Text je zaměřen na daňové řešení příjmů z pronájmu movitého a nemovitého majetku u poplatníků daně z příjmů fyzických osob. Ukážeme si, kdy je příjem z pronájmu zdaněn dle § 7 , 9 a 10 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), jaké jsou postupy v případě pronájmu majetku zahrnutého ve společném jmění manželů a v případě pronájmu majetku v podílovém spoluvlastnictví a jaké jsou možnosti uplatnění daňově uznatelných výdajů souvisejících s pronájmem. Pozornost věnujeme i možnosti vedení účetnictví při pronájmu a daňovému řešení zaplaceného nájemného u nájemce.
Pronájem hmotného majetku a jeho daňové řešení
Ing.
Ivan
Macháček
Zdanění příjmů z pronájmu hmotného majetku
Příjmy z pronájmu hmotného majetku mohou být u fyzické osoby zdaněny buď jako součást dílčího základu z podnikání dle § 7 ZDP, jako příjem z pronájmu dle § 9 ZDP, popř. jako ostatní příjem dle § 10 ZDP.
Daňové řešení příjmů z pronájmu movitých věcí:
a)
příjem z pronájmu je zdaněn:
-
dle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP - příjem z provozování volné živnosti na základě živnostenského oprávnění „Pronájem a půjčování věcí movitých“ obor činnosti 59 dle přílohy č. 4 k živnostenskému zákonu (živnost je vymezena v nařízení vlády č. 278/2008 Sb.),
-
dle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP - příjem z pronájmu movitého majetku zařazeného v obchodním majetku;
b)
příjem z pronájmu movitých věcí je zdaněn podle § 9 ZDP v případě, že se nejedná o provozování živnosti, nepůjde o pronájem movitého majetku zahrnutého do obchodního majetku a dále nepůjde o příležitostný pronájem movitých věcí;
c)
příjem z pronájmu je zdaněn jako ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP, pokud půjde o příležitostný pronájem movitých věcí.
Příklad 1
Občan byl do konce roku 2011 zemědělským podnikatelem a zabýval se podnikáním v rostlinné zemědělské výrobě. Od roku 2012 je ve starobním důchodu a ukončil k 31.12.2011 podnikatelskou činnost. V podnikání využíval traktor, zařazený v obchodním majetku. Po ukončení podnikání traktor přešel do jeho osobního vlastnictví. V roce 2013 krátkodobě traktor s vlečkou pronajme na dobu 1 týdne svému příteli k odvozu sutě při rekonstrukci rodinného domku. Za sousedskou výpomoc obdrží za pronájem traktoru částku 5 000 Kč.
Jedná se o jednorázový příjem za pronájem traktoru v osobním vlastnictví občana, který je zdaněn jako příjem z příležitostného pronájmu movitých věcí podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP, a protože nepřesáhl hranice 20 000 Kč, bude od daně z příjmů osvobozen.
Daňové řešení příjmů z pronájmu nemovitostí (jejich částí), bytů (jejich částí) a nebytových prostor:
a)
příjem z pronájmu je zdaněn podle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP, pokud jde o příjem z pronájmu nemovitých věcí, bytů a nebytových prostor zařazených v obchodním majetku poplatníka; Podle znění § 3 odst. 2 písm. ah) živnostenského zákona není živností pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pokud pronajímatel poskytuje spolu s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor i další služby jako např. úklid, poskytování stravy, praní prádla, hlídání objektu apod., je živností poskytování těchto konkrétních služeb.
b)
příjem z pronájmu nemovitostí (jejich částí), bytů (jejich částí) a nebytových prostor je zdaněn podle § 9 ZDP tehdy, když jde o pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor nezahrnutých v obchodním majetku poplatníka.
