V posledních několika letech jsme svědky zateplování fasád budov, především bytových domů. Státní programy Panel a Zelená úsporám napomáhají stavebním firmám v době poklesu stavebnictví. Každé rozhodnutí a následné opatření v sobě obsahuje pozitivní i negativní aspekty. Přesto mediální kampaň přesvědčuje vlastníky domů a bytových jednotek spíše o kladech: o úsporách za energie a o lepším estetickém vzhledu budov. Nehovoří však již o hypotetické návratnosti vynaložených investic, v lepších případech v řádu 30-50 let. Argument o tržním zhodnocení bydlení naráží na nutnost vynaložení ještě vyšších nákladů do bydlení, paradoxně ceny nemovitostí klesají i přes růst inflace.
Praxe a
legislativa
při hlasování společenství vlastníků bytových jednotek o zateplování fasády a přijetí úvěruIng. et Ing., Mgr.
Richard
Blatný
Již v oceňovací vyhlášce č. 460/2009 Sb., s účinností platnosti od 1. 1. 2010, je nezateplení panelového domu zohledněno 5% srážkou jediného koeficientu z mnoha, podle lokality bytového domu celkem z 21-25. Prakticky to znamená snížení výsledné ceny zjištěné (dle cenových předpisů) bytové jednotky o několik desítek tisíc korun, vynaložené náklady do zateplení bytového domu, přepočtené na náklady na byt, se však pohybují dle velikosti bytového domu, členitosti jeho fasády a jeho lokality od několika desetitisíců do statisíců korun. V těchto nákladech jsou skryty marže, režie a zisk stavebníků, jejich subdodavatelů atd. Dále se často mlčí o porušení některých konstrukčních aspektů budov, které se zateplují dodatečně: např. porušení vyváženého mechanismu přirozeného dýchání budovy (navržená rychlost difúze vodních par a odpařování kapilární vlhkosti z fasádních zdí, mechanismu výměny a cirkulace vzduchu v budově, pasivní výměně vzduchu atd.), což může vést až ke vzniku nezdravých a nebezpečných karcinogenních plísní. Jen okrajově a minoritně se hovoří o zvýšeném nebezpečí požáru, o speciálním způsobu hašení zateplovacích materiálů, o vzniku jedovatých plynů při hoření tohoto materiálu, o zvýšené korozi betonu zateplených zdí atd. Bez ohledu na ekonomickou stránku věci je pochopitelné, že svou příležitost mohly ucítit mnohé výbory společenství vlastníků bytových jednotek (SVBJ).
V českém prostředí pro ně vznikly tyto možné příležitosti:
1)
Získat provizi od stavebních firem za prosazení jejich zakázky, od dodavatelů nových výtahů, od dodavatelů plastových oken, dodavatelů kamerového systému, od firem provádějících nové elektrické instalace, od firem provádějících zasklívání lodžií atd. A to často bez ohledu na to, že předchozí nahrazené prvky byly často třeba jen několik let staré s další životností mnoha desítek let. Ve jménu úspor se často bezuzdně plýtvalo, někde byla dokonce vyměňována plastová okna za plastová novější.
2)
Možnost skrýt v toku velkých částek někdy problematicky čerpané desetitisíce z domovního fondu, vždyť kontrolní výbor někdy táhne za jeden provaz s výborem.
3)
Výbor může vykázat „hmatatelnou práci“, za kterou často žádá od vlastníků bytových jednotek (VBJ) zvýšení svých odměn, uznání a volné ruce pro další investice.
Plán je tedy jasný, zelená politika zateplování je státem podporovaná finančně i mediálně. Zbývá jen jediné: získat potřebný počet hlasů pro přijetí projektu.
Když to nejde normálně...
Způsob získávání hlasů představiteli výboru mohlo opodstatnit vznik určitých indicií o jejich materiální zainteresovanosti na projektu. I přes často manipulativní individuální přesvědčování až vyhrožování při individuálních návštěvách po bytech nerozhodnutým a váhajícím VBJ pro přijetí projektu a naopak cenzurováním, zesměšňováním až kriminalizováním oponentů z řad VBJ se v praxi často nepodařilo výborům získat předepsané kvórum hlasů. Bylo otázkou legislativy, jak vysoké toto kvórum mělo být. Zateplením fasády došlo ke změně jejího vzhledu, pro tento případ uvádí mnoho stanov SVBJ požadavek na získání minimálně 75% platných hlasů VBJ a vlastníků nebytových jednotek (VNBJ) pro přijetí projektu - dohromady musí současně vlastnit stejné minimální procento podlahové plochy bytového domu. Místně příslušné stavební úřady však uváděly nutnost získání 100 % hlasů. Protože se legislativní stránka věci stala nepřehlednou a žádosti o dotační tituly začaly váznout, přispěchal na pomoc stát a prostřednictvím Ministerstva životního prostředí sjednotil minimální kvórum na 75 % v obou kritériích (hlasy i plocha).
Avšak ani poté se počet žádostí výrazně nezvýšil. Během několika let prořídlá shromáždění VBJ ještě více prořídla a v podstatě táž malá skupina VBJ, která byla pro přijetí projektu, přesvědčovala menší stejnou skupinu VBJ odmítající projekt. Bylo vyloučeno, aby na shromáždění přišel takový počet VBJ, aby odsouhlasil přijetí projektu. Do hry se stále více dostával institut plných mocí. Plná moc je zakotvena v § 31 až 33 zákona č. 40/1964 Sb. (občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).
... tak to jde i jinak, aneb: právní bezmoc, aneb (z)vůle státu nad právem?
