Nezdanitelné částky z titulu bytové potřeby počínaje rokem 2015
Ing.
Eva
Sedláková
Zákon o daních z příjmů (zákon č.
586/1992 Sb.) obsahuje v
§ 15 ustanovení, která umožňují snížit základ daně
z příjmů fyzických osob, a tím následně daňovou povinnost poplatníka daně z příjmů. Nezdanitelné
částky podle § 15 zákona o daních z příjmů odečítá
od základu daně poplatník buď v daňovém přiznání, nebo prostřednictvím zaměstnavatele na základě
ročního zúčtování záloh z příjmů ze závislé činnosti. Nezdanitelné částky, kterou je i bytová
potřeba, nelze uplatnit jako měsíční odpočet ve výši 1/12 příslušné nezdanitelné částky pro měsíční
srážení záloh v rámci příjmů ze závislé činnosti podle §
6 zákona.
Jde-li o nezdanitelnou částku z titulu bytové potřeby, zákon v
§ 15 odst. 3 stanoví, že od základu daně se
odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období:
-
z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou (tedy i
zahraniční bankou),
sníženým
o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních
předpisů, jakož i-
úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního
spoření nebo s hypotečním úvěrem, a
-
použitým na
financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu,
údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než
garáž, sklep nebo komoru,
prováděnou:-
v rámci
činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti,
nebo
-
pro účely
nájmu.
Počínaje rokem 2014 byly v § 15 odst. 3
a 4 provedeny legislativně technické změny.
Termín „banka nebo pobočka zahraniční banky anebo zahraniční banka“ byl nahrazen termínem „banka“, a
to v návaznosti na jednotnou terminologii stanovenou §
21e odst. 1 zákona, který stanoví, že bankou se pro účely daní z příjmů rozumí banka, včetně
zahraniční banky. Počínaje rokem 2015 byl pojem „jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor“ uveden
do souladu s § 4a, který užívá pojem „jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž,
sklep nebo komoru“. Dochází tak k rozšíření možnosti uplatnění nezdanitelné části základu daně i na
jednotku, která vedle bytu zahrnuje i nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo
komorou.
Úvěrem ze stavebního spoření je úvěr poskytnutý podle zákona č.
96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře
stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních
právních předpisů je od daně z příjmů podle § 4 odst. 1
písm. s) zákona o daních z příjmů osvobozen. Obdobně se posuzuje i příspěvek poskytnutý podle
nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách
poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění pozdějších
předpisů.
Pokud se jedná o hypoteční úvěr, § 28 odst. 3
zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, stanoví, že hypoteční
úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci,
když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se
považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Dále pak
§ 28 odst. 4 zákona o dluhopisech stanoví, že
nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu.
Pro odpočet úroků z hypotečního úvěru je rozhodující skutečnost, že poskytnutý úvěr je
zajištěn zřízením zástavního práva k nemovité věci. Z toho důvodu za hypoteční úvěr bude považován i
úvěr, u kterého dojde k takovému zajištění i později, než je datum uzavření smlouvy o úvěru, a to od
termínu jeho zajištění zřízením zástavního práva k příslušné nemovité věci.
Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D-22 se za jiné
úvěry poskytnuté stavební spořitelnou podle § 15 odst.
3 zákona v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření považují např. tzv. překlenovací úvěry
(meziúvěry). Za jiné úvěry podle § 15 odst. 3
zákona poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem lze považovat takové úvěry, které jsou
poskytnuty na bytové potřeby, a to bez ohledu, zda jsou poskytnuty před poskytnutím hypotečního
úvěru (tzv. předhypoteční úvěr) nebo současně, příp. následně s hypotečním úvěrem (tzv. doplňkové
úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být z uzavřených smluv zřejmá souvislost s hypotečním
úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou.
PŘÍKLAD 1
Poplatník si na základě hypotečního úvěru od české banky, zajištěného nemovitou věcí na
území ČR, kterou pronajímá, koupil rodinný dům v Polsku, kde trvale bydlí. Otázkou je, zda si může
uplatnit nezdanitelnou částku na bydlení v zahraničí, tj. úroky z hypotečního úvěru, pokud jsou
splněny zákonné podmínky.
Postup
V daném případě se jedná o hypoteční úvěr podle
§ 28 odst. 3 a
4 zákona o dluhopisech. Bytovou potřebou je koupě
rodinného domku podle § 15 odst. 3 písm. c)
zákona s tím, že zákon výslovně nestanoví, že by se muselo jednat pouze o dům na území
ČR.
Jedná-li se o daňového nerezidenta, musí současně splnit podmínku danou
§ 15 odst. 9 zákona, tj. příjmy poplatníka ze
zdrojů na území ČR musí činit nejméně 90% všech jeho příjmů.
PŘÍKLAD 2
Fotovoltaická elektrárna na střeše rodinného domu zaměstnance je financovaná z hypotečního
úvěru. Jedná se o změnu dokončené stavby. Otázkou je, zda zaměstnanec může uplatňovat nezdanitelnou
částku základu daně podle § 15 odst. 3 zákona,
tj. odečet částky zaplacených úroků z tohoto úvěru od základu daně.
Postup
V daném případě je provozování fotovoltaické elektrárny jiné podnikání [příjem z
provozování fotovoltaické elektrárny je příjmem podle §
7 odst. 1 písm. c) zákona], a tedy odpočet není na straně zaměstnance v souladu s
§ 15 odst. 3 zákona možný. Poplatník bude muset
podat daňové přiznání v souladu s § 38g zákona,
kam uvede jak příjmy ze závislé činnosti podle § 6
zákona, tak i příjmy z provozování fotovoltaické elektrárny, které jsou příjmem podle
§ 7 zákona. Daňovým výdajem k příjmu podle
§ 7 zákona bude mimo jiné i zaplacen ý úrok z
úvěru.
PŘÍKLAD 3
Poplatník si koupil na hypoteční úvěr dům, který možná bude i pronajímat. Otázkou je, zda
může jako daňový výdaj uplatnit i úrok z hypotečního úvěru, když podle
§ 15 odst. 3 jde o nezdanitelnou
částku.
Postup
Pokud poplatník pronajímá nemovitou věc, kterou si pořídil na hypoteční úvěr, jsou úroky z
úvěru výdajem daňovým k příjmům z nájemného. Tyto úroky si jako nezdanitelnou část základu daně
uplatnit nemůže.
Pokud si poplatník pořídil na hypoteční úvěr nemovitou věc, kterou využívá ke svému
bydlení nebo bydlení své rodiny, pak si může úroky z úvěru uplatnit jako nezdanitelnou část základu
daně podle § 15 zákona.
Pokud si poplatník pořídil na úvěr nemovitou věc, kterou částečně využívá ke svému bydlení
nebo bydlení své rodiny, a částečně ji pronajímá, pak si může část úroků z úvěru uplatnit jako
nezdanitelnou část základu daně a část úroků si může uplatnit jako daňový výdaj k příjmům z
nájemného.