Podle znění § 4 odst. 4 ZDP se obchodním majetkem pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí:
-
souhrn majetkových hodnot (věcí, pohledávek a jiných práv a penězi ocenitelných jiných hodnot),
-
které jsou ve vlastnictví poplatníka,
-
a o kterých bylo nebo je účtováno (u poplatníka, který vede účetnictví) anebo jsou nebo byly v evidenci majetku a závazků pro účely stanovení základu daně a daně z příjmů (u poplatníka, který vede daňovou evidenci).
Majetek lze do obchodního majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob zahrnout pouze při vedení daňové evidence anebo při vedení účetnictví. Poplatník, který uplatňuje daňové výdaje procentem z dosažených příjmů (paušální výdaje) podle § 7 odst. 7 ZDP, nemá majetek zahrnutý v obchodním majetku, protože tento u něho neexistuje. Datum přechodu z uplatňování výdajů v prokazatelné výši na uplatňování výdajů procentem z příjmů je u poplatníka, který dosud vedl daňovou evidenci, i datem vyřazení majetku z obchodního majetku. Majetek však zůstává v obchodním majetku poplatníka, který vede účetnictví, i když přejde na uplatnění výdajů procentem z příjmů dle § 7 odst. 7 ZDP, protože o tomto majetku účtuje.
Příklad 2
Zemědělský podnikatel část jednoho objektu vloženého do obchodního majetku nevyužívá ke svému podnikání, a proto ho pronajímá jinému zemědělskému podnikateli za účelem uskladnění krmiva pro jeho hospodářská zvířata. Zemědělský podnikatel vede daňovou evidenci a od roku 2013 přešel na uplatnění paušálních výdajů.
Protože poplatník uplatňuje od roku 2013 výdaje procentem z příjmů a nevede účetnictví, neexistuje u něho obchodní majetek a příjem z pronájmu je proto u něho nutno zdanit dle § 9 ZDP, přičemž k těmto příjmům může uplatnit poplatník skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30% z příjmů.
Pokud fyzická osoba provozuje podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost a současně pronajímá hmotný majetek zařazený v obchodním majetku, a tato osoba se rozhodne ukončit podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost s tím, že bude pronajímaný hmotný majetek dosud zahrnutý v obchodním majetku nadále pronajímat a příjmy vykazovat v rámci § 9 ZDP, upraví podle znění bodu 2 pokynu GFŘ č. D-6 k § 23 odst. 8 ZDP základ daně jen o ty částky, které se nevztahují k pronájmu tohoto majetku (základ daně se neupraví např. o pohledávky a závazky z titulu pronájmu příslušného majetku, rezervu na opravu pronajímaného majetku).
Příklad 3
Podnikatel má vloženy dvě nemovitosti v obchodním majetku, z nichž jednu využívá ke svému podnikání a druhou od roku 2011 pronajímá jiné fyzické osobě k provozování její podnikatelské činnosti. Z důvodu dlouhodobé těžké nemoci se k 31.12.2013 rozhodne ukončit své podnikání. Nemovitost však bude i nadále pronajímat. Ke dni ukončení podnikání eviduje podnikatel neuhrazenou pohledávku ve výši 28 000 Kč a dále neuhrazenou fakturu za pronájem nemovitosti za IV. čtvrtletí roku 2013 ve výši 12 000 Kč.
Vzhledem k tomu, že u pronájmu nemovitosti se jedná o pronájem majetku zahrnutého v obchodním majetku, je příjem po dobu trvání podnikatelské činnosti zdaňován dle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP. Při ukončení podnikání však dochází k vyřazení majetku z obchodního majetku a následný pronájem je daňově řešen dle § 9 ZDP jako pronájem majetku nezahrnutého v obchodním majetku. Ve smyslu znění bodu 2 pokynu GFŘ č. D-6 k § 23 odst. 8 ZDP se neupraví základ daně při ukončení podnikání o pohledávky vztahující se k pronajímanému majetku (dodatečná úhrada nájemného se promítne jako příjem zdaňovaný dle § 9 ZDP ve zdaňovacím období, kdy dojde k úhradě).
