Vybrané aspekty právní úpravy nájemní smlouvy

Nájemní smlouvou se podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.”), pronajímatel zavazuje, že přenechá věc nájemci k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje, že za to pronajímateli bude platit nájemné. Předmětem nájmu může být věc nemovitá, její část nebo nezuživatelná věc movitá. Zároveň lze podle § 2202 odst. 2 o. z. pronajmout i věc, která v budoucnu teprve vznikne, ovšem jen za té podmínky, je-li ji možné při uzavření smlouvy dostatečně přesně určit. Příkladem je jednotka v rozestavěném bytovém domě.

Pronajímatel se nájemní smlouvou zavazuje k tomu, že přenechá věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, dále se zavazuje, že bude věc udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k užívání, pro které byla pronajata, a zajistí nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Podle § 2206 o. z. musí věc odevzdat nájemci v ujednané době a se vším, co je k řádnému užívání věci potřeba. Jinak tak musí učinit následující den poté, co ho o to nájemce požádá. Pronajímatel provádí běžnou údržbu věci během nájmu jen v případě, že se k ní zavázal, jinak ji provádí nájemce. Naopak nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

Běžnou údržbou se rozumí údržba spočívající v zachování funkčního, respektive řádného stavu věci. V minulosti drobné opravy bytu definovalo nařízení vlády (č. 258/1995 Sb.), které bylo zrušeno s nabytím účinnosti občanského zákoníku. Expertní skupina Kanceláře pro aplikaci nové civilní legislativy však vydala stanovisko, že je možné z tohoto nařízení vycházet. Běžnou údržbou se podle nařízení chápalo udržování a čistění bytů, malování, včetně oprav omítek, tapetování či čistění odpadů až ke svislým rozvodům.

V případě, že pronajímaná věc má vadu, o které v době uzavření smlouvy obě strany věděly a která nebrání jejímu užívání, pronajímatel za tuto vadu neodpovídá. V ostatních případech, pokud nájemce řádně a včas oznámí pronajímateli vadu věci, kterou by měl odstranit, a on tak bez zbytečného odkladu neučiní, v důsledku čehož může nájemce užívat věc jen s obtížemi, má nájemce podle § 2208 o. z. právo na přiměřenou slevu z nájemného, nebo může bez výpovědní doby vypovědět nájem.

Nájemce je podle § 2213 o. z. povinen užívat danou věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu nebo účelu obvyklému a platit nájemné, což by mohl být v současné době vzhledem k epidemii koronaviru problém. Podle nového zákona (č. 209/2020 Sb.) schváleného za účelem zmírnění dopadů koronaviru COVID-19 nebude možné dát výpověď z bytu nájemci, který je v prodlení s placením nájemného, jestliže k prodlení došlo od 12. 3. 2020 do dne následujícího po konci mimořádných opatření nebo do konce července (podle toho, co nastane dříve). Dlužné nájemné však musí splatit do konce roku 2020.

Nájemce ale nemůže přestat platit nájemné bez příčiny. Je nutné pronajímateli oznámit a především doložit, že prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které řádnou úhradu nájemného podstatně ztěžovalo.

Nejedná se o prominutí nebo slevu na nájemném, jen o odklad splátek. Nájemce by měl primárně vycházet ze znění nájemní smlouvy a pokusit se s pronajímatelem dohodnout. Pokud smlouva obsahuje doložku vyšší moci či podstatné změny okolností, vztahuje se na současnou situaci. Pokud ji smlouva neobsahuje, může se nájemce u pronajímatele domáhat obnovení jednání o podmínkách smlouvy na základě § 1765 o. z. s odkazem na změnu okolností. Jestliže se strany nedohodnou, rozhodne soud na návrh jedné ze stran o změně závazku nebo jeho zrušení. Právo dle § 1765 o. z. ale musí být uplatněno nejpozději do dvou měsíců od doby, co se o změně okolností dotčená strana dozvěděla.

Nájemce má zároveň možnost žádat o příspěvek na bydlení, pokud má v bytě hlášen trvalý pobyt a jestliže náklady bydlení převažují 30 % (v Praze 35 %) jeho čistého příjmu. Žádost se podává jednou ročně, nárok lze uplatnit až tři měsíce zpětně. Lze ji podat tiskopisem ministerstvu práce a sociálních věcí osobně, poštou doporučeně, nebo je možné žádat elektronicky, a to buď datovou schránkou, anebo odesláním s elektronickým podpisem.

Ani jedna ze stran nemá podle § 2222 o. z. právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, kdo je nájemce, a nájemce do tří měsíců poté, co se dozvěděl o změně vlastníka. To ovšem neplatí, pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí. Pronajímateli v takovém případě právo vypovědět nájem nepřísluší. K opačnému ujednání se na základě § 2224 o. z. nepřihlíží. Jedná se o jednu z pojistek, které mají chránit nájemce. Vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou. Nájemce má v takovém případě právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla podle § 2290 o. z. V listopadu roku 2018 se Nejvyšší soud zabýval případem (26 Cdo 3328/2017), kdy pronajímatelka dala nájemci výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. s odůvodněním, že byt potřebuje pro sebe. Ve výpovědi poučila nájemce o výpovědní době a povinnosti byt vyklidit. Zároveň výpověď obsahovala i poučení o jeho právu podat proti výpovědi námitky a návrh k soudu na přezkum.