PŘÍKLAD 4
Poplatník si koupil byt z hypotečního úvěru získaného od slovenské banky. Úvěr je zajištěn
zástavním právem k nemovité věci, která je také na Slovensku. V bytě bydlí děti poplatníka, který s
manželkou trvale žije a podniká v ČR, odkud má všechny své příjmy. Otázkou je, zda lze uplatnit
odpočet úroků z úvěru jako nezdanitelnou část základu daně.
Postup
V daném případě je úvěr poskytnut zahraniční bankou, jedná se o hypoteční úvěr, tj. úvěr
zajištěný zástavním právem k nemovité věci umístěné na území členského státu EU. Poplatník je
vlastníkem bytu, ve kterém bydlí jeho děti. Odpočet úroků od základu daně lze uplatnit.
Bytová potřeba
Bytovou potřebou se podle § 15 odst. 3 zákona
o daních z příjmů rozumí:
a)
výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje
nebytový
prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavbyCo je bytový a rodinný dům stanoví § 2 vyhlášky
č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Pro účely této vyhlášky se rozumí
stavbou pro bydlení bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na
trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena a dále pak rodinný dům, ve kterém více než polovina
podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný
dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a
podkroví.
V případě jednotky je třeba postupovat podle §
1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Ten stanoví, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných
částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Změnou dokončené stavby podle § 2 odst. 5
zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
(stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů,
je:
a)
nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
b)
přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně
propojena s dosavadní stavbou,
c)
stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby;
za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Změnou stavby před jejím dokončením se podle §
2 odst. 6 stavebního zákona rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo
dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem, nebo autorizovaným inspektorem.
PŘÍKLAD 5
Poplatník si vzal úvěr na výstavbu rekreační chaty, kterou používá k trvalému bydlení
dcery a manželky. Otázkou je, zda si může uplatnit odpočet úroků od základu daně.
Postup
Poplatník si odpočet úroků od základu daně uplatnit nemůže, rekreační chata není bytovou
potřebou ve smyslu zákona o daních z
příjmů.
PŘÍKLAD 6
Poplatník buduje na hypoteční úvěr větší provozovnu, v jejíž 1/3 bude bydlet a zbývající
část využije pro podnikání. Otázkou je, zda si může odečíst úroky z úvěru od základu
daně.
Postup
Odpočet úroků si poplatník uplatnit nemůže. Jednak poplatník provádí bytovou výstavbu v
rámci podnikatelské činnosti, a dále pak se nejedná o bytový ani rodinný dům.
Vzhledem ke skutečnosti, že podnikatel buduje provozovnu pro podnikání, může poměrnou část
úroků (v daném případě 2/3) uplatnit do výdajů daňových.
PŘÍKLAD 7
Poplatník vlastnil pozemek a na něm dům. Tento dům zboural a na stejném pozemku staví nový
rodinný dům, na jehož výstavbu využívá stavební spoření. Stavba nového domu bude probíhat cca 2
roky, po dokončení se poplatník do domu i s rodinou nastěhuje s tím, že současně podá návrh na zápis
dokončené nemovité věci do katastru nemovitostí. Otázkou je, zda lze již během výstavby uplatnit
odpočet úroků ze stavebního spoření, když návrh na vklad do katastru bude podán až po dokončení
stavby.
Postup
Vklad do katastru nemovitostí není u výstavby vlastní nemovité věci nutný. Pokud jde o
vlastní výstavbu rodinného domu, poplatník stavbu vlastní od počátku, odpočet úroků od základu daně
lze uplatnit.
PŘÍKLAD 8
Rodiče si vzali hypoteční úvěr, za který si koupili pozemek, na které se bude realizovat
výstavba rodinného domu s tím, že následně pozemek převedli na syna. Syn si poté vzal sám úvěr a
tímto úvěrem uhradil hypoteční úvěr svých rodičů. Otázkou je, zda si syn může odečíst úroky z úvěru
od základu daně.
Postup
Syn si odpočet uplatnit nemůže, svým úvěrem platí dluh za rodiče.
PŘÍKLAD 9
Na stavbu rodinného domu byl poplatníkovi na základě smlouvy o poskytnutí hypotečního
úvěru poskytnutý jednak úvěr na stavbu domu a dále úvěr na tzv. na úvěrové pojištění. Z obou úvěrů
poplatník platí úroky. Otázkou je, zda lze úroky z úvěru po splnění zákonných podmínek odečíst od
základu daně v plné výši nebo pouze úroky z úvěru na stavbu domu, nikoli úroky z úvěru na
pojištění.
Postup
Odpočet je možno uplatnit ve výši úroků z úvěru poskytnutého na financování bytové
potřeby, nikoli na financování pojištění.
PŘÍKLAD 10
Poplatník si vzal hypoteční úvěr na změnu stavby, jedná se o přestavbu chaty na rodinný
dům. Odbor výstavby, územního plánování a životního prostředí příslušného městského úřadu vydal
rozhodnutí o umístění dostavby rodinného domu: úpravou stávající rekreační chaty a její přístavbou
vznikne rodinný dům o zastavené ploše 200 m2. V souladu se
stavebním zákonem bylo vydáno stavební
povolení na stavební úpravy a dostavbu rodinného domu.
Po kolaudaci bude dům využívaný rodinou k trvalému bydlení a bude zapsán do katastru
nemovitostí. Otázkou je, zda lze uplatnit již v průběhu výstavby nezdanitelnou část podle
§ 15 odst. 3 písm. a) zákona.
Postup
Nezdanitelnou část podle § 15 odst. 3 písm.
a) zákona poplatník uplatnit může. Zákon v § 15
odst. 3 písm. a) nestanoví, že musí jít pouze o výstavbu rodinného domu na „zelené louce“. V
daném případě jde o změnu stavby.
b)
koupě pozemku
za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové
potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v
souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c)Pokud poplatník nezahájí do čtyř let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy na koupeném
pozemku výstavbu bytové potřeby, nemusí podat za uplynulá zdaňovací období dodatečná daňová
přiznání, ale v souladu s § 15 odst. 4 zákona
dříve uplatněné příslušné nezdanitelné částky uvede do daňového přiznání jako příjem podle
§ 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této
skutečnosti došlo.
PŘÍKLAD 11
Poplatník si na úvěr koupil pozemek, na kterém druhým rokem zahájil stavbu rodinného domku
s tím, že na výstavbu domku si úvěr již nevzal. Otázkou je, zda si může odečíst úroky z úvěru od
základu daně.
Postup
Odpočet úroků si poplatník uplatnit může.
PŘÍKLAD 12
Poplatník si na úvěr koupil pozemek, na kterém do 4 let od koupě nezahájil stavbu
rodinného domku. Otázkou je, zda si může odečíst úroky z úvěru od základu daně.
