Nová úprava pro srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a další změny výše nájemného

Územní samosprávné celky se v rámci svých záležitostí zabývají též otázkou pronájmu bytů či domů nebo jiných než obytných prostor, které pro ně navíc mnohdy spravují příspěvkové organizace či jiné subjekty, například prostřednictvím příkazní smlouvy. Nový občanský zákoník, tj. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také „NOZ“), který je jak známo účinný od počátku letošního roku, přináší různé novinky i v záležitostech souvisejících s nájmem. Tento příspěvek se věnuje zejména ustanovením nového kodexu věnovaným tzv. výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a prováděcímu předpisu k této problematice, okrajově pak také změnám výše nájemného v závislosti na činnosti pronajímatele zvyšující komfort bydlení nájemců v domě.

NOZ pamatuje na možnost nárůstu všeobecné cenové hladiny zboží a služeb v ekonomice v určitém časovém období, případně na jiné okolnosti teoreticky mající za důsledek, že smluvené nájemné může v určitém okamžiku přestat být úměrné předmětu nájmu. Ustanovení výslovně zakotvuje stranám , k tomu dobře poslouží běžná inflační doložka. Není však zapomenuto ani na případy, kdy se na podobné ujednání zapomene, nájemného zakotvuje ustanovení .

Odstavec první tohoto ustanovení říká, že za dále stanovených podmínek pokud si strany neujednají nebo výslovně nevyloučí , může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. Tento limit je podle důvodové zprávy k NOZ stanoven zejména proto, aby se zabránilo lákání nájemců na nízké nájemné, výrazně nižší než srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, a jejich následnému skokovému zvýšení. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, dle odstavce třetího stejného ustanovení, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhů zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesouhlasí-li s tímto nájemce a nesdělí-li to v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud, a to ve lhůtě dalších tří měsíců (návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně). Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu. Obdobně může dle odstavce čtvrtého stejným postupem dojít ke snížení nájemného, navrhne-li jej nájemce. K tomuto je třeba doplnit, že podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 2 NOZ se ustanovení § 2449 odst. 1 nepoužije tehdy, nebylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného a ustanovení odst. 3 se použije obdobně.

Nyní je namístě přiblížit, co se rozumí „výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě“, což je podle ustanovení § 2249 odst. 2 NOZ stanoveno prováděcím právním předpisem. Tímto předpisem je , účinné stejně jako NOZ od 1. ledna 2014 a vztahující se na právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb. . Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije posudek znalce nebo se stanoví na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných, zvážených způsobem detailněji popsaným dále v nařízení vlády.

Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou jednak , jednak obytné hodnoty bytu, při jejichž posuzování je třeba vycházet z příloh 1 a 2 dotčeného nařízení. Příloha 1 vyjmenovává charakteristiky, které se zejména použijí ke zjištění srovnatelného nájemného, a kterými jsou (na dobu do jednoho roku, nad jeden rok a na dobu neurčitou), (možnost podnájmu části bytu nebo bytu celého a zákaz podnájmu), (není požadována vůbec, případně je požadována ve výši maximální možné dle NOZ či nižší), (pomoc v domácnosti pronajímatele, úklid v domě, péče o zahradu, povinnosti sankčního charakteru, právo užívat přilehlou zahradu u domu), (předem na měsíc či na delší období) a (tříměsíční podle NOZ nebo ujednaná delší). Příloha 2 pak vymezuje pět hlavních skupin charakteristik pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu, a to , přičemž tyto pojmy jsou v nařízení detailně rozvedeny.

Okrajově lze zmínit též ustanovení , podle kterého se může pronajímatel s nájemci , provede-li , nejvýše však o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Zde platí, že pokud souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, zvýšení nájemného zasáhne i ostatní nájemce, byť s ním nesouhlasili. Nedojde-li k takové dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o 3,5% z vynaložených nákladů, přičemž se má za to, že tyto byly vynaloženy účelně. K návrhu se nepřihlíží, neobsahuje-li výši nájemného nebo nedokládá splnění výše uvedených podmínek.

Lze shrnout, že NOZ se snaží o zachování spravedlivého a vyváženého uspořádání poměrů v nájemních vztazích, když se výše uvedenými ustanoveními pokouší adekvátně reagovat jednak na vnější vlivy, které mohou mít vliv na přiměřenou výši nájemného v konkrétním případě, jednak na změny vnitřního uspořádání v tom kterém pronajatém bytu či domě, tak aby byly možnosti jednání subjektů nájemních vztahů regulovány co nejúčelněji a co nejvýhodněji pro všechny jejich účastníky.