Pozemky se měří a zapisují do úředních knih jako tzv. parcely geometricky půdorysně promítnuté do roviny. Prodej nebo jiná dodání nezastavěného (holého) pozemku plátcem je obvykle osvobozen od DPH a bez nároku na odpočet daně u souvisejících vstupů. Dle očekávání je to však daleko složitější kvůli řadě podmínek a výjimek, kde dochází od července 2025 k úpravám příslušné právní úpravy zákona o DPH ve vazbě na legislativu EU a soudní judikaturu.
Změny osvobození od DPH při dodání pozemku
Ing.
Martin
Děrgel
Hlavní změny DPH u nemovitých věcí
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „
“) loni postihla jediná novela, která však stojí za to, přinesla totiž 460 změnových bodů, dvakrát více, než má daňový zákon paragrafů. Jednalo se o
zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon o DPH… a některé další zákony
(dále jen „
Novela
“), zveřejněný den před vánočními svátky, který nabyl účinnosti převážně již týden nato. Nás ovšem bude zajímat jedna z mála výjimek, která si půl roku počkala na
účinnost 1. 7. 2025
.Šlo o celý balík změn týkajících se obecně nemovitých věcí včetně stavebních prací.
Mění se daňové definice stavby bytového a rodinného domu.
Nově je pro účely DPH klíčový způsob využití zapsaný v registru územní identifikace, adres a nemovitostí, což je veřejný seznam dostupný na https://vdp.cuzk.gov.cz/vdp/ruian. Nezáleží na tom, zda příslušný zápis v registru souhlasí s pojmy stavebního zákona, co uvádí katastr nemovitostí, ani na skutečném využití. Jediná výjimka rozšiřující „rodinné domy“ souvisí se změnou stavebního zákona a najdeme ji v bodě 11 přechodných ustanovení Novely. U zatím neevidovaných nedokončených staveb se vychází z projektu nebo povolení. Došlo také k
úpravám tzv. staveb pro sociální bydlení zvýhodněných sníženou sazbou daně
, za které se považují i stavby se smíšeným účelem užívání, pokud převládá využití pro sociální bydlení – počítáno z podílu podlahových ploch prostor užívaných pro účely sociálního bydlení
versus
ostatní.Dodání staveb pro sociální bydlení podléhá
snížené sazbě daně
12 %, to zůstává a Novela doplňuje, že
to platí i pro nedokončená díla
. Nově se však
neuplatní u prací, jimiž se stavba pro (sociální) bydlení mění na jinou
(např. přestavba domova důchodců na hotel nebo na velké byty přes 120 m2). Opačné přestavby dále umožňují nižší sazbu, stejně tak stavební práce v nebytovém prostoru bytového domu (např. večerka v přízemí). Nově se
12 % týká i stavebních prací v jiné stavbě v rozsahu, v jakém jsou prováděny na části sloužící pouze k (sociálnímu) bydlení
, kde § 49 odst. 5 ZDPH stanoví postup určení základu daně u smíšených prací.Nejvýznamnější
změny
DPH nemovitých věcí nastaly u
podmínek osvobození jejich dodání od daně
bez nároku na odpočet daně. Dosavadní § 56
Dodání nemovité věci
se věcně rozpadl na
nový § 55a
, na nějž se dále zaměříme, a podstatně upravený § 56
Dodání pozemku
Dodání vybrané nemovité věci
cílící hlavně na dodání staveb, pozemků tvořících s nimi funkční celek a jednotek. Zůstávají osvobozeny holé pozemky
s dvěma výjimkami
– funkční celek se stavbou a
stavební pozemek
, přičemž se mění definice druhé výjimky. Důvodová zpráva sice mírní obavy developerů, když hovoří o zúžení definice, ale spíše tomu bude naopak.Dodání staveb a jednotek bylo dosud osvobozeno po 5 letech od 1.
, obdobně po podstatné změně (tuto nově vymezuje ZDPH, přes 30 % prodejní ceny). Tato koncepce se mění ve dvou ohledech. Hlavně
kolaudace
se zkracuje časový test na 24 měsíců a u opakovaných dřívějších dodání – po dokončení nebo podstatné změně – je nově zdanitelné vždy pouze první
.5 podmínek pro 5 režimů DPH prodeje pozemku plátcem
Daň z přidané hodnoty je univerzální daní, které podléhají téměř všechny
obchodní transakce plátců této daně
. Omezíme se pouze na případy, kdy prodej – obecněji dodání – pozemku podléhá české DPH. Pro účely DPH jsou pozemky – obecně věci hmotné nemovité považovány za zboží a díky tomu v souladu s § 2 odst. 1 písm. a) ZDP je jejich
dodání předmětem české DPH
, je-li splněno všech 5 podmínek:1.