Postup
V případě bytové potřeby – nákup pozemku, nárok na uplatnění nezdanitelné části základu
daně nevznikl, a to od samého počátku. Pro tento případ zákon v
§ 15 odst. 4 stanoví, že jde-li o předmět bytové
potřeby uvedený v odstavci 3 písm. b), u něhož nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové
potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části
základu daně zaniká a příjmem podle § 10 ve
zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech
z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen.
Poplatník nebude podávat za uplynulá zdaňovací období dodatečná daňová přiznání, ale dříve
uplatněné příslušné nezdanitelné částky uvede do daňového přiznání jako příjem podle
§ 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této
skutečnosti došlo.
PŘÍKLAD 13
Poplatník uplatňoval již dva roky nezdanitelnou část z důvodu platby úroků z hypotečního
úvěru na koupi pozemku, na kterém plánoval stavbu rodinného domku. V současné době musí pozemek z
vážných rodinných důvodů prodat, nesplní tedy podmínku pro uplatnění uvedeného odpočtu. Otázkou je,
jak postupovat z hlediska daně z příjmů.
Postup
Pokud poplatník pozemek prodal, nesplní zákonnou podmínku, že na pozemku bude zahájena
výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy. Poplatník musí v roce prodeje
pozemku základ daně zvýšit o nezdanitelné částky uplatněné v minulých letech, tj. příslušné
nezdanitelné částky musí uvést do daňového přiznání jako příjem podle
§ 10 zákona.
c)
koupě
1.
bytového
domu,
2.
rodinného
domu,
3.
rozestavěné
stavby bytového domu nebo rodinného
domu,
4.
jednotky,
která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo
komoru
PŘÍKLAD 14
Syn koupil svým rodičům byt tak, že uzavřel úvěr ze stavebního spoření. Na kupní smlouvě
daného bytu jsou jako kupující uvedeni rodiče. Syn má v bytě uvedeno trvalé bydliště a rodiče mu
následně darovali 1/3 bytu. Otázkou je, zda má syn nárok na uplatnění odpočtu úroků z
úvěru.
Postup
Syn nárok na uplatnění odpočtu úroků od základu daně podle
§ 15 odst. 3 a
4 zákona o daních z příjmů nemá. Důvodem je
skutečnost, že vlastníkem 1/3 bytu se stal až na základě daru. Bytovou potřebou podle
§ 15 odst. 3 písm. c) zákona je koupě bytu, ten
však podle kupní smlouvy koupili rodiče.
PŘÍKLAD 15
Manželé si na hypoteční úvěr koncem loňského roku koupili rodinný dům. Dům vlastnili,
avšak nastěhovali se do něho až letošní rok. Otázkou je, zda si mohou odečíst úroky z úvěru od
základu daně již za loňský rok.
Postup
Manželé si úroky z úvěru od základu daně v roce koupě rodinného domu odečíst mohou. Zákon
v § 15 odst. 4 u bytové potřeby podle
§ 15 odst. 3 písm. c) zákona stanoví, že v roce
nabytí vlastnictví stačí, jestliže poplatník předmět bytové potřeby vlastnil ke konci zdaňovacího
období.
PŘÍKLAD 16
Manželé si vzali koncem loňského roku hypoteční úvěr na koupi a celkovou rekonstrukci
rodinného domu. Dům vlastnili, avšak nastěhují se do něho až po rekonstrukci. Otázkou je, zda si
mohou odečíst úroky z úvěru od základu daně již za loňský rok.
Postup
Manželé si úroky z úvěru od základu daně v roce koupě rodinného domu odečíst mohou,
podmínka vlastnictví ke konci roku byla splněna. Podmínka bydlení musí být splněna až po splnění
povinností stanovených stavebním zákonem, tj.
po dokončení rekonstrukce.
PŘÍKLAD 17
Manželé si vzali koncem loňského roku hypoteční úvěr na koupi rodinného domu. V letošním
roce si vzali další hypoteční úvěr na rekonstrukci tohoto domu, kterou zahájí v příštím roce. V domě
v letošním roce bydlet nebudou. Dům vlastní, avšak nastěhují se do něho až po rekonstrukci. Otázkou
je, zda si mohou odečíst úroky z úvěru od základu daně již za loňský rok.
Postup
Manželé si mohou úroky z úvěru odečíst od základu daně v roce koupě rodinného domu, tj. v
loňském roce. V letošním roce si odpočet úroků uplatnit nemohou, v domě nebydlí, ani ho
nerekonstruují. Odpočet si budou moci uplatnit od příštího roku, kdy zahájí rekonstrukci domu.
Podmínka bydlení musí být splněna až po dokončení rekonstrukce, tj. po splnění povinností
stanovených stavebním zákonem.
PŘÍKLAD 18
Poplatník si na hypoteční úvěr koupil rodinný domek. Tento domek poplatník prodal a za
utržené peníze koupil jiný větší domek. Banka v původním úvěru jen přepsala zástavní právo na novou
nemovitou věc (nazýváno „refinancování nemovitosti“). Otázkou je, zda lze uplatnit
odpočet.
Postup
Odpočet uplatnit nelze, poplatník splácí bance úvěr za rodinný domek, který již nevlastní.
Další větší domek si nekoupil na hypoteční úvěr, ale z příjmů za prodej rodinného domku.
PŘÍKLAD 19
Poplatník si na hypoteční úvěr koupil rekreační objekt. V tomto rekreačním objektu
skutečně trvale bydlí po celý rok. Otázkou je, zda lze uplatnit odpočet.
Postup
Odpočet uplatnit nelze, koupě rekreačního objektu není bytovou potřebou ve smyslu
§ 15 odst. 3 zákona.
PŘÍKLAD 20
Poplatník si koupil na hypotéku nemovitou věc, která je v katastru nemovitostí evidována
jako zemědělská usedlost. Tuto nemovitou věc užívá ke svému trvalému bydlení. Otázkou je, zda může
uplatnit odpočet úroků z úvěru, jehož účelem je nákup zemědělské usedlosti.
Postup
Výkladem pojmu „zemědělská usedlost“ se zabýval Nejvyšší soud v usnesení z roku 2009 s
tím, že zemědělskou usedlostí ve smyslu zákona o půdě
je třeba chápat zejména obytnou část zemědělské usedlosti, chlévy a stodoly se stavebním pozemkem
(stavebními pozemky) a potom jednotlivé zemědělské pozemky, jež byly spolu s uvedenými stavbami
užívány jako společný komplex. Zákon č. 229/1991 Sb.,
o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen
„zákon o půdě“), se podle
§ 1 odst. 1 písm. b) vztahuje na obytné budovy,
hospodářské budovy a jiné stavby, patřící k původní zemědělské usedlosti, včetně zastavěných
pozemků.
Vzhledem ke skutečnosti, že v § 15 odst.
3 zákona je uvedeno, co se rozumí pro účely daně z příjmů bytovými potřebami s tím, že
zemědělská usedlost jako bytová potřeba v uvedeném výčtu není, odpočet úroků z úvěru poskytnutého k
účelu pořízení zemědělské usedlosti jako nezdanitelnou část základu daně uplatnit nelze.
