Daň z nemovitých věcí 2024

Konsolidační ozdravný balíček obsahuje a nabízí celou řadu změn a úprav. Počínaje zrušením, resp. změnami v osvobození od daně z příjmů nepeněžních zaměstnaneckých benefitů, přesuny položek v rámci aplikace správné výše in nové výše daně z přidané hodnoty, ale my naši pozornost zaměříme pouze na oblast daně z nemovitých věcí.

Daň z nemovitých věcí byla vždy na okraji pozornosti, a to jak u politiků, tak mnohdy neprávem i u daňových subjektů či daňových poradců samotných. Možná se však této specifické dani blýská díky ozdravným krokům naší vlády na lepší časy. Dani z nemovitých věcí ano, daňovým subjektům již méně…

Inkaso daně z nemovitých věcí nikdy nebylo nějak zásadně omračující. Pro státní rozpočet rozhodně doposud nepředstavoval zcela zásadní příjmy.

Částka 12,4 mil. Kč za rok 2022 je nepatrným nárůstem oproti roku 2021. Jedná se však o dlouhodobě stabilní příjem státního eráru, resp. přesněji řečeno příjmem místních rozpočtů obcí a měst.

Pokud bude ozdravný balíček vlády schválen v aktuálním znění, inkasní trend bude pokračovat i v následujících letech, nicméně s významným cca 1,8násobným navýšením.

Oproti původnímu návrhu doznal konsolidační balíček na schůzi koncem srpna, daň z nemovitých věcí nevyjímaje.

Původní verze konsolidačního balíčku schváleného vládou v 06/2023	Nová verze konsolidačního balíčku schváleného vládou v 08/2023
zavedení nového státního koeficientu u daně z nemovitých věcí	státní koeficient nebude zaveden, místo toho dojde k navýšení sazby o 1,8násobek
100 % výnosů z navýšení daně z nemovitých věcí má být příjmem státního rozpočtu, nikoliv obecních	100 % výnosů (nejenom z navýšení) daně z nemovitých věcí bude ponecháno obcím, stát nedostane ani korunu
zavedení automatické valorizace daně z nemovitých věcí podle inflace, a to od roku 2025	u daně z nemovitých věcí u zemědělských pozemků stát nově dává obcím pravomoc, aby mohly pro zemědělské pozemky jako orná půda, vinice, chmelnice či zahrady zavést místní koeficient 0,5 a eliminovat u nich zvýšení daně

Finanční správa ČR spustila již počátkem roku 2023 v pilotní verzi funkci ověření údajů v katastru nemovitostí na data uvedená v daňovém přiznání. Funkce je přístupná uživatelům Daňové informační schránky plus (DIS+) a může být dobrým pomocníkem zpracovateli daňového přiznání zejména v případech ověření výměry pozemku nebo výši spoluvlastnického podílu.

Funkce se nabízí před samotným odesláním daňového přiznání na finanční úřad v sekci „Možnosti pro ukončení“. Výše uvedená funkce sice jistě nezaručí správné posouzení a kompletní správnost daňového přiznání, ale není takříkajíc „k zahození“.

Z technických důvodů nelze dílčí daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podávat elektronicky. V případě změny, jejímž následkem je vznik povinnosti podat daňové přiznání, lze nově poplatníkem přihlášeným do DIS+ skrze portál „Moje daně“ využít možnosti předvyplnění údajů na základě posledního daňového přiznání z evidence příslušného finančního úřadu. Tato služba pak umožní do předvyplněných údajů řádného přiznání pouze promítnout změny nastalé oproti předchozímu období a není nutné do formuláře vypisovat všechny nemovité věci.

Zvyklost je železná košile už možná nebude platit. Úhrada splátky daně z nemovitých věcí složenkou již nebude bezplatná, naopak nově je zpoplatněna podle platného ceníku České pošty. I nadále však lze platit bez dodatečných nákladů například prostřednictvím SIPO nebo bankovním převodem.

Ministerstvo financí již koncem minulého roku připravilo a do vnějšího připomínkového řízení odeslalo návrh novely zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“), který obsahuje celou řadu dílčích změn, jejichž navrhovaná účinnost u většiny z nich je k 1. 1. 2024.

Aktuálně se počítá a jsou plánovány tyto legislativní změny:

Stavebním pozemkem nemá být pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která bude alespoň z části osvobozena podle § 9 odst. 1 písm. g), i) nebo j) zákona o dani z nemovitých věcí.

Je-li stavebním pozemkem pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se zdanitelná stavba nebo všechny jednotky v ní stanou předmětem daně ze staveb a jednotek, nebo pokud toto povolení stavby pozbude platnosti.

Výše uvedené upřesnění se zavádí z důvodu zamezení spekulativním jednáním zejména ze strany developerů při realizaci jednotlivých fází jejich stavebních projektů a například účelovému zastavění části pozemku z cílem zamezení následné aplikace zvýšené sazby daně na zbývající části identického parcelního čísla pozemku.

Zpevněnou plochou pozemku se bude rozumět pozemek nebo jeho část, které jsou užívány k podnikání nebo které má podnikatel zařazeny v obchodním majetku podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, jejichž povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénu nebo nádrže, pokud tyto nejsou zdanitelnou stavbou. Je-li pak zpevněnou plochou pozemku pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky.

Pokud je zpevněná plocha pozemku užívána k různým druhům podnikání a nelze-li vymezit její části užívané k jednotlivým druhům podnikání, zahrnuje se do skupiny ostatních „zpevněných ploch pozemku“.

Výsledkem vše popsaných změn by mělo být zdanění zpevněné plochy pozemků bez ohledu na druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí (v současnosti lze zdanit zpevněnou plochu pouze v případě pozemků, které jsou v katastru nemovitostí zapsány jako „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha“).