V daném případě fyzická osoba upraví v daňovém přiznání za rok 2013 základ daně o neuhrazené pohledávky k 31.12.2013 z titulu svého podnikání, tedy zvýší základ daně o částku 28 000 Kč. O neuhrazenou výši nájemného nebude základ daně z příjmů za rok 2013 zvyšovat.
Příklad 4
Fyzická osoba má v roce 2013 příjmy z následujících pronájmů:
-
příjem ve výši 41 000 Kč z pronájmu části nemovitosti zařazené pro účely svého podnikání v obchodním majetku,
-
příjem ve výši 12 000 Kč z pronájmu garáže nezahrnuté v obchodním majetku,
-
příjem ve výši 21 000 Kč z příležitostného pronájmu osobního automobilu svému známému.
Fyzická osoba zahrne příjmy z pronájmu do tří dílčích základů daně:
a)
příjem z pronájmu části nemovitosti zařazené v obchodním majetku bude zdaněn dle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP, k příjmu může poplatník uplatnit skutečné výdaje související s pronájmem,
b)
příjem z pronájmu garáže bude zdaněn v rámci § 9 ZDP, k příjmu může poplatník uplatnit skutečné výdaje vč. odpisu garáže nebo paušální výdaje ve výši 30% z příjmů,
c)
příjem z krátkodobého pronájmu osobního automobilu bude zdaněn jako příjem z příležitostného pronájmu movitých věcí podle § 10 ZDP.
Příklad 5
Fyzická osoba pronajala v roce 2013 na dobu 1 měsíce chatu svému příteli z Francie. Za pronájem obdržela jednorázový příjem ve výši 7 000 Kč. Občan má pouze příjmy ze závislé činnosti.
Přestože jde o jednorázový příležitostný pronájem nemovitého majetku, nebude příjem zdaněn jako ostatní příjmy podle § 10 ZDP, ale musí být zdaněn podle § 9 ZDP. Poplatník může uplatnit proti dosaženému příjmu výdaj ve výši 30% z příjmů. Vzhledem k tomu, že dosažený příjem převyšuje částku 6 000 Kč, musí poplatník ve smyslu § 38g odst. 2 ZDP podat za rok 2013 daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, ve kterém uvede jak příjmy ze závislé činnosti podle potvrzení od svého zaměstnavatele, tak příjmy z pronájmu.
Pronájem majetku ve společném jmění manželů
Příjmy z pronájmu movitých věcí a z pronájmu nemovitostí (jejich částí) nebo bytů (jejích částí), které plynou manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují podle § 9 ZDP jen u jednoho z manželů. Pokud půjde o příjem z pronájmu majetku, který není součástí společného jmění manželů, je příjem zdaněn u toho manžela, který je vlastníkem tohoto majetku.
Pokud manželé pronajímají více nemovitostí, které jsou součástí společného jmění manželů, nelze tyto příjmy ke zdanění rozdělit mezi manžele, ale je nutno všechny příjmy z pronájmu tohoto majetku zdanit pouze u jednoho z manželů. Přitom může být zvolen postup, že v jednom roce jsou tyto příjmy zdaněny u jednoho z manželů a v druhém roce u druhého z manželů.
Příklad 6
Manželé pronajímají byty v činžovním domě, který vlastní společně a je zahrnut ve společném jmění. Současně manžel pronajímá zděděný rodinný domek, který tudíž není součástí společného jmění manželů.
Příjmy z pronájmu nemovitosti plynoucí manželům ze společného vlastnictví manželů, se zdaňují podle § 9 ZDP jako příjmy z pronájmu jen u jednoho z manželů. V našem případě bude příjem z pronájmu bytů zdaněn buď u manžela nebo u manželky jako příjem dle § 9 zákona a to dle rozhodnutí manželů s přihlédnutím na optimalizaci jejich daňové povinnosti. Příjem z pronájmu rodinného domku však bude zdaněn u manžela jako příjem dle § 9 ZDP.