Pokud by byla ze zemědělské usedlosti vyčleněna obytná část a změněn způsob jejího využití
v katastru nemovitostí na rodinný dům, byly by splněny podmínky dané
§ 15 zákona a poměrná část úroků vztahující se k
rodinnému domu by mohla být uplatněna.
PŘÍKLAD 21
Poplatník si na hypoteční úvěr pořídil byt do osobního vlastnictví, kde trvale bydlel 1
rok. Úroky z hypotečního úvěru si odečetl od základu daně. Po 1. roce byt prodal s tím, že peněžní
prostředky získané z prodeje bytu vynaložil na pořízení nového bytu. Nová bytová potřeba byla
hrazena zčásti z peněžních prostředků získaných prodejem první bytové potřeby a zčásti z nově
poskytnutého hypotečního úvěru. Účelem tohoto nového hypotečního úvěru bylo nejen pořízení nové
bytové potřeby, ale i úhrada dluhů vyplývajících ze smlouvy o hypotečním úvěru na pořízení první
bytové potřeby. Správce daně neuznal část úroků z nového hypotečního úvěru vztahující se k úhradě
dluhů plynoucích ze smlouvy o hypotečním úvěru na pořízení první bytové potřeby. Otázkou je, zda je
postup správce daně správný.
Postup
Správce daně postupoval správně, pokud poplatník již byt nevlastní, odpočet si uplatnit
nemůže.
d)
splacení vkladu právnické osobě jejím členem
za účelem získání práva nájmu
nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domuPodle stanoviska Generálního finančního ředitelství v pokynu D-22 k
§ 15 zákona se bytem rozumí označení místa, nikoliv
věci, která je způsobilá být předmětem vlastnického práva (taková věc je označena jako jednotka
podle § 1158 až § 1222 občanského
zákoníku).
PŘÍKLAD 22
Hypoteční úvěr banka poskytla na nákup bytu, ale poplatník úvěr použil na úhradu členského
podílu právnické osobě založené za účelem výstavby a koupě domu. Otázkou je, zda lze odpočet v tomto
případě uplatnit.
Postup
V daném případě je nutné vycházet z konkrétní uzavřené smlouvy o úvěru, která stanoví
podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru. Jestliže by smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru
vylučovala použití finančních prostředků k jiným účelům, i když v rámci bytové potřeby smluvního
účastníka, pak by porušení smluvního ujednání vylučovalo možnost uplatnění odpočtu úroků od základu
daně.
PŘÍKLAD 23
Poplatník si vzal hypoteční úvěr na úhradu členského podílu v bytovém družstvu s tím, že
členem bytového družstva je jeho syn, který bude v bytě i bydlet. Otázkou je, zda lze odpočet v
tomto případě uplatnit.
Postup
V daném případě si poplatník odpočet uplatnit nemůže. Zákon stanoví, že bytovou potřebou
je splacení vkladu právnické osobě jejím členem. Poplatník není členem bytového družstva, proto
nemůže odpočet úroků uplatnit,
e)
údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo
v
užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo
komoruUstanovení § 3 odst. 4 zákona č. 183/2006
Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších
předpisů, stanoví, že údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební
stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.
Jedná-li se o změnu stavby, podle § 2 odst. 5 zákona č.
183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění
pozdějších předpisů, je změnou dokončené stavby:
a)
nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
b)
přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně
propojena s dosavadní stavbou,
c)
stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby;
za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
PŘÍKLAD 24
Poplatník vlastní domek, ve kterém bydlí i jeho syn s manželkou. Syn s manželkou se
rozhodli řešit potřebu svého bydlení přístavbou tohoto domku. Poplatník dal k přístavbě povolení s
tím, že po dokončení bude část nemovité věci převedena na syna a jeho manželku. Stavbu syn s
manželkou financují ze stavebního spoření. Otázkou je, zda si může odpočet na bydlení uplatnit
poplatník nebo syn s manželkou, kteří však domek nevlastní.
Postup
V případě přístavby domku se jedná o změnu stavby a z hlediska daně z příjmů je třeba
postupovat podle § 15 odst. 3 písm. e) zákona.
Odpočet na straně syna a jeho manželky, kteří domek využívají pro své bydlení, lze uplatnit, zákon
nevyžaduje, aby syn s manželkou byli vlastníky domku.
Poplatník vlastník domu, odpočet na bydlení uplatnit nemůže, není účastníkem stavebního
spoření.
PŘÍKLAD 25
Společenství vlastníků jednotek si vzalo hypoteční úvěr na zateplení domu. Otázkou je, zda
si vlastníci bytů mohou uplatnit poměrnou část odpočtu úroků z úvěru od základu daně.
Postup
Odpočet úroků z hypotečního úvěru si podle §
15 odst. 3 zákona může uplatnit účastník smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby.
Vzhledem ke skutečnosti, že účastníkem smlouvy je společenství vlastníků jednotek, vlastníci bytů si
poměrnou část odpočtu uplatnit nemohou. Uvedený odpočet by na straně vlastníků jednotek byl možný
pouze v případě, že by byli vlastníci jednotek účastníci příslušné smlouvy.
PŘÍKLAD 26
Podnikatel provozuje podnikatelskou činnost v nebytovém domě, ke kterému přistavil garáž a
obytné podkroví. Katastr nemovitostí předmětnou změnu stavby zapsal jako přístavbu garáže a nástavbu
podkrovního bytu. Otázkou je, zda je možno uplatnit odpočet úroků z hypotečního úvěru na výstavbu
obytného podkroví.
Postup
Odpočet úroků z hypotečního úvěru na výstavbu obytného podkroví uplatnit nelze, neboť se v
daném případě nejedná se o změnu stavby bytového, ani rodinného domu.
f)
vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců
v případě, že
předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový
prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu.PŘÍKLAD 27
Za doby trvání manželství uzavřela poplatnice společně s bývalým manželem smlouvu o
hypotečním úvěru a za tyto finanční prostředky uhradili členský podíl v bytovém družstvu a získali
právo nájmu v družstevním bytě. Po rozvodu manželovi v rámci vypořádání společného jmění manželů
zůstal družstevní byt s tím, že hypotéku bude splácet manželka. Otázkou je, zda si bývalá manželka
může uplatňovat jako nezdanitelnou část základu daně podle
§ 15 odst. 3 písm. f) zákona hodnotu
zaplacených úroků.
Postup
Bývalá manželka si odpočet podle § 15 odst.
3 písm. f) zákona uplatnit nemůže, protože v daném případě byt k trvalému bydlení
nezískala.
PŘÍKLAD 28
Poplatník je účastníkem hypotečního úvěru společně se svojí manželkou, která je
spoluvlastnicí nemovité věci. Účelem úvěru je vypořádání spoluvlastníků (sourozenců manželky)
spojené se získáním zděděné nemovité věci pro bydlení. Manželka byla účastníkem dědického řízení a v
rámci vypořádání dědictví si společně s manželem vzala úvěr na vypořádání ostatních dědiců a
spoluvlastníků nemovité věci a po jejich vyplacení se stala jedinou majitelkou věci. Otázkou je, zda
si úroky z úvěru může uplatnit manžel, i když není majitelem nemovité věci a nefiguroval ani v
dědickém řízení (manželka je na rodičovské dovolené a tudíž si nemá z čeho uplatnit
úroky).
Postup
Odpočet podle § 15 odst. 3 písm. f)
zákona manžel uplatnit nemůže, není ani spoludědicem předmětné nemovité věci, ani ji
nezískal.
g)
úhrada za podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná
v souvislosti s
převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytuPŘÍKLAD 29
Poplatník si vzal hypoteční úvěr na koupi členského podílu v bytovém družstvu s tím, že do
družstevního bytu se nastěhoval syn s rodinou, který si byt najal. Otázkou je, zda může poplatník
odpočet v tomto případě uplatnit.
Postup
V daném případě poplatník odpočet uplatnit nemůže. Zákon v
§ 15 odst. 4 stanoví mimo jiné, že bytovou
potřebu podle § 15 odst. 3 písm. g) zákona je
možno uplatnit ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt
získaný
podle
§ 15 odst. 3 písm. g) užíval ke svému trvalému
bydlení nebo k trvalému bydlení rodiny. V daném případě byt získal syn a nikoli otec, proto otec
odpočet úroků uplatnit nemůže.PŘÍKLAD 30
Poplatnice v roce 2009 uzavřela smlouvu o převodu členských práv a povinností v bytovém
družstvu s tím, že si najala byt, ve kterém bydlela. Výdaje spojené s koupí členských práv platila z
hypotečního úvěru. Podle § 15 odst. 3 písm. g)
zákona si úroky z tohoto úvěru uplatňovala jako nezdanitelnou část základu daně. V letošním roce
hodlá uzavřít smlouvu o zániku členství v bytovém družstvu a smlouvu o převodu členských práv a
povinností na rodiče, kteří budou v bytě bydlet. Otázkou je, zda by si poplatnice i nadále mohla
uplatňovat nezdanitelnou část, když v bytě budou bydlet její rodiče.
Postup
Odpočet nezdanitelné části by si poplatnice uplatnit nemohla, nebyla by již členkou
bytového družstva. Pokud by si poplatnice členská práva, včetně nájmu bytu, ponechala s tím, že by v
bytě bydleli její rodiče, nezdanitelnou část by uplatnit mohla.
h)
splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb
uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové
potřebyK výše uvedeného odpočtu podle písmene h) vydalo Ministerstvo financí pokyn D-324, ve
kterém je uveden výklad pojmu „bytové potřeby“ pro účely uplatnění úroků z úvěrů jako nezdanitelné
části základu daně z příjmů fyzických osob. V tomto pokynu se uvádí, že smyslem a cílem právní
úpravy daní z příjmů je zvýhodnit takové fyzické osoby, které uspokojují svou potřebu bydlení
způsoby uvedenými v § 15 odst. 3 písm. a) až g)
zákona o daních z příjmů, přičemž způsob úvěrového financování by neměl být podstatný. S
ohledem na smysl a cíl právní úpravy daňových úlev na bytové potřeby lze za bytovou potřebu
považovat i splácení úvěrů na splacení následných hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření,
kterými byly refinancovány předchozí úvěry na financování bytových potřeb podle
§ 15 odst. 3 písm. a) až h) zákona o daních z
příjmů.
PŘÍKLAD 31
Nezdanitelnou částí základu daně jsou zaplacené úroky z úvěrů na financování bytových
potřeb podle písmene h), tj. refinancování bytov ých potřeb podle a) až g). Hypoteční banka má
názor, že případné refinancování již není uznatelné, neboť se týká nikoliv bytových potřeb, ale
samotného úvěru, a tedy není refinancován úvěr na bytové potřeby, ale úvěr na úvěr na bytové
potřeby, a ten již není vyjmenován v oněch písmenech. Otázkou je, zda si poplatník odpočet může
uplatnit, když zákonné podmínky splní.
Postup
Názor hypoteční banky je v rozporu s ustanovením
zákona o daních z příjmů.
Zákon o daních z příjmů v
§ 15 odst. 3 písm. h) stanoví, že bytovou
potřebou se pro účely tohoto zákona rozumí splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na
financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g). Pokud např. poplatník splácí úvěr na
nákup domu nebo bytu, který vlastní a ve kterém on nebo jeho manželka, potomci, rodiče nebo
prarodiče také bydlí, a na splácení takového úvěru si vezme hypotečního úvěr, může si úroky z tohoto
hypotečního úvěru od základu daně odečíst.
Krácení odpočtu
Zákon v § 15 odst. 3 stanoví, že
použije-li nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k činnosti, ze
které plyne příjem ze samostatné činnosti anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové
potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze
v poměrné výši
.PŘÍKLAD 32
Poplatník si 2 roky uplatňoval odečet úroků z hypotéky na rekonstrukci rodinného domu –
statek na vesnici. V letošním roce, kdy rekonstrukci dokončil, se rozhodl část objektu pronajímat.
Otázkou je, co s odpočty v předchozích letech.
Postup
V souladu s § 15 odst. 3 zákona musí
poplatník za uplynulá zdaňovací období podat dodatečné daňové přiznání a odpočet v příslušné výši
zkrátit.
Účastníci smlouvy o úvěru
Zákon v § 15 odst. 4 stanoví, že v
případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní
odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Úhrnná částka úroků, o které se
snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí
překročit 300 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu
dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.
Maximální měsíční částka činí 25 000 Kč. Bude-li sjednáno více úvěrů či spoření, vztahuje
se limit 300 000 Kč na součet všech úroků z těchto úvěrů, nikoli za každý úvěr
samostatně.
Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D-22 se od
základu daně poplatníka se odčítá úhrn úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření a z
hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených
úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru. Dále pak podle stanoviska Generálního
finančního ředitelství v pokynu D-22 se za účastníky smlouvy o úvěru považují osoby, které jako
dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru, jakož i osoby, které, i když
nejsou uvedeny ve smlouvě o úvěru, závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na
základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Ve smluvní praxi jsou
dlužníci jako strany v úvěrové smlouvě označováni např. též jako spoludlužníci nebo klienti. Nepatří
sem ručitelé.
PŘÍKLAD 33
Manželé mají jednu úvěrovou smlouvu, která je rozdělená na dva meziúvěrové účty. Účastníky
úvěrové smlouvy jsou pouze oni dva s tím, že oba manželé chtějí uplatnit svoji část meziúvěrového
účtu (43 000 Kč a 77 000 Kč). Otázkou je, zda manželé mohou takto postupovat.
