Na jednání Koordinačního výboru dne 17. 6. 2026 zástupci Komory daňových poradců a Generálního finančního ředitelství („GFŘ“) projednali a uzavřeli příspěvek na téma bytová potřeba v souvislosti s osvobozením od daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitostí. Příspěvek, který předložili Ing. Štěpán Eichinger, Ing. Bc. Jiří Nesrovnal a Ing. Lenka Nováková, MBA, přináší odpovědi zejména na tyto otázky:
- Lze bytovou potřebu pro účely dosažení osvobození obstarat v zahraničí?
- Lze mít více než jednu vlastní bytovou potřebu?
- Lze považovat zálohové platby za obstarání bytové potřeby? Jaký je daňový dopad, pokud dojde k vrácení části těchto záloh?
- Je nutné rozlišovat pojem bytová potřeba a bydliště?
- Je podstatné, jak dlouhou poplatník konkrétní vlastní bytovou potřebu využívá pro účely osvobození?
- Je podstatné, jak dlouho poplatník nemovitost ke svému bydlení využívá před jejím prodejem?
- Lze využít možnosti opakovaného použití prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby (tzv. řetězení)?
Vymezení bytové potřeby podle § 4b ZDP
Příspěvek potvrzuje výklad pojmu vlastní bytová potřeba pro účely osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí dle § 4 a 4b zákona o daních z příjmů („ZDP“), zejména možnost využití prostředků na vlastní bytovou potřebu v zahraničí, na více vlastních bytových potřeb a v různých zdaňovacích obdobích.
GFŘ souhlasí, že vlastní bytovou potřebu lze obstarat i mimo území ČR, pokud poplatník prokáže skutečné bydlení v takto pořízené nemovitosti a splnění všech zákonných podmínek; důkazní břemeno bezpochyby nese poplatník. Zároveň je potvrzeno, že poplatník může mít více než jednu vlastní bytovou potřebu a kombinovat různé typy bytové potřeby dle § 4b ZDP, pokud mezi ním a nemovitostmi existuje reálná vazba na jeho bydlení, nikoliv čistě investiční či spekulativní účel.
Délka užívání, rekonstrukce, úvěr, nevyužité prostředky
Pro praxi je zásadní, že délka užívání nemovitosti není sama o sobě rozhodující, ale musí odrážet reálné životní poměry poplatníka; pouhé krátkodobé či formální užívání nelze bez dalšího považovat za vlastní bytovou potřebu. Rekreační využití nemovitosti (chata, apartmán u moře apod.) nelze podřadit pod vlastní bytovou potřebu a v těchto případech osvobození nepřichází v úvahu.
U rekonstrukcí GFŘ zdůrazňuje, že okamžikem obstarání vlastní bytové potřeby je až fyzické zahájení rekonstrukce (stavební práce či nákup materiálu), nikoliv samotná úhrada záloh nebo uzavření smlouvy; nevyužité či vrácené finanční prostředky je nutno zdanit jako ostatní příjem podle § 10 ZDP ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po období získání těchto prostředků.
GFŘ navíc připomíná, že jednotlivé splátky úvěru, tedy pravidelné splácení hypotečního úvěru v průběhu předcházejícího a následujícího zdaňovacího období nelze považovat za bytovou potřebu. Bytovou potřebou je až splacení úvěru (nikoli splácení), tj. stav, kdy bude úvěr zcela splacen. Splacení úvěru přitom zahrnuje jak jistinu, tedy „vypůjčené” finanční prostředky, tak i úrok jako odměnu za jejich poskytnutí.
Dopady do praxe
Z příspěvku plyne nutnost pečlivě dokumentovat účel použití prostředků, faktické užívání nemovitosti k vlastnímu bydlení a časové souvislosti transakcí s nemovitostmi, včetně případného „řetězení“ osvobození při opakovaném použití prostředků na novou bytovou potřebu.
Je třeba důsledně rozlišovat pojmy bytová potřeba a bydliště, posuzovat riziko zneužití práva dle § 8 odst. 4 daňového řádu a pamatovat na to, že osvobození se neuplatní u nemovitostí sloužících pouze k rekreaci, krátkodobým pronájmům či investičnímu držení bez reálného bydlení.
V každém případě nese poplatník důkazní břemeno prokazující naplnění všech podmínek § 4b ZDP, včetně skutečného využití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu. Nevyužité nebo vrácené prostředky je povinen zdanit jako ostatní příjem podle § 10 ZDP.