447/18.03.15 - Technické zhodnocení pronajatého/podnajatého majetku

Cílem tohoto příspěvku je sjednotit a potvrdit přístup k posouzení daňových dopadů technického zhodnocení (TZ) provedeného nájemcem/podnájemcem na najatém/podnajatém majetku, a to v situacích, které mohou v praxi nastat, nicméně nejsou explicitně řešeny zákonem¹⁾.

vlastník < - > nájemce < - > podnájemce

Ze soukromoprávního pohledu²⁾ představuje vztah mezi vlastníkem věci a jejím nájemcem a vztah mezi nájemcem a třetí osobou, které je věc poskytnuta dále k užívání (podnájemce), dva samostatné právní vztahy. Vztah podnájemní je pak vztahem odvozeným od vztahu nájemního a nemůže bez vztahu nájemního existovat.

K posouzení daňových dopadů souvisejících s TZ provedeným na podnajatém majetku je nezbytné v prvé řadě určit, jakými ustanoveními legislativy (ZDP) by se měl podnájemní vztah, popř. transakce s ním související, řídit.

Pro účely DPH je situace řešena přímo ZDPH, který zahrnuje podnájem pod nájem, tj. daňové dopady v oblasti DPH by měly být pro nájem i podnájem shodné.

Složitější je situace v oblasti ZDP. ZDP definici podnájemního vztahu ani jeho vztah k nájemnímu vztahu neupravuje. K podnájemnímu vztahu se vyjadřuje pouze Pokyn D-22³⁾, který k § 9 ZDP stanoví, že příjmy z pronájmu se rozumí rovněž příjmy z podnájmů.

Nicméně, metodou výkladu od většího k menšímu () lze dospět k závěru, že stanoví-li ZDP něco pro nájem, mělo by být možné, nestanoví-li ZDP jinak, aplikovat tato ustanove