Postup
Zákon stanoví, že při uplatnění nezdanitelné částky na bytovou potřebu se vychází ze
skutečnosti, kolik má smlouva o úvěru účastníků a nikoli o meziúvěrové účty. Každý z manželů proto
může uplatnit polovinu z celkové výše úroků.
PŘÍKLAD 34
Manželé si vzali hypoteční úvěr na koupi bytu. Oba jsou účastníci smlouvy o úvěru. Poté se
manželé rozvedli s tím, že byt obývá sám bývalý manžel. Byt je ve spoluvlastnictví bývalých manželů.
Úvěr platí bývalá manželka, potvrzení je na její jméno. Otázkou je, zda si bývalý manžel může
uplatnit odpočet úroků podle § 15
zákona.
Postup
Nezdanitelnou část si rozvedený manžel uplatnit může. Je účastníkem smlouvy o úvěru, byt
vlastní a užívá k vlastnímu trvalému bydlení.
PŘÍKLAD 35
Poplatnice má sjednaný hypoteční úvěr, který splňuje podmínky
§ 15 odst. 3. Účastníky smlouvy o úvěru jsou
poplatnice a její bývalý manžel. Při rozvodu uzavřeli dohodu o vypořádání majetkových vztahů, kde je
uvedeno, že poplatnice vlastní 3/4 domu – zapsáno v katastru nemovitostí a že splácí 70% hypotéky.
Otázkou je, zda si může poplatnice uplatnit odpočet 70% z celkem zaplacených úroků.
Postup
Účastníci smlouvy o úvěru si odpočet úroků z hypotečního úvěru uvedeným způsobem odečíst
od základu daně z příjmů nemohou. Zákon v § 15 odst.
4 stanoví mimo jiné, že v případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytových
potřeb je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným
dílem.
PŘÍKLAD 36
Poplatník si uplatnil odpočet úroků ze smlouvy o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního
spoření, jejímž účastníkem, resp. dlužníkem je jeho manželka. Úvěr byl použit na refinancování
hypotečního úvěru, kde byli uvedeni jako dlužníci oba manželé. První hypoteční úvěr byl použit na
pořízení nemovité věci, která je v katastru uvedena, vlastní ji manželé v rámci společného jmění
manželů. Otázkou je, zda manžel postupoval v souladu se zákonem, když dluh manželky je v rámci
společného jmění manželů i dluhem manžela.
Postup
Z hlediska § 15 odst. 4 zákona o daních z
příjmů je rozhodující, kdo je účastníkem smlouvy o úvěru. Pokud manžel účastníkem smlouvy o
úvěru není, nezdanitelnou částku základu daně uplatnit nemůže.
Podmínky pro uplatnění odpočtu
Zákon v § 15 odst. 4 dále stanoví, že
jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 15 odst.
3 písm. a) až c) a e), může být základ
daně snížen pouze ve zdaňovacím období:
-
po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. a) až
c) vlastnil a
-
předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu
trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou
manželů a
-
v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové
potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo
prarodičů obou manželů po splnění povinností stanovených zvláštním právním předpisem pro užívání
staveb. Jedná-li se o užívání staveb, stavební zákon v §
119 stanoví, že dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání,
uvedenou v příslušných ustanoveních, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo
kolaudačního souhlasu.
Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v
odstavci 3 písm. b)
, u něhož nebude
splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy,
nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a příjmem podle
§ 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této
skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů
základ daně snížen. Poplatník nemusí podávat dodatečné daňové přiznání.Dále zákon stanoví, že v roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové
potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.
Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D-22, poplatník
může uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o
úvěru a v případě bytové potřeby uvedené v § 15
odst. 3 písm. a) až c) zákona též jejím vlastníkem (spoluvlastníkem).
Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v
může být základ daně snížen pouze ve
zdaňovacím období, kdy poplatník byt v nájmu nebo v užívání, jednotku, která nezahrnuje nebytový
prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle odstavce 3
písm. d), f), g) užíval:
-
k vlastnímu trvalému bydlení nebo
-
k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou
manželů.
V případě koupě domu, jednotky či pozemku, tedy nemovité věci, je třeba si uvědomit, že
vlastnictví nemovité věci nabyté na základě kupní smlouvy se nabývá až vkladem do katastru
nemovitostí (nikoli dnem uzavření kupní smlouvy nebo zaplacením kupní ceny).
PŘÍKLAD 37
Poplatník koncem loňského roku uzavřel kupní smlouvu na nákup bytové jednotky a sjednanou
kupní cenu současně zaplatil. Do bytu se též nastěhoval. Návrh na vklad do katastru nemovitostí
podal na příslušný katastrální úřad v lednu letošního roku. Otázkou je, zda si může za loňský rok
uplatnit odpočet úroků ze stavebního spoření.
Postup
V loňském roce, kdy poplatník uzavřel kupní smlouvu na nákup bytové jednotky, sjednanou
kupní cenu zaplatil a do bytu se nastěhoval, odpočet úroků ze stavebního spoření od základu daně z
příjmů uplatnit nemůže, protože nebyl vlastníkem bytové jednotky. Vlastníkem bytové jednotky je
poplatník až od letošního roku, kdy došlo ke vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí. V
letošním roce již nezdanitelnou částku uplatnit může.
PŘÍKLAD 38
Dva registrovaní partneři, kteří žijí ve společně hospodařící domácnosti, si hodlají
postavit domek, který budou mít v podílovém spoluvlastnictví. Na stavbu si vezmou hypoteční úvěr. O
úroky z hypotéky by chtěli snižovat základ daně rovným dílem. Otázkou je, zda musí mít každý z nich
sjednanou svou hypotéku nebo zda postačí pouze jedna smlouva. Otázkou je též, zda poplatníci splňují
podmínky pro dělení hypotečních úroků rovným dílem, i když by smlouva byla uzavřena pouze s jedním a
druhý byl ve smlouvě uveden jako spoludlužník (poddlužník).
Postup
Uzavře-li jeden z registrovaných partnerů hypoteční úvěr tak, že druhý z partnerů bude
spoludlužníkem, přičemž oba budou spoluvlastníky předmětného domu, mohou si pro účely uplatnění
odpočtu od základu daně z příjmů úroky rozdělit rovným dílem.
PŘÍKLAD 39
Poplatník splácel již 5 let hypoteční úvěr na koupi rodinného domu, který používá k
trvalému bydlení. V polovině letošního roku dům prodal a s rodinou se odstěhoval. Otázkou je, zda si
může v letošním roce uplatnit polovinu odpočtu úroků od základu daně.
Postup
Poplatník si odpočet úroků od základu daně uplatnit nemůže, rodinný dům nevlastnil, ani v
něm nebydlel po celý rok. V daném případě poplatník nesplnil podmínku danou
§ 15 odst. 4 zákona.
