S nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník “), dochází od 1.1.2014 zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb. , o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů (dále jen „zákonné opatření“), také k řadě změn zákona č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitostí, a to mimo jiné i ke změně jeho názvu. Počínaje rokem 2014 půjde o zákon o dani z nemovitých věcí (dále jen „zákon“). Účelem této informace není poskytnout podrobný výčet všech změn a možných situací, který by se neobešel bez citace většiny ustanovení zákona, ale především umožnit základní orientaci v nejdůležitějších změnách, pomoci pochopit základní dopady novely a zároveň upozornit na povinnosti, které mohou v některých případech poplatníkům vzniknout.
Daň z nemovitých věcí v roce 2014
Dr.
Jindřich
Klestil
Změny zákona o dani z nemovitých věcí lze rozdělit do skupin podle jejich vlivu na stanovení daně a na případnou povinnost podat za již dříve (tj. do roku 2013 včetně) přiznané nemovité věci nové daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání (dále jen „daňové přiznání“) na rok 2014.
První skupinu tvoří změny spíše formálního charakteru, které nemají dopad na stanovení daně, a které především zohledňují dikci nového občanského zákoníku. Pokud poplatník již dříve podal daňové přiznání a z jeho strany nedošlo ke změnám skutečností rozhodných pro stanovení daně, nebude podávat nové daňové přiznání a změny budou při stanovení daně na rok 2014 automaticky zohledněny. Bude-li podávat daňové přiznání na rok 2014 z jiných důvodů nebo poprvé, musí již při jeho vyplňování vycházet z nového znění zákona.
Mění se nejen název samotného zákona, ale i řady pojmů v něm obsažených, zejména většiny předmětů daně ze staveb a jednotek, ke změnám dochází také u právních důvodů osvobození od daně:
-
Název daně z nemovitostí se mění na „daň z nemovitých věcí“ (§ 1 zákona).
-
Název daně ze staveb se mění na „daň ze staveb a jednotek“ (§ 1 zákona).
-
Mění se názvy předmětů daně ze staveb (§ 7 zákona) - nově se zavádí pojem „zdanitelná stavba“, kterou může být budova nebo inženýrská stavba uvedená v příloze zákona.
-
Budovou se podle ustanovení § 2 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
-
Inženýrskými stavbami jsou vybrané inženýrské stavby podle Klasifikace stavebních děl CZ-CC - jednak ty z nich, které jsou budovami, a dále ty, které jsou vyjmenovány v příloze zákona.
-
Jednotkou pro účely daně z nemovitých věcí může být ve smyslu § 12b zákona jak jednotka vzniklá podle nového občanského zákoníku, tak také jednotka vzniklá podle dosavadního zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Protože jednotky podle nového občanského zákoníku mohou vznikat až za jeho účinnosti, budou k 1.1.2014 existovat pouze jednotky podle stávajícího zákona o vlastnictví bytů. Jednotky vzniklé podle nového občanského zákoníku se tedy objeví až v daňových přiznáních na rok 2015.
-
Byly provedeny změny v uspořádání právních důvodů osvobození od daně z pozemků (§ 4 odst. 1 zákona) a od daně ze staveb a jednotek (§ 9 odst. 1 zákona). Přímo do zákona byla přesunuta osvobození, poskytovaná doposud na základě jiných právních předpisů (zákon o lesích, vyhláška MF č. 12/1993 Sb.) a řada právních důvodů dostala nové logické uspořádání, nedochází však přitom k omezení již dříve poskytnutých osvobození.
Druhou skupinu tvoří změny s dopadem na stanovení daně, které mohou být důvodem vzniku povinnosti podat na rok 2014 nové daňové přiznání za již dříve přiznané nemovité věci. Samozřejmě je nutno tyto změny zohlednit také v případech, kdy bude podáváno daňové přiznání na rok 2014 z jiných důvodů nebo poprvé:
-
Pro stanovení sazby daně z pozemků jsou ke zpevněným plochám pozemků užívaných k podnikání výslovně zahrnuty také pozemky, jejichž povrch je zpevněn vlečkou (§ 6 odst. 5 zákona), což u vleček znamená snížení daně oproti stavu, kdy podléhaly dani ze staveb. Pokud poplatník tuto změnu neuplatnil již na rok 2013, což bylo podle stanoviska Generálního finančního ředitelství přípustné, vzniká mu povinnost podat daňové přiznání na rok 2014, v němž uvedenou změnu zohlední.