Vznikl problém, zda plné moci za nepřítomné VBJ mají či nemají být úředně ověřené. Někteří právníci se domnívají, že rozhodnutí o přijetí projektu, a tím v drtivé většině případů i přijetí úvěru ve výši mnoha milionů korun (ze zkušenosti běžně 19-27 mil. Kč dle velikosti a členitosti budovy) se splatností mnoha let (zpravidla 15 až 20), musí být podloženo úředně ověřenými plnými mocemi nepřítomných VBJ. Státní fond životního prostředí (SFŽP) České republiky dopisem z 5. 9. 2012 uvádí, že přijímá žádosti o dotaci podložené výsledky hlasování pro přijetí projektu a úvěru i na základě neověřených plných moci VBJ a VNBJ.
V praxi to tedy znamená: pokud v demokratických volbách domovního shromáždění není projekt přijat, výbor si může napsat potřebný počet plných mocí sám a SFŽP žádost o nenárokovatelnou dotaci přijme. Pokud by se snad náhodou ještě v této situaci našel nějaký vytrvalý oponent přijetí projektu z řad VBJ, který by nerezignoval a trval by na osobním ověření správnosti a věrohodnosti výsledku hlasování (z praxe jsou známy i případy, kdy se o přijetí projektu tři roky jednalo na shromáždění VBJ a po několika opakovaných hlasování vždy chybělo 10-15 hlasů, obměnou výboru se náhle za několik dní získalo 20 nových hlasů), může se výbor vymluvit na ztrátu tohoto materiálu v rámci vyloupení (popř. vyhoření či totálního vytopení) své kanceláře. SFŽP ČR tento požadavek občanovi, tj. fyzické osobě (VBJ) zamítne z důvodu jeho nekompetentnosti, partnerem pro jednání je pro SFŽP ČR opět jen výbor. Vzniká tedy zákonitě otázka, jakou právní obranu mají VBJ a VNBJ nesouhlasící s přijetím projektu, který v mnoha případech nebyl opakovaně přijat demokratickou volbou, leč mnohdy prosazen menšinovým zájmem výboru s tichým souhlasem státu. Přijetí projektu a úvěru znamená zásah do osobních a majetkových práv VBJ a VNBJ, dlouhodobé zadlužení bytového domu má vliv na horší prodejnost bytových jednotek, o vlivech na stavbu samotnou uvedených v úvodu nemluvě. Zdá se, že viníci tohoto stavu a právní obrana neexistují.
Paradoxně více než 50 let stará
legislativa
pamatovala na odpovědnost funkcionářů bytové samosprávy, například v zákoně č. 27/1959 Sb., o družstevní bytové výstavbě, § 5 odst. 2: „členové představenstva nebo revizní komise, kteří porušením svých povinností způsobili družstvu škodu, odpovídají za ni společně a nerozdílně.“
Poznámka:
V interview pro noviny Právo (15. 9. 2012) uvedl předseda Ústavního soudu ČR Pavel Rychetský, že zákon o přímé volbě prezidenta (návrh zákona v článku 58 novely Ústavy ČR ze dne 22. 2. 2012 s plánovanou účinností od 1. 10. 2012 – pozn. autora) byl přijat poněkud nečekaně a byl pak šit horkou jehlou. Podle tohoto zákona stačí každému prezidentskému kandidátovi nasbírat 50 000 hlasů, které však podléhají jen namátkové kontrole (vzorku 8 500 hlasů, pokud bude zjištěna chybovost u více jak 3 % podpisů, provede se další kontrola u dalších 8 500 podpisů. Zjistí-li MV, že druhý vzorek podpisů vykazuje chybovost u více než 3% občanů podepsaných pod peticí, odečte se od celkového počtu občanů podepsaných na petici počet občanů, který procentuálně odpovídá průměru chybovosti v obou kontrolovaných vzorcích. Bude-li po odečtení chybných podpisů podepsaných občanů pod peticí méně než 50 000, je to důvod pro odmítnutí kandidátní listiny. – pozn. autora). Dále není jasné, zda jeden občan může dát hlas více kandidátům. I z tohoto důvodu odmítá Pavel Rychetský svou kandidaturu. Tak čestný postoj je však dnes velmi vzácný.Závěr
Domnívám se, že na základě uvedeného, a v praxi velmi častého případu hlasování VBJ o zateplování fasády bytového domu a přijetí vysokého úvěru s dlouhou dobou splatnosti, by měly být plné moci nepřítomných VBJ úředně ověřeny. Dosáhlo by se tak zprůhlednění celého procesu, předešlo by se zbytečným spekulacím a patrně by došlo rychleji k jednoznačnému a průkaznému závěru. Je pravdou, že ověřování plných mocí by znamenalo zvýšení nákladů domovních samospráv, tyto náklady by však plynuly do státního, případně obecního rozpočtu.
Dále je zřejmé, že mnoho projektů by nebylo přijato, což by snížilo zisky stavebních firem a mělo vliv na zaměstnanost ve stavebnictví. Nejednalo by se však o dramatický vliv na zaměstnanost domácího obyvatelstva, neboť stavební dělníci jsou nejčastěji Slováci, Ukrajinci a Rusíni a stavební komponenty jsou většinou z dovozu.
Je otázkou, zda připravovaný nový občanský zákoník s účinností platnosti od 1. 1. 2014 tuto problematiku zohlední. V opačném případě může vzniknout oprávněná obava, že vzniklá legislativní mezera může být v zájmu státní politiky, ze které může profitovat stavební lobby na úkor práv některých občanů.