Pronájem majetku v podílovém spoluvlastnictví
Zdanění příjmu z pronájmu majetku v podílovém spoluvlastnictví probíhá podle § 9 ZDP, ale bude postupováno s přihlédnutím k § 11 ZDP. Příjmy z pronájmu dosažené společně dvěma nebo více poplatníky z titulu jejich spoluvlastnictví k movité nebo nemovité věci a společné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení se rozdělují mezi poplatníky podle jejich spoluvlastnických podílů. Pokud plynou příjmy z užívání věci ve spoluvlastnictví na základě písemné smlouvy uzavřené všemi spoluvlastníky jen určitým spoluvlastníkům nebo jinak než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům, rozdělují se příjmy a výdaje podle této smlouvy, přičemž výdaje musí být rozděleny ve stejném poměru jako příjmy.
Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje na ně připadající pouze v prokázané výši.
V pokynu GFŘ č. D-6 k § 11 ZDP se uvádí, že pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit jako daňový výdaj i odpisy a rezervu na opravu hmotného majetku, ze kterého jim plynou zdanitelné příjmy podle § 7 a 9 ZDP. Odpisy a rezervu na opravu hmotného majetku přitom mezi sebe rozdělí ve stejném poměru, ve kterém si dělí příjmy plynoucí z tohoto majetku.
Příklad 7
Matka s dcerou zdědily po úmrtí dědečka do podílového spoluvlastnictví činžovní dům. Spoluvlastnický podíl matky činí podle závěti 40% a podíl dcery 60%. Byty jsou pronajímány, za zdaňovací období 2013 dosáhnou příjmy z pronájmu 340 000 Kč a daňové výdaje v prokázané výši 180 000 Kč.
Výpočet dílčího základu daně z pronájmu obou spoluvlastníků za rok 2013
I---------------I-----------I--------------I--------------I-------------------I I Spoluvlastník I Podíl v % I Podíl příjmů I Podíl výdajů I Dílčí základ daně I I---------------I-----------I--------------I--------------I-------------------I I Matka I 40 I 136 000 Kč I 72 000 Kč I 64 000 Kč I I---------------I-----------I--------------I--------------I-------------------I I Dcera I 60 I 204 000 Kč I 108 000 Kč I 96 000 Kč I I---------------I-----------I--------------I--------------I-------------------I I Celkem I I 340 000 Kč I 180 000 Kč I 160 000 Kč I I---------------I-----------I--------------I--------------I-------------------I
Evidence příjmů a výdajů anebo vedení účetnictví u pronájmu dle § 9 ZDP
Poplatníci s příjmy z pronájmu, kteří uplatňují k těmto příjmům prokazatelné výdaje, vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.
Fyzická osoba s příjmy z pronájmu nemusí vést účetnictví podle zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. To platí i pro případ, že by fyzická osoba s příjmy z podnikání z titulu překročení obratu 25 000 000 Kč musela v rámci svého podnikání vést účetnictví - i v tomto případě by fyzická osoba mohla vést u příjmů z pronájmu pouze evidenci ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP.
Pokud se však poplatníci s příjmy z pronájmu zdaňovaného dle § 9 ZDP rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto účetních předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období. Přitom se podle znění § 9 odst. 6 ZDP movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.
Základem daně z příjmů dle § 7 a 9 ZDP při pronájmu movitého a nemovitého majetku jsou vždy příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Poplatník se může rozhodnout k uplatnění prokazatelně vynaložených výdajů souvisejících s pronájmem anebo k uplatnění paušálních výdajů.
Pokud se pronajímatel rozhodne uplatnit daňové výdaje ve skutečné výši, lze jako daňový výdaj uplatnit odpisy hmotného, rezervy na provedení opravy, a další daňové výdaje související s pronájmem majetku. Z pronájmu dle § 7 a dle 9 ZDP může vzniknout daňová ztráta, kterou lze uplatnit v příslušném zdaňovacím období, resp. postupovat dle § 34 odst. 1 ZDP.