-
Některé stavby, podléhající do roku 2013 dani ze staveb, nebudou od 1.1.2014 předmětem daně ze staveb a jednotek, neboť nejsou zdanitelnými stavbami podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona, tj. budovami ani inženýrskými stavbami uvedenými v příloze zákona. Jedná se zejména o stavby nekrytých bazénů a staveb obdobného charakteru, jako jsou požární nádrže nebo úkapové jímky. Patří sem také tzv. plošné stavby, které se nacházejí na jiných druzích pozemků než je zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha (např. manipulační plochy na lesních a zemědělských pozemcích), a proto nejsou zpevněnými plochami ve smyslu ustanovení § 6 odst. 5 zákona. Plochy zastavěné těmito stavbami budou předmětem daně z pozemků, což představuje snížení daně, poplatník je však povinen podat na rok 2014 daňové přiznání, v němž tuto změnu zohlední.
-
U zdanitelných staveb pro podnikání se nově zvyšuje sazba daně za další nadzemní podlaží nikoli bez ohledu na velikost plochy podlaží jako doposud, ale pouze tehdy, jestliže zastavěná plocha dalšího nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy zdanitelné stavby (§ 11 odst. 2 zákona), což v řadě případů znamená snížení daně. Také v těchto případech je však poplatník povinen podat na rok 2014 daňové přiznání, v němž snížení počtu dalších nadzemních podlaží zohlední.
-
Pozemky určené k zastavění zdanitelnými stavbami, osvobozenými od daně ze staveb a jednotek podle § 9 odst. 1 písm. i) a j) zákona budou od 1.1.2014 po dobu, než bude stavba dokončena, zdaňovány jako pozemky stavební. Do roku 2013 včetně tyto pozemky nebyly stavebními pozemky, neboť uvedené stavby nebyly předmětem daně ze staveb. Jedná se o pozemky určené k zastavění zejména stavbami vodáren, úpraven vody, kanalizačních zařízení, stavbami rozvodných zařízení nebo stavbami pro veřejnou dopravu, které jsou budovami nebo inženýrskými stavbami, uvedenými v příloze zákona. Pokud stavba nebude dokončena v roce 2013, bude poplatník povinen podat daňové přiznání na rok 2014 a tuto změnu v něm zohlednit.
V následující části uvádíme další zásadní změny, které u daně z nemovitých věcí nastanou od 1.1.2014:
-
Vznik nových subjektů a právních vztahů podle nového občanského zákoníku se projeví rozšířením okruhu poplatníků daně podle § 3 a § 8 zákona. Protože některé subjekty a právní vztahy mohou vzniknout až za platnosti nového občanského zákoníku, tj. v průběhu roku 2014, budou tito poplatníci poprvé podávat daňová přiznání zpravidla až na rok 2015. Novými poplatníky daně budou svěřenské fondy, podílové fondy a fondy obhospodařované penzijní společností, a za obdobných podmínek jako nájemce bude nově poplatníkem daně také pachtýř. U pozemků zatížených právem stavby je poplatníkem daně stavebník.
-
Je-li součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu budovy, v níž se jednotka nachází, nebo je-li s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, je takový pozemek vyňat z předmětu daně z pozemků [§ 2 odst. 2 písm. e) zákona] a je zohledněn použitím vyššího koeficientu 1,22 při stanovení upravené podlahové plochy jednotky pro základ daně ze staveb a jednotek. V ostatních případech se u jednotek použije koeficient 1,20 (§ 10 odst. 3 zákona). Tato změna bude při stanovení daně za již dříve přiznané jednotky na rok 2014 provedena automatizovanou konverzí a poplatníci budou o nové výši daně informováni rozhodnutím, tj. hromadným předpisným seznamem nebo platebním výměrem.
-
Nově se zavádí zvýšení daně ze staveb a jednotek za jednotku, která zahrnuje nebytový prostor užívaný k podnikání, s výjimkou nebytového prostoru, který je osvobozenou částí jednotky, nebo je užíván k podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství.
Existence nebytového prostoru sloužícího k podnikání se u budovy obytného domu jako doposud zohledňuje zvýšením daně o 2 Kč za každý m2 tohoto nebytového prostoru.