PŘÍKLAD 40
Poplatník si vzal hypoteční úvěr na koupi rodinného domu, který používá k trvalému
bydlení. Otázkou je, zda si může uplatnit odpočet úroků od základu daně, když v občanském průkazu má
uveden trvalý pobyt na jiném místě.
Postup
Poplatník si odpočet úroků od základu daně uplatnit může, pokud prokáže, že v rodinném
domě skutečně trvale bydlí. Bydlištěm na území České republiky se pro účely
zákona o daních z příjmů v souladu s
§ 2 zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt
za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat.
Od pojmu bydliště je třeba odlišit pojem „trvalý pobyt“. Místem trvalého pobytu se podle
§ 10 odst. 1 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci
obyvatel a o rodných číslech, ve znění pozdějších předpisů, rozumí adresa pobytu občana v České
republice, která je vedena v registru obyvatel ve formě referenční vazby (kódu adresního místa) na
referenční údaj o adrese v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí, kterou si
občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Občan může mít jen jedno
místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je podle zvláštního právního předpisu označen číslem
popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem a který je určen pro bydlení, ubytování nebo
individuální rekreaci (dále jen „objekt“).
PŘÍKLAD 41
Poplatnice je zapsána jako vlastník rodinného domu, který získala darem od rodičů. V tomto
domě má a stále bude mít trvalé bydliště. Na počátku příštího roku jí bude vydáno stavební povolení
na přístavbu tohoto rodinného domu. Na tyto stavební úpravy chce čerpat společně s přítelem
hypoteční úvěr, kde bude poplatnice uvedena jako dlužník a přítel jako spoludlužník. V katastru
nemovitostí přítel jako vlastník zapsán nebude i když v domě bude trvale bydlet. Otázkou je, zda si
bude moci přítel odečíst úroky z hypotečního úvěru.
Postup
Zákon o daních z příjmů stanoví, že v
případě změny stavby lze odpočet uplatnit, pokud poplatník užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu
trvalému bydlení po splnění zákonných podmínek daných
stavebním zákonem. Podle uvedeného ustanovení zákona
je zřejmé, že bude-li přítel spoludlužníkem úvěru a v domě bude trvale bydlet, může si odpočet
uplatnit. Vlastnictví v tomto případě není zákonnou podmínkou.
PŘÍKLAD 42
Poplatník prodal koncem letošního roku rozestavěný rodinný domek, který financoval z
hypotečního úvěru. Otázkou je, zda si může úroky z úvěru, které zaplatil uplatnit jako odpočet od
základu daně.
Postup
Pokud poplatník rozestavěný domek prodal, nesplní zákonnou podmínku využití domku k
trvalému bydlení po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, resp. po splnění podmínek daných
stavebním zákonem. Z tohoto důvodu není možno odpočet
od základu daně uplatnit.
V případě, že poplatník uplatňoval odpočet např. již v minulém roce, je třeba podat
dodatečné daňové přiznání a uplatněný odpočet ze základu daně vyloučit.
PŘÍKLAD 43
Poplatník si na úvěr vystavěl rodinný domek. Po kolaudaci se však do domku k trvalému
bydlení nenastěhoval, ale domek pronajímá. Otázkou je, zda si může odečíst úroky z úvěru od základu
daně.
Postup
V případě bytové potřeby výstavba rodinného domu, nárok na uplatnění nezdanitelné části
základu daně nevznikl, a to od samého počátku. Situaci na straně poplatníka bude nutné řešit
dodatečným daňovým přiznáním za příslušná zdaňovací období.
PŘÍKLAD 44
Poplatník si vzal úvěr na výstavbu rodinného domu synem, který je vlastníkem rodinného
domu a po dokončení v něm bude bydlet. Otázkou je, zda si může uplatnit odpočet úroků od základu
daně.
Postup
Poplatník si odpočet úroků od základu daně uplatnit nemůže, není vlastníkem rodinného
domu.
PŘÍKLAD 45
Poplatník uplatnil odpočet zaplacených úroků z hypotečního úvěru poskytnutém za účelem
úhrady za převod členských práv k družstvu, tzn. z titulu bytové potřeby podle
§ 15 odst. 3 písm. g) zákona. Poplatník užíval
předmět bytové potřeby k vlastnímu bydlení po dobu 3 měsíců a zároveň v tom samém roce došlo k
převodu členského práva dalšímu poplatníkovi, který na získání této bytové potřeby také využil
hypoteční úvěr a užíval ho po zbytek roku. Otázkou je, zda mohou oba poplatníci uplatnit odpočet z
titulu bytové potřeby.
Postup
Zákon v § 15 odst. 4 stanoví, že jde-li
o předmět bytové potřeby uvedený v odstavci 3 písm. g), může být základ daně snížen pouze ve
zdaňovacím období, kdy poplatník byt, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle odstavce 3 písm. d),
f), g) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků,
rodičů nebo prarodičů obou manželů. Zákon nestanoví, že předmět bytové potřeby musí poplatník užívat
po celé zdaňovacího období nebo k jeho konci. Nezdanitelnou částku mohou uplatnit oba poplatníci bez
ohledu na dobu užívání předmětu bytové potřeby, a to v zákonem stanovené výši.
Uplatnění odpočtu na bytovou potřebu daňovými nerezidenty
Počínaje rokem 2008 zákon v § 15 odst.
9 stanoví, že u poplatníka uvedeného v § 2 odst.
3, tj. daňového nerezidenta, se základ daně za zdaňovací období sníží z titulu bytové
potřeby, pokud úhrn jeho příjmů ze zdrojů na území České republiky podle
§ 22 činí nejméně 90% všech jeho příjmů s výjimkou
příjmů, které nejsou předmětem daně podle § 3 nebo
6, nebo jsou od daně osvobozeny podle
§ 4,
6 nebo
10, nebo příjmů, z nichž je daň vybírána srážkou
podle zvláštní sazby daně. Toto ustanovení se vztahuje na úroky ze smluv uzavřených počínaje rokem
2008.
Jde-li o uplatnění odpočtu na bytovou potřebu daňovým nerezidentem, lze odpočet uplatnit
pouze v daňovém přiznání v souladu s § 38g zákona o
daních z příjmů. V rámci ročního zúčtování záloh zaměstnavatel zaměstnanci – daňovému
nerezidentovi, odpočet uplatnit nemůže.
PŘÍKLAD 46
Zaměstnanec si na základě hypotečního úvěru od české banky, zajištěného nemovitou věcí na
území ČR, kterou pronajímá, koupil rodinný dům na Slovensku, kde trvale bydlí. Otázkou je, zda si k
příjmům z pronájmu může uplatnit nezdanitelnou částku na bydlení v zahraničí, tj. úroky z
hypotečního úvěru.