Nájemce pronajímatelce sdělil, že výpověď nepovažuje za neplatnou, protože měl sjednaný nájem na dobu určitou (do konce jeho života) a použitý výpovědní důvod lze vypovědět pouze u nájmu bytu na dobu neurčitou. Byt nevyklidil, žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi nepodal. Pronajímatelka následně nájemce vyzvala k vyklizení a předání bytu, čemuž nájemce nevyhověl, a tak se jej domáhala žalobou. Byla úspěšná u soudu prvního stupně i odvolacího a ani soud dovolací rozhodnutí nižších soudů nezrušil.

Z rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci (8 Cmo 1/2018) zase vyplývá, že jednostranné odvolání výpovědi z nájmu bytu po jejím doručení není možné, a proto je neplatné.

Právní úprava nájmu nebytových prostor § 2302 o. z. a následující se vztahuje na nájem prostoru nebo místností za účelem podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu ve smlouvě vyjádřen. Nájemce však nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo jiného ujednání stran.

Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící k podnikání podle § 2305 o. z. opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty nebo návěstními a podobnými znameními. Pronajímatel může souhlas odmítnout, pokud k tomu má vážný důvod. Požádal-li však nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

V případě komerčního nájmu nebytových prostor se používají tzv. institucionální nájemní smlouvy. Jedná se zejména o pronájmy moderních kancelářských prostor. Nájemce platí nájemné, které představuje čistý zisk pronajímatele, který mu zůstává v plné výši. Vedle toho nájemce platí všechny další platby, které se týkají provozu a údržby budovy. Zároveň nájemce platí veškeré vybavení a zařízení. Rozsah odpovědnosti nájemce za opravy bývá značný. Tyto smlouvy bývají velmi dlouhé a vyžadují časovou i finanční investici do jejich vyjednávání.

Během dubna roku 2020 schválil Parlament také zákon (210/2020 Sb.), jehož cílem je zmírnit dopady epidemie koronaviru na nájemce nebytových prostor sloužících k podnikání. Do konce prosince 2020 tak nemůže pronajímatel jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného, pokud k prodlení došlo mezi 12. 3. a 30. 6. 2020 a jestliže důvodem prodlení byla mimořádná opatření, která nájemci znemožnila nebo podstatně ztížila provozovat podnikatelskou činnost. Tedy například došlo k uzavření provozovny. Nájemce je ovšem povinen uhradit nájemné, s nímž je v prodlení, do konce roku 2020.

V případě nájmu na dobu určitou může nájemce dát výpověď i před uplynutím ujednané doby, pokud podle § 2308 o. z. ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen, najatý prostor přestane být z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo pokud pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vůči nájemci. Podle judikatury (NS 28 Cdo 2485/2005)vydané ještě k občanskému zákoníku z roku 1964 se nebytové prostory stanou nezpůsobilými ke smluvenému účelu užívání například trvalým odpojením dodávek vody a energií.

Pronajímatel může před uplynutím ujednané doby nájem vypovědět, pokud byla nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna nebo přestavěna tak, že to brání dalšímu užívání prostoru a zároveň to nemohl předpovídat, nebo pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti vůči pronajímateli. Pokud skončí nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce podle § 2315 o. z. právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce však právo na náhradu za převzetí zákaznické základny nemá, pokud důvodem výpovědi nájmu bylo jeho hrubé porušení povinností. Starý občanský zákoník toto právo neznal, podle komentářové literatury ustanovení § 3074 o. z. nasvědčuje tomu, že i v případě ukončení nájmu vzniklého před 1. 1. 2014 a ukončeného po tomto datu, náleží nájemci právo na náhradu za převzetí zákaznické základy. To ovšem neplatí, pokud z nájemní smlouvy vyplývá něco jiného. Jde totiž o ustanovení.

Ve výpovědi musí být vždy uveden její důvod, jinak je neplatná. Výpovědní doba je podle § 2310 odst. 2 o. z. tříměsíční. Jestliže se jedná o nájem na dobu neurčitou, lze jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době. Pokud k tomu má strana vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční.

Pokud je smlouva o nájmu neplatná, mohou vzniknout a obstát současně nároky na vydání bezdůvodného obohacení i náhradu ušlého zisku. Nejvyšší soud v roce 2017 (25 Cdo 2954/2016) ve svém rozsudku uvedl, že pokud se stanou neplatně sjednané investice do nemovitosti neoprávněně získanými, přináší pronajímateli bezdůvodné obohacení. To je povinen nájemci vydat. Neplatnost smlouvy může podle soudu zároveň nájemci zabránit v provozování výdělečné činnosti, a tak mu náleží i náhrada za ušlý zisk.

Se souhlasem pronajímatele může nájemce podle § 2215 odst. 1 o. z. zřídit třetí osobě užívací právo. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena písemně, musí být písemně i pronajímatelův souhlas s podnájmem. Užívací právo lze zároveň třetí osobě zřídit pouze na dobu nájmu věci, k odchylnému ujednání se nepřihlíží.

Jestliže nájemce zřídí třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to podle § 2215 odst. 2 o. z. za hrubé porušení nájemcových povinností, které způsobuje pronajímateli vážnější újmu. Nejvyšší soud na konci roku 2018 ve svém rozsudku (26 Cdo 4157/2017) uvedl, že nájemce může dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm trvale bydlí.

Pokud se však nejedná o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel takový podnájem podmínit písemným souhlasem. Kdyby chtěl nájemce dát do podnájmu celý byt, nebo v něm trvale nebydlí, potřebuje souhlas podle výše zmíněného ustanovení o. z. Podle Nejvyššího soudu však za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě.