již užívána ve zkušebním provozu. Bude se jednat o technické zhodnocení haly, nebo se bude odpisovat samostatně, nebo bude pouze zpevněním pozemku a účtováno rovnou do nákladů, příp. jako oprava (výměna za panely)?
Firma s. r. o. koupila v r. 2026 pozemky (ovocný sad a trvalý travní porost), na kterých hodlá provést zasíťování, pozemky rozdělit na jednotlivé parcely a jako stavební pozemky prodat. Pozemky budou pro s. r. o. zbožím. Jak to bude s DPH u nákladů na zasíťování, projekční činnost – osvobozené bez nároku na odpočet? Při prodeji půjde o stavební pozemky, tudíž DPH 21 %? Jak to bude s účtováním nákladů na zasíťování a projekční činnost?
Česká firma, plátce DPH, pořídí nový byt do svého majetku pro účely dlouhodobého pronájmu. Byt převezme do užívání v 1/2025 . Do bytu v 1/2025 pořídí novou kuchyňskou linku se spotřebiči (myčka, lednice, trouba, digestoř, indukční deska) a nábytek, který je ke zdem přimontován z důvodu bezpečnosti. Jedná se o skřínky nad postelí, postel s roštem, koupelnové skřínky a TV komodu s krytím topení a zástěnou za televizi s podsvícením. Nábytek byl vyroben na zakázku a firma, která jej vyrobila provedla také jeho montáž na místě. Součástí fakturace byly také vícepráce-úprava elektřiny, napojení odpadu a prodloužení montáže z důvodu nerovnosti stěn a podlah. Jak nyní zařadit majetek? Které položky jsou součástí ceny bytu a které lze zařadit samostatně, případně proúčtovat do nákladů?
OSVČ chce převést do osobního užívání auto. Při jeho pořízení byl plně uplatněn odpočet DPH na vstupu. V souladu s § 36 odst. 6 písm. a) ZDPH je základem daně v případě dodání zboží dle § 13 odst. 4 písm. a) ZDPH pořizovací cena zboží snížená o hodnotu jeho opotřebení ke dni uskutečnění zdanitelného plnění bez daně. Co se myslí touto hodnotou opotřebení – jsou to uplatněné odpisy nebo faktické fyzické opotřebení?
Plátce DPH vedoucí daňovou evidenci si koupil vůz v r. 2022 za 535 000 Kč. Nikdy ho neodpisoval a v r. 2025 ho prodal za cenu 500 000 Kč. Na prodej vystavil fakturu a odvedl DPH. Za rok 2025 si může dát do nákladů polovinu odpisu? Vychází to na 14 000 Kč. Pak bude zůstatková cena vozu vycházet na 521 000 Kč, ale on si může uplatnit pouze 500 000 Kč, tj. max. částku, za kterou vůz prodal - je to tak? Daň z příjmů pak tedy žádnou z této operace platit nebude - příjem z prodeje vozu se bude rovnat zůstatkové ceně?
Společnost s r .o. si objednala od dodavatele vývoj výrobního zařízení. Na základě obdržené vývojové dokumentace si nechala výrobní zařízení zhotovit. Může, popř. za jakých podmínek by mohla, náklady na vývoj výrobního zařízení účtovat přímo do nákladů?
Developer v současné době dokončuje výstavbu stavby nebytových prostor a v rámci této výstavby provádí terénní úpravy na přilehlém pozemku (úprava štěrku pro parkování aut, nový drátěný plot vč. usazení plotových trubek do betonu, půjčovné strojů s tím související apod. - štěrk i plot tam původně byly, ale byly kvůli stavbě odstraněny). Přilehlý pozemek má jiné parcelní číslo, patří stejnému majiteli jako stavba.
Tyto náklady jsou součástí ceny pořízení nedokončené stavby nebo přímým nákladem vlastníka/developera pozemku?
Pokud v kupní smlouvě není cena rozdělena na hodnotu nemovitosti a hodnotu pozemku, je možno hodnotu pozemku určit z cenové mapy pozemků v daném místě a použít ji pro rozdělení kupní ceny dle příkladů níže? Rozdělení je nutné pro stanovení odpisů při pronájmu.
1) rodinný dům- je známa plocha zahrady a plocha půdorysu domu - dle cenové mapy pozemků by se obě plochy vynásobily cenou za m2
2) byt v SVJ- z cenové mapy pozemků by se částka za m2 vynásobila součtem všech podílů na společných částech domu a z výsledné částky by se vypočítal poměrem podíl na konkrétní byt. Výpočet by pak byl použit jako hodnota pozemku
3) pokud by šlo použít cenovou mapu pozemků - předpokládám, že by bylo nutné vzít cenu v roce koupě - uvažuji správně?
Nepodnikatel, neplátce DPH, má v nájmu nemovitost. Platí nájem 1 000 Kč měsíčně. Zároveň tuto nemovitost podnajímá a příjmy z podnájmu daní v § 9 ZDP. Nemovitost po dobu několika let splácel, nyní cenu v 12/2025 doplatil (právní účinky vkladu 12/2025) a stane se vlastníkem nemovitosti. Nemovitost už nebude podnajímat, ale jako vlastník ji bude od 1/2026 pronajímat. Vstupní cenou bude pořizovací cena při nabytí vlastnictví. Odkdy můžeme zahájit odpisování – již za rok 2025? Jestliže se rozhodneme a vložíme nemovitost až v 1/2026 do „obchodního majetku“, tak začneme odpisovat prvním rokem v roce 2026 z pořizovací ceny?