Při uplatnění paušálních výdajů z pronájmu dle § 7 odst. 7 písm. d) a dle § 9 odst. 4 ZDP je počínaje rokem 2013 na základě zákona č. 500/2012 Sb. zaveden absolutního strop výše paušálních výdajů u těchto příjmů z pronájmu:
-
u příjmů z pronájmu podle § 7 odst. 2 písm. e) s procentem paušálních výdajů 30% lze uplatnit paušální výdaje nejvýše do částky 600 000 Kč (výši 30% bude možno uplatnit pouze z příjmů do 2 000 000 Kč),
-
u příjmů z pronájmu podle § 9 odst. 4 ZDP s procentem paušálních výdajů 30% z příjmů lze uplatnit paušální výdaje nejvýše do částky 600 000 Kč (výši 30% bude možno uplatnit pouze z příjmů do 2 000 000 Kč).
Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob dosáhne za zdaňovací období roku 2013 příjmy z pronájmu vyšší než 2 000 000 Kč a k těmto příjmům uplatňuje paušální výdaje, bude moci uplatnit limitní výši paušálních výdajů 600 000 Kč a to bez ohledu na výši příjmů z pronájmu přesahující 2 000 000 Kč.
Pokud se pronajímatel rozhodne uplatnit paušální výdaje, může v roce 2013 uplatnit následující výši těchto výdajů:
I--------------------------------------I----------------------I-----------------I I Příjmy z pronájmu I Ustanovení ZDP I Výše paušálních I I I I výdajů I I I I dle ustanovení I I I I § 7 odst. 7 a I I I I § 9 odst. 4 ZDP I I--------------------------------------I----------------------I-----------------I I Volná živnost - Pronájem a půjčování I § 7 odst. 1 písm. b) I 60% I I věcí movitých I I I I--------------------------------------I----------------------I-----------------I I Pronájem movitého a nemovitého I § 7 odst. 2 písm. e) I 30% I I majetku zařazeného v obchodním I I nejvýše I I majetku I I 600 000 Kč I I--------------------------------------I----------------------I-----------------I I Pronájem movitého a nemovitého I § 9 I 30% I I majetku nezařazeného v obchodním I I nejvýše I I majetku I I 600 000 Kč I I--------------------------------------I----------------------I-----------------I
Uplatnění paušálních výdajů k příjmům z pronájmu movitého a nemovitého majetku dle § 7 odst. 2 písm. e) může přicházet do úvahy pouze v případě, kdy poplatník pronajímá majetek zařazený v obchodním majetku a přitom vede účetnictví. Pokud by šlo o poplatníka, který pronajímá hmotný majetek zařazený v obchodním majetku a vede daňovou evidenci, pak při přechodu na paušální výdaje u něho přestává existovat obchodní majetek a příjem z pronájmu je pak nutno zdaňovat nikoliv podle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP, ale podle § 9 ZDP.
Podle znění § 7 odst. 8 ZDP jsou v paušálních výdajích zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti. Poplatník je povinen v tomto případě vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činností.
Podle znění § 9 odst. 5 ZDP jsou v paušálních výdajích zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu. Poplatník je povinen v tomto případě vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem.
V případě, že podnikatel má kromě příjmů dle § 7 ZDP i příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP, může v rámci dílčího základu daně z podnikání uplatnit paušální výdaje a v rámci dílčího základu daně z pronájmu uplatnit výdaje ve skutečné výši, anebo naopak popřípadě u obou dílčích základů daně uplatnit paušální výdaje. Pokud však bude mít fyzická osoba příjmy z pronájmu z několika nemovitostí zdaňované podle § 9 ZDP, pak může u všech těchto příjmů z pronájmu uplatnit buď výdaje skutečné, nebo výdaje paušální.