Postup
V daném případě je bytovou potřebou koupě rodinného domu podle
§ 15 odst. 3 písm. c) zákona s tím, že zákon
výslovně nestanoví, že by se muselo jednat pouze o dům na území ČR. Vzhledem ke skutečnosti, že
poplatník se do rodinného domu trvale nastěhoval, nebude již patrně daňovým rezidentem ČR v souladu
s § 2 zákona a podle příslušné smlouvy o zamezení
dvojího zdanění. V tomto případě poplatník musí pamatovat na podmínku danou
§ 15 odst. 9 zákona, tj. nezdanitelnou částku
může uplatnit jen v případě, že úhrn jeho příjmů ze zdrojů na území České republiky činí nejméně 90%
všech jeho celosvětových příjmů se zákonem stanovenými výjimkami.
Uplatnění odpočtu na bytovou potřebu v rámci ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění
zaměstnavatelem
Zákon o daních z příjmů v § 38ch odst.
1 stanoví mimo jiné, že poplatník, který ve zdaňovacím období pobíral mzdu pouze od jednoho
nebo od více plátců daně postupně, podepsal u těchto plátců prohlášení k dani podle
§ 38k odst. 4 a
5, může požádat písemně o provedení ročního
zúčtování záloh posledního z uvedených plátců daně, tj. posledního zaměstnavatele, a to nejpozději
do 15. února po uplynutí zdaňovacího období.
To znamená, že za rok 2015 může zaměstnanec – daňový rezident, požádat zaměstnavatele o
provedení ročního zúčtování do 15. února 2016.
Ustanovení § 38k odst. 5 písm. e)
zákona stanoví mimo jiné, že plátce daně, u kterého poplatník podepsal prohlášení podle odstavce 4,
provede roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění a současně přihlédne k nezdanitelným částkám ze
základu daně podle § 15 za bezprostředně uplynulé
zdaňovací období, podepíše-li poplatník do 15. února za toto období písemné prohlášení, ve kterém
uvede:
-
v jaké výši byly zaplaceny v uplynulém zdaňovacím období
úroky z úvěru
ze
stavebního spoření, z hypotečního úvěru anebo z jiného úvěru poskytnutého v souvislosti s těmito
úvěry stavební spořitelnou nebo bankou a použitého na financování bytových potřeb v souladu s
§ 15 odst. 3 a
4
a:1.
zda a v jaké výši z
takového úvěru uplatňuje současně jiná osoba nárok na odpočet úroků ze základu
daně,
2.
že předmět
bytové potřeby uvedený v § 15 odst. 3, na který
uplatňuje odpočet úroků z poskytnutého úvěru, je užíván v souladu s
§ 15 odst.
4,
3.
že
částka úroků, o kterou se snižuje základ daně podle § 15
odst. 3 a 4, v úhrnu u všech účastníků
smluv o úvěrech žijících ve společně hospodařící domácnosti nepřekročila v uplynulém zdaňovacím
období zákonný limit 300 000 Kč;
-
prokázání nároku na odpočet zaměstnancem pro roční zúčtování.
Nárok na snížení základu daně podle § 15 odst.
3 a 4, tj. z titulu bytové potřeby,
prokazuje zaměstnanec plátci daně – zaměstnavateli, v souladu s
§ 38l odst. 1 zákona:
-
smlouvou o úvěru a každoročně nejpozději do 15. února potvrzením stavební spořitelny
o částce úroků zaplacených v uplynulém kalendářním roce z úvěru ze stavebního spoření, popř. z
jiného úvěru poskytnutého stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo
potvrzením banky o částce úroků zaplacených v uplynulém kalendářním roce z hypotečního úvěru a
snížených o státní příspěvek, popřípadě z jiného úvěru poskytnutého příslušnou bankou v souvislosti
s hypotečním úvěrem.
Podle pokynu D-22 k § 38l odst. 1 se z
nutné náležitosti potvrzení stavební spořitelny nebo banky o částce úroků z úvěru ze stavebního
spoření, z hypotečního úvěru, popř. z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v
souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, nepovažuje originál razítka
stavební spořitelny či banky a podpisu, pokud se jedná o písemnost, z které lze vyvodit, že byla
vyhotovena stavební spořitelnou nebo bankou pro určitého poplatníka:
-
v případě úvěru poskytnutého na účely uvedené v
§ 15 odst. 3 písm. a), tj. na výstavbu bytového
domu, rodinného domu, jednotky nebo změnu stavby, stavebním povolením nebo ohlášením stavby a po
dokončení stavby výpisem z listu vlastnictví,
-
v případě úvěru poskytnutého na účely uvedené v
§ 15 odst. 3 písm. b) a
c) výpisem z listu vlastnictví (tj. na koupi
pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku
uzavření smlouvy a na koupi bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo
jednotky) a v případě úvěru poskytnutého na koupi pozemku po uplynutí 4 let od okamžiku uzavření
úvěrové smlouvy stavebním povolením nebo ohlášením stavby,
-
v případě úvěru poskytnutého na účely uvedené v
§ 15 odst. 3 písm. e), tj. na údržbu a změnu
stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, výpisem z listu
vlastnictví, jde-li o bytový dům, rodinný dům nebo jednotku ve vlastnictví anebo nájemní smlouvou
jde-li o byt nebo jednotku v nájmu, anebo dokladem o trvalém pobytu, jde-li o byt nebo jednotku v
užívání,
-
v případě úvěru poskytnutého na účely uvedené v
§ 15 odst. 3 písm. d) a
g), tj. na splacení vkladu právnické osobě
jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu a na úhradu
za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněnou v souvislosti s převodem práva nájmu
nebo jiného užívání bytu, potvrzením právnické osoby, že je jejím členem,
-
v případě úvěru poskytnutého na účely uvedené v
§ 15 odst. 3 písm. f), tj. na vypořádání
společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada
podílu spojeného se získáním jednotky, rodinného domu nebo bytového domu, výpisem z listu
vlastnictví, jde-li o bytový dům, rodinný dům nebo jednotku ve vlastnictví, anebo potvrzením
právnické osoby o členství, je-li předmětem vypořádání podíl nebo vklad spojený s právem užívání
bytu.
PŘÍKLAD 47
Manželé jsou účastníky smlouvy o úvěru z důvodu získání bytové potřeby. Banka vystavila na
zaplacené úroky dvě potvrzení, polovinu platby na manželku, polovinu na manžela. Otázkou je, zda
může zaměstnavatel zaměstnankyni uznat jako nezdanitelnou částku v rámci ročního zúčtování veškeré
úroky zaplacené z úvěru, když manžel, který je uveden jako druhý účastník smlouvy o úvěru, nemá
základ daně, a tedy si odpočet uplatnit nemůže.
Postup
Odpočet podle § 15 odst. 3 a
4 zákona může uplatnit buď jedna osoba, nebo
všichni účastníci smlouvy rovným dílem. Zákon o daních z
příjmů v § 15 odst. 4 stanoví mimo jiné, že v případě, že účastníky smlouvy o úvěru na
financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z
nich, a to rovným dílem. Prokáže-li tedy zaměstnankyně, že manžel odpočet skutečně neuplatní, může
zaměstnavatel v rámci ročního zúčtování odečíst zaměstnankyni celou částku.