-
U jednotek je však výpočet zvýšení daně odlišný - daň se zvyšuje o součin upravené podlahové plochy tohoto nebytového prostoru a kladného rozdílu mezi sazbou daně příslušnou pro jednotku, jejíž převažující část podlahové plochy je užívaná pro podnikání (tj. např. pro ostatní podnikání) a sazbou daně příslušnou pro celou jednotku (např. byt). Toto zvýšení se však vztahuje pouze na jednotky vzniklé nejdříve v průběhu roku 2014 podle nového občanského zákoníku, které mohou být v některých případech tvořeny skupinou jednotek různého využití, a které se objeví až v daňových přiznáních na rok 2015.
-
Zemřel-li poplatník v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by splnil povinnost ho podat, prodlužuje se tato lhůta o 2 měsíce. Bylo-li skončeno řízení o pozůstalosti v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by osoba spravující pozůstalost splnila povinnost ho podat, prodlužuje se tato lhůta o 2 měsíce (§ 13a odst. 3 zákona). Daňovou povinnost za zůstavitele plní osoba spravující pozůstalost, a to vlastním jménem na účet pozůstalosti (§ 239b daňového řádu). Tato úprava nahrazuje ustanovení § 13a odst. 11 zákona, ve znění platném do 31.12.2013, podle něhož po úmrtí poplatníka vznikala povinnost podat daňové přiznání až po ukončení dědického řízení dědicům.
-
Nepodá-li daňové přiznání žádný z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci a nezvolí-li si společného zmocněnce ani na výzvu správce daně, správce daně jim vyměří daň z moci úřední ve výši odpovídající jejich podílu na nemovité věci bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání (§ 13a odst. 8 zákona). Stejně jako u stanovení daně za spoluvlastnické podíly podle § 13a odst. 5 zákona se i v tomto případě uplatní minimální daň z pozemků, resp. minimální daň ze staveb a jednotek, ve výši 50 Kč.
-
Nebylo-li do 31. 12. roku, ve kterém byl podán návrh na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí, kterým toto právo vzniká, rozhodnuto o jeho povolení, je poplatník povinen za nemovitou věc, která byla předmětem vkladu práva vlastnického podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí. Daňové přiznání poplatník podává na zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu. Povinnost podat daňové přiznání nevzniká, pokud daňové přiznání za nemovitou věc podal současný společný zástupce nebo společný zmocněnec (§ 13a odst. 11 zákona). Nové znění tohoto ustanovení odpovídá původnímu § 13a odst. 10 s tím rozdílem, že se týká pouze vkladů, jimiž vlastnické právo vzniká, tj. případů, kdy má vklad
konstitutivní
charakter. Nově se totiž vlastnické právo zapisuje do katastru vždy vkladem, a to i v případech, kdy toto právo vzniklo rozhodnutím orgánu veřejné moci a vklad má proto pouze deklaratorní
charakter.-
Jsou-li důvody pro podání daňového přiznání podle ustanovení § 13a odst. 11 zákona ve znění platném od 1.1.2014, nebo je-li prodloužena lhůta pro podání daňového přiznání, je daň z nemovitých věcí nebo její splátka, jejichž splatnost uplynula před uplynutím lhůty pro podání daňového přiznání, splatná v poslední den lhůty pro podání daňového přiznání. Tato úprava splatnosti daně se nově vztahuje nejen na případy prodloužení termínu pro podání daňového přiznání podle § 13a odst. 11 zákona, ale i na ostatní případy, kdy lhůta pro podání daňového přiznání byla prodloužena až do doby, kdy již uplynula splatnost daně nebo její splátky podle § 15 odst. 1 nebo odst. 2 zákona.
-
Přesáhne-li po doměření daně roční daň z nemovitých věcí částku 5 000 Kč a vyměřená daň nepřesáhla tuto částku, část daně odpovídající vyměřené dani je splatná ve lhůtě splatnosti první splátky daně a doměřený rozdíl je splatný do 30. listopadu běžného zdaňovacího období (§ 16 zákona). Lhůta splatnosti původně vyměřené daně tak zůstane zachována.
