Jak koupit nemovitost?

Nejčastějším způsobem, jak nabýt nemovitost, je uzavřít kupní smlouvu. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) požaduje stejně jako občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (dále jen „OZ“) písemnou formu. NOZ nevyžaduje, aby kupní smlouva, kterou se nemovitost převádí, měla ke své platnosti ověřené podpisy prodávajícího a kupujícího. Vzhledem k tomu, že je třeba zápis převodu nemovitosti do katastru nemovitostí k tomu, aby přešlo vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího, doporučujeme, aby podpisy byly přesto úředně ověřeny. Je tomu tak z toho důvodu, že pokud takové podpisy ověřené nebudou, bude katastrální úřad zkoumat pravost těchto podpisů.

Kupní smlouva musí obsahovat minimální obsahové náležitosti, a to jasné určení smluvních stran, tedy kupujícího a prodávajícího, určení převáděné nemovitosti, která musí splňovat požadavky zákona č. 265/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“), týkající se její přesné definice, závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu nemovitost a umožnit mu nabytí vlastnického práva k převáděné nemovitosti a závazek kupujícího nemovitost převzít a zaplatit za ní kupní cenu.

NOZ nestanoví jako podstatnou náležitost kupní smlouvy určení konkrétní kupní ceny a stanoví, že pokud mají smluvní strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez jejího určení, pak platí, že si sjednaly takovou kupní cenu, za níž se stejná nebo srovnatelná nemovitost v době uzavření kupní smlouvy za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává. Každopádně se s takovýmto způsobem určení kupní ceny ve smlouvách o převodu nemovitostí nesetkáváme, protože právě dosažení předem jasné a co nejlepší kupní ceny je pro prodávajícího primárním důvodem prodeje nemovitosti.

Kromě nezbytných náležitostí kupní smlouvy se v kupní smlouvě setkáváme i s ustanovením dalších práv a povinností smluvních stran.

Především si strany ujednávají, jakým způsobem bude nemovitost předána, dále si sjednávají zákaz prodávajícího nakládat s nemovitostí před tím, než dojde k převodu vlastnického práva, tedy zejména zatížit ji právy třetích osob. Kupní smlouvy též obsahují množství smluvních pokut, které mají za cíl motivovat smluvní strany k řádnému a včasnému plnění svých povinností.

Kupní smlouvy obsahují i různá prohlášení jednotlivých smluvních stran. Smyslem takových prohlášení je ubezpečit druhou stanu o existenci nebo naopak neexistenci určité skutečnosti. Velmi často například prodávající prohlašuje, že na nemovitosti neváznou práva třetích osob, že s nemovitostí může volně nakládat a uzavřít kupní smlouvu, že na nemovitosti neváznou žádné daňové nedoplatky atd. Pokud by se ukázalo, že takové prohlášení nebylo pravdivé, mohla by se druhá smluvní strana domáhat náhrady újmy.

Setkat se lze i s méně obvyklými ujednáními. NOZ upravuje například tzv. výhradu vlastnictví, výhradu lepšího kupce nebo tzv. koupi na zkoušku.

Výhrada vlastnického práva může být praktická především v momentu, kdy prodávající nemá zajištěno, že dostane zaplacenu kupní cenu, tedy především pokud nevyužije úschovy kupní ceny. V takovém případě lze ve smlouvě sjednat, že se kupující stane vlastníkem nemovitosti teprve v momentě zaplacení celé kupní ceny. Výhrada vlastnického práva ve vztahu k převodu nemovitostí působí vůči třetím osobám, jen pokud byla zapsána do katastru nemovitostí. Je též třeba, aby taková výhrada byla učiněna ve formě veřejné listiny nebo písemně, a to s ověřenými podpisy.

Smluvní strany si mohou ujednat i výhradu koupě na zkoušku. V takovém případě by byl kupující oprávněn v dohodnuté zkušební době schválit takovou koupi poté, co by si vyzkoušel, jestli daná nemovitost opravdu vyhovuje jeho potřebám. Pokud by strany neurčily délku zkušební doby, platí u nemovitých věcí ze zákona zkušební doba v délce jednoho roku.

Další zajímavou doložkou je takzvaná výhrada lepšího kupce. Pokud by si smluvní strany takovou doložku ujednaly, znamenalo by to, že po dohodnutou dobu, jinak v případě nemovitostí po dobu jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, by prodávající mohl přijít za kupujícím s tím, že našel lepšího kupce. To, jestli je kupec lepší, by posuzoval prodávající. Zákon nestanoví podmínky pro posouzení, jestli je jiný kupec lepší, nebo ne. Pouze říká, že prodávající může dát přednost lepšímu kupci i tehdy, pokud první kupující nabízí lepší cenu. Pokud bychom tedy chtěli takovouto doložku využít, je třeba přesně stanovit podmínky, za jakých se uplatní.

Vzhledem k tomu, že se nemovitosti prodávají za nemalé částky, obsahují kupní smlouvy podrobnou úpravou platby kupní ceny. Nejčastěji probíhá platba kupní ceny prostřednictvím její úschovy buď u notáře, nebo advokáta. Mechanismus bývá následující: kupující se v kupní smlouvě zaváže, že do určitého data po podpisu kupní smlouvy složí na účet advokátní nebo notářské úschovy celou kupní cenu, po jejím složení sdělí tuto informaci notář nebo advokát prodávajícímu, následně je podán návrh na zápis do katastru nemovitostí a po zapsání převodu do katastru nemovitostí a řádném předání nemovitosti vyplatí advokát nebo notář kupní cenu prodávajícímu. V souvislosti s advokátní nebo notářskou úschovou by si měly strany též dohodnout, kdo ponese náklady, které jsou s ní spojeny.