Společnost uzavřela smlouvu Národní rozvojovou bankou Smlouvu o zvýhodněném úvěru v Programu Nové úspory energie. Předmětem smlouvy je poskytnutí finančního příspěvku za dosažení energetické úspory a také poskytnutí účelového úvěru (stavební úpravy objektu za účelem dosažení snížení energetické náročnosti) za zvýhodněných podmínek – zvýhodněná úroková sazba. Po ukončení projektu bude proveden energetický posudek. Jestliže bude splňovat kritéria, společnost zažádá banku o výplatu finanční podpory. Tento finanční příspěvek ve výši 2 mil. Kč bude dle mého názoru po rozhodnutí banky o jeho výplatě zaúčtován jako snížení pořizovací ceny (technického zhodnocení budovy). Ve smlouvě je také uvedeno, že celková výše veřejné podpory činní cca 4 mil. Kč. Z toho 2 mil. bude vyplacen jako výše popsaný finanční příspěvek a zbývající 2 mil. Kč jsou „rozpuštěny“ ve zvýhodněném úvěru (nízká úroková sazba ve smlouvě pevně určená). Společnost úroky z úvěru neaktivuje do pořizovací ceny majetku. Jaké je správné účtování o výše popsané situaci? Je správné zúčtovat finanční příspěvek jako snížení pořizovací ceny a zvýhodněné úroky účtovat klasicky do nákladů dle splátkového kalendáře? Není nutné ještě nějaké speciální účtování ohledně „dotovaného zvýhodněného úroku“?
Společnost s r. o. koupila automobil za 500 000 Kč, k němu na téže faktuře je za 12 000 Kč prodloužená záruka. Vstupuje prodloužená záruka do PC automobilu?
Výrobní firma pořizuje ze třetích zemí přímý materiál pro výrobu, který účtuje metodou A pomocí objednávek v softwaru Sap. Přímý materiál pořizuje ve standardní pevné ceně. Některé nákupní objednávky obsahují cenové podmínky pro vedlejší pořizovací náklady dopravu, clo, balení a účtují se MD 111/D 321, pokud se fakturační cena balení liší od ceny balení na objednávce, rozdíl se účtuje na 112 jako cenové odchylky. Některé nákupní objednávky nemají zadané cenové podmínky pro vedlejší pořizovací náklady clo, doprava, balení. Je zaúčtování vedlejších pořizovacích nákladů clo, doprava, balení správné ?MD 112/D 321 jako odchylky?
Právnická osoba realizovala směnu pozemků - svůj pozemek A směnila za pozemek B jiné společnosti. Směna je bez doplatku. Oba pozemky jsou ve smyslu DPH stavebními pozemky. Společnost odvádí DPH z pozemku, který směňuje, tj. z pozemku A a vystavuje daňový doklad. Tuto DPH odvede, ale podle smlouvy ji druhá strana společnosti neuhradí. DPH je tak hrazena „ze svého“. Bude takto zaplacená DPH součástí pořizovací ceny nově získaného pozemku, nebo bude (daňovým) nákladem?
OSVČ, plátce DPH, vedoucí daňovou evidenci, je v dlouhodobé pracovní neschopnosti. Pobírá nemocenské dávky, činnost nevykonává a už ani vykonávat nebude ani po ukončení pracovní neschopnosti. V majetku má vůz pořízený v r. 2018. Nebyla nárokována DPH, odpisy přerušeny, zůstatková cena 79 000 Kč). Může vůz vyřadit z obchodního majetku a následně hned prodat? Jaký to pro něj bude mít daňový dopad? Bude muset zdanit příjem z prodeje vozu?
Firma s. r. o. (účtuje o zásobách způsobem B) – kromě jiného - prodává stroje, které nakupuje od dodavatele z Německa. Instalace takového stroje je komplikovaná a vyžaduje odborníka, je to delší proces trvající min. jeden den, někdy několik dní. Bez nainstalování stroj fungovat nemůže, proto většinu strojů prodáváme rovnou včetně instalace a tuto instalaci máme již zahrnutou v prodejní ceně stroje. Stroj se musí nainstalovat až na místě odběratele, na kterém potom trvale stojí (přesun by vyžadoval odbornou odinstalaci + instalaci). Instalaci strojů nám dělá specializovaný subdodavatel, který nám ji následně fakturuje. Můžeme tyto náklady účtovat na účet 518? Dle definice vedlejších pořizovacích nákladů (vedlejší náklady související s pořízením zásob…) mi nepřipadá, že by instalace prováděná u odběratelů do vedlejších pořizovacích nákladů patřila. Patří tedy, nebo nepatří popsané náklady na instalace do vedlejších pořizovacích nákladů, protože pro samotné pořízení stroje není instalace nutná?
Jsou níže uvedené náklady související s akvizicí, resp. prodejem společnosti daňově uznatelné, případně vztahují se na ně nějaká omezení? Jedná se o: 1. náklady na daňové a právní konzultace spojené s prodejem, včetně služeb týkajících se například ocenění prodávané společnosti, 2. akviziční poplatek třetí straně (v případě, že bude transakce realizována), která nám asistuje s procesem prodeje.