Od 1. 7. 2025 nabyly účinnosti některé změny zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH “), které byly provedeny zákonem č. 461/2024 Sb. , jenž byl schválen koncem roku 2024. Většina změn, které přinesla tato novela, nabyla účinnosti od 1. 1. 2025, ale u změn, které se týkají uplatňování DPH u nemovitých věcí, byla účinnost záměrně odložena až na 1. 7. 2025. Při uplatňování DPH při dodání nemovitých věcí je třeba od 1. 7. 2025 postupovat podle příslušných ustanovení zákona o DPH , které navazují terminologicky na zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) a zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon (dále jen „stavební zákon “). Při dodání nemovitých věcí se za stanovených podmínek uplatní osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Tyto podmínky se s účinností od 1. 7. 2025 oproti dřívějšímu znění zákona o DPH významně změnily. Novelou zákona o DPH byl s účinností od 1. 7. 2025 dřívější § 56 zákona o DPH , který upravoval podmínky pro osvobození od daně při dodání nemovitých věcí, rozdělen na § 55a a § 56 zákona o DPH . Z nového § 55a zákona o DPH od tohoto data vyplývají pravidla pro osvobození od daně při dodání pozemku a z novelizovaného § 56 zákona o DPH nová pravidla pro osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Úprava pravidel pro osvobození od daně při dodání pozemků a vybraných nemovitých věcí je odůvodňována harmonizací s pravidly stanovenými směrnicí Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty (dále je „směrnice o DPH “) a přesnější návazností použitých pojmů na nový stavební zákon .
Změny v osvobození od daně při dodání nemovité věci od 1. 7. 2025
Vydáno:
20 minut čtení
Změny v osvobození od daně při dodání nemovité věci od 1. 7. 2025
Ing.
Václav
Benda
V článku jsou s využitím příkladů vysvětlena ve srovnání s dřívější právní úpravou pravidla pro osvobození od daně při dodání pozemků a podmínky, za nichž je s účinností od 1. 7. 2025 dodání stavebního pozemku zdanitelným plněním. Návazně jsou vysvětlena opět ve srovnání s dřívější právní úpravou novelizovaná pravidla pro osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí.
Dodání pozemku, který není stavebním pozemkem
V zákoně o DPH, ani ve směrnici o DPH není pojem „pozemek“ výslovně definován. Podle Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí od 1. 1. 2016 je třeba pozemek chápat ve smyslu katastrálního zákona jako část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemek přitom může sestávat z jedné nebo více parcel. Pozemek je dílem přírody a nevzniká v žádném „výrobním“ procesu, v němž by se tvořila „přidaná hodnota“. Tímto procesem může proběhnout teprve až úprava pozemku např. pro výstavbu, pro zemědělské účely, rekreační účely apod., což se promítá do jeho hodnoty. V souladu s cílem směrnice o DPH je osvobozeno dodání takového pozemku, který je dodáván nezastavěný a není určen k zástavbě. Podle směrnice o DPH je osvobozeno od daně dodání nezastavěného pozemku kromě stavebního pozemku.
Podmínky, za nichž je od daně osvobozeno dodání pozemku, vyplývají od 1. 7. 2025 z § 55a odst. 1 zákona o DPH. Podle tohoto odstavce je věcně stejně jako dříve od daně osvobozeno dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a který není stavebním pozemkem, jak je vysvětleno v následujícím příkladu.
Příklad 1
Prodej pozemku, který není stavebním pozemkem
Zemědělské družstvo, které je plátcem daně se sídlem v tuzemsku, je vlastníkem nezastavěného pozemku, který je jako dlouhodobý hmotný majetek součástí jejího obchodního majetku, a v katastru ne