Úpravy zákona v rámci rekodifikace soukromého práva jsou rozsáhlé, řada jeho ustanovení je dotčena přinejmenším formální úpravou, zohledňující dikci nového občanského zákoníku. Tato skutečnost je také důvodem k vydání nových vzorů tiskopisů přiznání k dani z nemovitých věcí včetně pokynů k jeho vyplnění, samostatných listů a příloh. Pro případy, kdy bude daňové přiznání podáváno na roky 2013 a dřívější, budou nadále k dispozici předchozí vzory tiskopisů. Přehled nových vzorů tiskopisů platných na zdaňovací období roku 2014:
-
Přiznání k dani z nemovitých věcí Mfin 5450 - vzor č. 14,
-
Pokyny k vyplnění přiznání k dani z nemovitých věcí Mfin 5450/1 - vzor č. 18,
-
Samostatný list k dani z pozemků Mfin 5532 - vzor č. 5,
-
Samostatný list k dani ze staveb a jednotek Mfin 5533 -vzor č. 4,
-
Příloha k listu k dani z pozemků Mfin 5534 - vzor č. 4,
-
Příloha k listu k dani ze staveb a jednotek Mfin 5535 -vzor č. 3.
Příklad
Vyplnění přiznání z nemovitých věcí na rok 2014 - aplikace koeficientu podle § 10 odst. 3 zákona při stanovení daně ze staveb a jednotek za jednotky
Poplatník - fyzická osoba vlastní tyto nemovité věci v k.ú. Beroun (použité údaje jsou fiktivní):
1.
spoluvlastnický podíl na pozemku druhu E - zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 123/45 o celkové výměře 500 m2, odpovídající podílu na společných částech budovy obytného domu č. p. 8888 o zastavěné ploše 250 m2, stojícího na tomto pozemku,
2.
spoluvlastnický podíl na pozemku druhu G - ostatní plocha, parc. č. 123/46 o celkové výměře 150 m2, odpovídající podílu na společných částech budovy obytného domu č. p. 8888, užívaném všemi vlastníky jednotek v budově obytného domu,
3.
spoluvlastnický podíl na pozemku druhu E - zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 456/78 o výměře 300 m2, který je zcela zastavěn budovou obytného domu č. 7799,
4.
bytová jednotka (druh jednotky R) č. 8888/25 o podlahové ploše 75 m2, v budově obytného domu č. p. 8888 na pozemku parc. č. 123/46,
5.
bytová jednotka (druh jednotky R) č. 7799/55 o podlahové ploše 75 m2, v budově obytného domu na pozemku parc. č. 456/78, který je budovou obytného domu č. p. 7799 zcela zastavěn.
Řešení
Pozemky uvedené v bodech 1 až 3 podle § 2 odst. 2 písm. e) zákona nejsou předmětem daně z pozemků, daňové přiznání tedy bude obsahovat pouze listy s bytovými jednotkami uvedenými v bodech 4 a 5.
S bytovou jednotkou č. 8888/25 je užíván podíl na pozemku parc. č. 123/45, který není stavbou obytného domu zcela zastavěn, a spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 123/46, a proto se při stanovení základu daně za bytovou jednotku č. 25/8888 použije koeficient 1,22.
V případě bytové jednotky č. 7799/55 je pozemek budovou obytného domu zcela zastavěn a s jednotkou není užíván žádný další pozemek, při výpočtu základu daně se proto použije koeficient 1,20.
Protože jsou u bytových jednotek použity různé výše koeficientu, uvedou se na samostatných listech k dani ze staveb a jednotek.
Výpočet daně:
I---------------------------------------I---------I---------I I List k dani ze staveb č. I 1 I 2 I I---------------------------------------I---------I---------I I Jednotka (byt) I 8888/25 I 7799/55 I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 309 I 75,00 I 75,00 I I Výměra podlahové plochy jednotky (m2) I I I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 310 I 1,22 I 1,20 I I Koeficient podle § 10 odst. 2 zákona I I I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 311 = ř. 309 x ř. 310 I 92 I 90 I I Základ daně - upravená podlahová I I I I plocha (m2) I I I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 312 I 2 I 2 I I Základní sazba daně (Kč/m2) I I I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 315 I 2,5 I 2,5 I I Koeficient podle § 11 odst. 3 a 4 I I I I zákona I I I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 316 = ř. 312 x ř. 315 I 5,00 I 5,00 I I Výsledná sazba daně I I I I---------------------------------------I---------I---------I I ř. 317 = ř. 311 x ř. 316 I 460 I 450 I I Daň ze staveb a jednotek (Kč) I I I I---------------------------------------I---------I---------I
Redakční sdělení: Vyplněný tiskopis Přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2014 naleznete na www.danarionline.cz.