I zde je snahou zákonodárce zamezit mnohdy spekulativnímu jednání daňových poplatníků, kteří při původním znění právní úpravy záměrně neprováděli aktualizaci dat a dalších údajů v evidenci v katastru nemovitostí a hřešili na formální přístup zákonodárce, a právě nutnosti splnění podmínky evidence pozemku v katastru nemovitosti.

V § 4 odst. 1 písmeno l) dochází k upřesnění, přičemž osvobozené mají být pozemky v rozsahu, v jakém se na nich nachází:

Dále pak mají být osvobozené i pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou podle stavebního zákona sloužící výlučně nebo pozemky samy o sobě sloužící výlučně k asanaci kontaminovaných pozemků, podzemních vod a objektů a dále také ostatní plochy s následujícím způsobem využití, jestliže tak obec stanoví obecně závaznou vyhláškou:

Nově mají být osvobozeny také zdanitelné stavby, nejsou-li užívány k podnikání v jiné oblasti než veřejná doprava nebo pronajímány anebo propachtovány za jiným účelem než k zajišťování veřejné dopravy.

V souladu s výše uvedenými informacemi a dále i tiskovým proklamacím má dojít k navýšení sazeb o 1,8násobek, který se promítá do § 6 následovně:

Druh pozemku	Výše sazby daně za každý 1 m2 u pozemků	Druh zdanitelné stavby či jednotky	Výše sazby daně za každý 1 m2
vybraných zemědělských pozemků	1,35 %	budovy obytného domu zařazené ve skupině obytných budov	3,50 Kč
trvalých travních porostů	0,45 %	jiné budovy zařazené ve skupině obytných budov než budovy obytného domu, a to z výměry přesahující 16 m2 zastavěné plochy	3,50 Kč
lesních pozemků	0,45 %	budovy pro rodinnou rekreaci zařazené ve skupině rekreačních budov	11,00 Kč
zemědělských zpevněných ploch pozemku	1,80 Kč	jiné budovy zařazené ve skupině rekreačních budov než budovy pro rodinnou rekreaci	3,50 Kč
ostatních zpevněných ploch pozemku	9,00 Kč	zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky, které jsou zařazeny ve skupině garáží	14,50 Kč
stavebních pozemků	3,50 Kč	zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky, které jsou zařazeny ve skupině zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství	3,50 Kč
nevyužitelných ostatních ploch	0,08 Kč	zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky, které jsou zařazeny ve skupině zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě	18,00 Kč
jiných ploch	0,35 Kč	zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky, které jsou zařazeny ve skupině zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro ostatní druhy podnikání	18,00 Kč
vybraných ostatních ploch	0,35 Kč	zdanitelné stavby zařazené ve skupině ostatních zdanitelných staveb	11,00 Kč
zastavěných ploch a nádvoří	0,35 Kč	zdanitelné jednotky zařazené ve skupině ostatních zdanitelných jednotek	3,50 Kč

Podlahovou plochou zdanitelné jednotky se pro účely daně z nemovitých věcí má rozumět podlahová plocha:

Inflační koeficient („ik“) platný ve zdaňovacím období činí podíl bazického úhrnného indexu spotřebitelských cen za domácnosti celkem za květen kalendářního roku bezprostředně předcházejícího tomuto zdaňovacímu období a čísla 100, nejméně však inflační koeficient platný v bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období. Pokud by inflační koeficient byl alespoň o jednu pětinu vyšší než inflační koeficient platný v bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období, platí, že inflační koeficient platný v tomto zdaňovacím období je o jednu pětinu vyšší než inflační koeficient platný v bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období, přičemž tento by se zaokrouhlil na jedno desetinné místo dolů.

Základem pro bazický úhrnný index spotřebitelských cen za domácnosti by byl vypočtený na základě údajů Českého statistického úřadu tak, že úrovni cenové hladiny v měsíci květnu kalendářního roku 2023 odpovídá hodnota 100.

Obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit jeden místní koeficient ve výši v rozmezí 0,5 až 5,0 pro všechny nemovité věci s výjimkou pozemku zařazeného ve skupině vybraných zemědělských pozemků, trvalých travních porostů nebo nevyužitelných ostatních ploch nacházející se na území.

Pro pozemky zařazené ve skupině vybraných zemědělských pozemků, trvalých travních porostů nebo nevyužitelných ostatních ploch nacházející se na území celé obce je možné stanovit místní koeficient ve výši v rozmezí 0,5 až 1,5, a to pro všechny tyto vybrané zemědělské pozemky. Pro každou takovou skupinu může obec zavést pouze jeden místní koeficient.

Pokud obce mají v úmyslu upravit koeficienty u daně z nemovitých věcí pro rok 2024, musí tak učinit obecně závaznou vyhláškou, která nabude platnosti nejpozději k 1. 10. tohoto roku a účinnosti nejpozději k 1. 1. 2024.¹⁾ Otázkou naplnění definičních znaků obecnosti právních norem ve vztahu k obecně závazným vyhláškám se dále také podrobněji zabýval nález Ústavního soudu ze dne 7. 9. 2011 sp. zn. Pl. ÚS 56/10 (Františkovy Lázně). Dle Ústavního soudu, přestože zákonné zmocnění obsažené v § 12 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, nevymezuje žádnou limitaci či meze a důvody pro rozhodování obcí o stanovení místních koeficientů pro „jednotlivé části obce“, jsou obce i bez tohoto vymezení vázány ústavním pořádkem a zásadami z něj vyplývajícími (tj. mimo jiné i zásadou rovného zacházení a zákazu diskriminace apod.).