Pokud pronajímatel přechází z uplatnění skutečných výdajů na uplatnění paušálních výdajů z pronájmu nebo naopak, musí respektovat znění § 23 odst. 8 písm. b) ZDP, podle kterého je nutno upravit základ daně za zdaňovací období předcházející zdaňovacímu období, ve kterém ke změně způsobu uplatňování výdajů došlo. V tomto případě se má za to, že poplatník není v prodlení, jestliže podá dodatečné daňové přiznání a zaplatí daň nejpozději do dne, kdy je povinen podat daňové přiznání k dani za zdaňovací období, ve kterém ke změně uplatňování výdajů došlo.
V případě, že poplatník přechází z uplatňování paušálních výdajů na skutečné výdaje, nutno ještě respektovat znění § 25 odst. 1 písm. zd) ZDP (daňovým výdajem nejsou ve zdaňovacím období, kdy uplatňuje skutečné výdaje, výdaje spojené s úhradou závazku vzniklého ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník uplatňoval výdaje podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4 ZDP).
Příklad 8
Občan vlastní několik činžovních domů, ve kterých pronajímá byty. Za rok 2013 dosáhne zdanitelných příjmů z pronájmu dle § 9 ZDP ve výši 2 540 000 Kč. Výše odpisů a provedených oprav dosahuje částky 425 000 Kč. Proto občan uplatňuje paušální výdaje ke zdanitelným příjmům. Jiné příjmy poplatník nemá (jedná se o starobního důchodce, který pobírá důchod od roku 2012).
Zdanění v roce 2013 I-------------------------------I---------------------I I Rok 2013 I Údaje v Kč I I-------------------------------I---------------------I I Zdanitelné příjmy I 2 540 000 I I-------------------------------I---------------------I I Výše paušálních výdajů I 600 000 I I-------------------------------I---------------------I I Základ daně z příjmů I 1 940 000 I I-------------------------------I---------------------I I Daň z příjmů I 291 000 I I-------------------------------I---------------------I I Sleva na dani na poplatníka I 0 I I-------------------------------I---------------------I I Výsledná daň z příjmů I 291 000 I I-------------------------------I---------------------I
Poplatník nemůže ve smyslu nového znění § 35ba odst. 1 písm. a) ZDP uplatnit za rok 2013 slevu na dani na poplatníka, protože k 1.1.2013 pobírá starobní důchod z důchodového pojištění. Pro poplatníka není vhodné od roku 2013 přejít z paušálních výdajů na skutečné výdaje, protože jejich skutečná výše je nižší než snížená výše paušálních výdajů.
Příklad 9
Fyzická osoba podniká v zemědělské výrobě, vede dobrovolně účetnictví. Z důvodu nevyužití veškerých objektů zahrnutých v obchodním majetku pro své podnikání tyto objekty pronajímá. Za rok 2013 dosáhne z podnikání v zemědělské výrobě příjmy 4 500 000 Kč a příjmy z pronájmu ve výši 2 100 000 Kč, přičemž skutečné výdaje související s pronájmem činí 820 000 Kč (odpisy, opravy). Poplatník uplatňuje paušální výdaje k příjmům ze zemědělské výroby. Vzhledem k tomu, že příjmy ze zemědělské výroby a z pronájmu majetku zahrnutého do obchodního majetku jsou součástí jednoho dílčího základu daně dle § 7 ZDP, je nutno u obou druhů příjmů použít stejného způsobu uplatnění výdajů.
Protože pro poplatníka je výhodné k příjmům ze zemědělské výroby uplatnit paušální výdaje ve výši 80% příjmů, je nutno použít uplatnění paušálních výdajů i pro příjmy z pronájmu dle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP ve výši 30%. Počínaje zdaňovacím obdobím roku 2013 dochází však u těchto příjmů z pronájmu ke stanovení limitní výše paušálních výdajů 600 000 Kč, což se promítá na náš případ. Výše paušálních výdajů u zemědělské výroby není nadále omezena.