Dále se často setkáme i s tím, že z kupní ceny notář nebo advokát pošle část určenou na platbu daně z nabytí nemovitých věcí přímo na příslušný bankovní účet správce daně. Je tomu tak proto, aby byl chráněn kupující, který ručí za to, že prodávající daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí. Prodávající a kupující se rovněž mohou dohodnout, že příslušnou daň zaplatí kupující. Je však nutné v tomto případě do smlouvy výslovně uvést, že „poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí se stává kupující“ (upozorňujeme na to, že dle našich zkušeností jinou formulaci této věty správce daně většinou neakceptuje a mohou tak nastat zbytečné komplikace, a proto doporučujeme setrvat na tomto znění). Pokud daň platí kupující, titul ručení prodávajícímu nevzniká.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí v současné době 4 %. Základ daně, tj. částka, ze které bude daň počítána, vychází z porovnání kupní ceny a tzv. srovnávací daňové hodnoty. Srovnávací daňovou hodnotou může být buď (i) cena nemovité věci určená znalcem nebo (ii) směrná hodnota, kterou určí/vypočte správce daně na základě údajů, které dostane od poplatníka daně k dispozici. Při stanovení základu daně vypočteme 75 % srovnatelné daňové hodnoty, a tu porovnáme s kupní cenou. Základem daně je pak částka, které je ze dvou výše uvedených hodnot vyšší.

V případě, že si poplatník zvolí jako srovnávací daňovou hodnotu znalecký posudek, sám si vyčíslí daňovou povinnost, kterou uvede do daňového přiznání. Poněkud odlišná situace nastává, když poplatník znalecký posudek nemá a zvolí si jako srovnávací daňovou hodnotu směrnou hodnotu (tj. hodnotu, kterou určí správce daně). V takovém případě poplatník uvede do daňového přiznání pouze zálohu na daň z nabytí nemovitých věcí, kterou zároveň uhradí. Tato záloha se stanovuje ve výši 4 % z kupní ceny. Jakmile dojde ze strany správce daně k vyměření daně, daňový poplatník doplatí daň do požadované výše, nebo je mu případně správcem daně vrácen přeplatek na dani.

V případě, že prodávaná nemovitost je ve vlastnictví obchodní společnosti, existuje zde varianta, při níž lze na dani z nabytí nemovitých věcí ušetřit. Touto variantou je prodej podílu v obchodní společnosti, která danou nemovitost vlastní. Výhodou je, že jsou prodávány podíly na obchodní společnosti, nikoli nemovitost jako taková. Takový převod pak nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Dané řešení může mít samozřejmě nevýhodu v tom, že se společností kupujete vše, co s ní souvisí včetně jejích historických problémů. Řešením pak v takovém případě bývá odštěpení prodávané nemovitosti do samostatné společnosti, která se stane předmětem převodu. Takovýto postup s sebou nese zvýšené transakční náklady, ale při vyšší ceně nemovitosti je dobré navštívit odborníky a nechat si spočítat, jaká varianta je pro váš záměr nejvýhodnější.

V obou výše uvedených variantách je prodávající povinen také uhradit daň z příjmů fyzických osob v případě, že není od této daně osvobozen.

Pokud je prodávána nemovitost, příjem je od daně z příjmů osvobozen, pokud bezprostředně před prodejem měl prodávající v této nemovitosti bydliště, a to po dobu nejméně dvou let před prodejem, nebo byl vlastníkem nemovitosti (bez nutnosti bydliště) po dobu nejméně pěti let před prodejem nemovitosti. V případě, že prodávající měl v dané nemovitosti bydliště kratší než dva roky, ale získané peněžní prostředky použije na bytové účely (například na hypotéku, rekonstrukci apod.) jeden rok před prodejem nebo jeden rok po prodeji nemovitosti, je příjem z prodeje rovněž osvobozen. Uvedené platí pro případ, že nemovitost není a v období dvou, resp. pěti let nebyla zahrnuta v obchodním majetku podnikatele.

V případě, že příjem z prodeje nemovitosti nelze podle výše uvedeného osvobodit, platí prodávající daň z příjmů fyzických osob ve výši 15 %, a to z rozdílu mezi prodejní a nabývací hodnotou nemovitosti.

Pokud je prodáván podíl na společnosti s ručením omezeným, která vlastní nemovitost, je převod osvobozen od daně z příjmů v případě, že prodávající vlastnil všechny druhy podílů na společnosti déle než pět let (u akciové společnosti je časový test třílet ý). Pokud tento časový test není splněn, prodávající platí daň z příjmů fyzických osob ve výši 15 %, a to z rozdílu mezi prodejní a nabývací hodnotou podílu.

Tato minisérie článků věnovaných koupi a prodeji nemovitostí měla za cíl čtenářům přiblížit různá úskalí nabytí nemovitosti, ale též rozmanitost, kterou zájemcům o koupi a prodej nemovitosti nabízí. Proto je podle našeho názoru vhodné se s prodejem či koupí nemovitosti svěřit do péče odborníků, a to jak z čistě právní, tak i daňové oblasti a nespoléhat jen na vzorové smlouvy realitních kanceláří.