Poplatník tedy uplatní v roce 2013 následující paušální výdaje v rámci § 7
I-------------------I-------------I-------------------------------I I Druh příjmů I Příjmy v Kč I Výdaje v Kč I I-------------------I-------------I-------------------------------I I Zemědělská výroba I 4 500 000 I 4 500 000 x 0,8 = 3 600 000 I I-------------------I-------------I-------------------------------I I Pronájem majetku I 2 100 000 I limitní výše 600 000 I I-------------------I-------------I-------------------------------I
Dílčí základ daně dle § 7 ZDP činí u poplatníka za rok 2013 výši 2 400 000 Kč. Poplatník musí v daňovém přiznání za rok 2013 uplatnit solidární zvýšení daně dle § 16a ZDP jako rozdíl dílčího základu daně dle § 7 ZDP a částky 1 242 432 Kč vynásobené 7% ve výši:
(2 400 000 Kč - 1 242 432 Kč) x 0,07 = 81 029,76 Kč.
Daňová povinnost poplatníka pak bude činit: 2 400 000 Kč x 0,15 + 81 029,76 Kč = 441 029,76 Kč, po zaokrouhlení směrem nahoru 441 030 Kč. Po uplatnění slevy na dani na poplatníka činí daňová povinnost 416 190 Kč.
Uplatnění výdajů při pronájmu dle § 10 ZDP
Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Jsou-li výdaje vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. Při zdanění pronájmu movitých věcí dle § 10 ZDP nemůže vzniknout daňová ztráta.
Pokud úhrn příjmů z pronájmu dle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP (příjem z příležitostného pronájmu movitých věcí) u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 20 000 Kč, je tento příjem osvobozen od daně. Příjmy z příležitostného pronájmu movitých věcí plynoucí manželům ze společného jmění manželů se zdaňují u jednoho z nich.
Nájemné jako daňový výdaj u nájemce
Nájemné hrazené nájemcem je v souladu se zněním § 24 odst. 2 písm. h) bod 1 ZDP daňově uznatelným výdajem nájemce. Pokud nájemce vede daňovou evidenci, je nájemné daňovým výdajem při úhradě nájemného. Pokud nájemce vede účetnictví, je nutno respektovat věcnou a časovou souvislost. Pokud nájemce uplatňuje výdaje paušálním způsobem, jsou v takto stanovených výdajích zahrnuty veškeré výdaje poplatníka, tedy i nájemné.
Příklad 10
Lékař provozuje svou soukromou lékařskou praxi v pronajaté ordinaci od majitele činžovního domu. Roční nájemné ve výši 60 000 Kč hradí nájemce dle nájemní smlouvy vždy v prosinci běžného období na příští kalendářní rok. Lékař vede daňovou evidenci.
Nájemné bude u poplatníka daňovým výdajem v plné výši v době jeho úhrady. Nájemné zaplacené v prosinci 2013 ve výši 60 000 Kč na kalendářní rok 2014 bude u nájemce daňovým výdajem roku 2013.
Příklad 11
Auditor
má pronajaty pro výkon auditorské činnosti dvě místnosti v soukromém domě. Nájemné je hrazeno čtvrtletně. Dle nájemní smlouvy hradí nájemce nájemné vždy na příští čtvrtletí dopředu. V prosinci 2013 uhradí částku 12 000 Kč nájemného na I. čtvrtletí 2014. Auditor
vede účetnictví.U poplatníka, který vede účetnictví, je nutno respektovat věcnou a časovou souvislost vynaložených nákladů a výnosů s využitím účtů časového rozlišení. Částka 12 000 Kč hrazeného nájemného na I. čtvrtletí 2014 se zaúčtuje v prosinci 2013 na účty MD 381/D 321, po zaplacení na MD 321/D 221. V roce 2014 dojde k proúčtování MD 518/D 381. Nájemné zaplacené v prosinci 2013 na I. čtvrtletí 2014 bude u nájemce daňovým výdajem až roku 2014.