Budova jako základní
kapitál
Ivana
Pilařová
Manželé koupili v roce 2010 do společného jmění manželů budovu (halu) za 400 000 Kč,
její odhadní cena pro daň z převodu byla 750 000 Kč (výhodná koupě). Budova nebyla vložena do
obchodního majetku (manžel je podnikatel-fyzická osoba). Nyní chtějí manželé založit s. r. o. a
budovu použít jako základní
kapitál
. Jaké daňové dopady by mělo toto použití budovy jako základního
kapitálu? Nově vzniklá s. r. o. bude plně využívat tuto budovu, bude prováděna rekonstrukce a na
základě použití budovy bude realizován podnikatelský záměr. Jaký druh odhadu musí být použit na
ocenění budovy při jejím vložení jako základního kapitálu, pokud tento odhad bude vyšší než kupní
cena budovy v roce 2010 (což velmi pravděpodobně ano), nebude se muset platit daň ze zisku? Je
možné, aby budovu vložili oba manželé společně? Jejich podíly v s. r. o. budou 50:50. Nebylo by
daňově výhodnější založit s. r. o., a pak budovu odkoupit od jednatelů-společníků? Související předpisy:
-
§
59 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní
zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
Budova se bezpochyby může stát předmětem vkladu do základního kapitálu. Bude se jednat o
nepeněžní vklad do základního kapitálu s povinností ocenění budovy znalcem, který bude pro tento
speciální účel jmenován znalcem.
Z hlediska nově vzniklé společnosti je nutné ve společenské smlouvě rozhodnout, zda celá
hodnota vkladu bude zapsána do obchodního rejstříku, čí zda souběžně vznikne emisní ážio. Ocenění
budovy se bude v účetnictví společnosti řídit hodnotou ocenění výše uvedeného znalce. Příjem vkladu
budovy nemá pro společnost žádný daňový dopad a to bez ohledu na výši ocenění budovy. Budova se
vkladem stane vlastnictvím společnosti, která ji může technicky zhodnocovat, opravovat, využívat.
Odpisy budovy se však budou odvíjet od jejího ocenění před vkladem - tedy z ceny 400 000 Kč.
Z hlediska manželů (vkladatelů a společníků) se bude jednat o „výměnu“ vlastnictví budovy
za vlastnictví obchodního podílu na s. r. o. Ocenění vkladem získaného obchodního podílu se bude
rovnat výši pořizovací ceny budovy - tj. 400 000 Kč (nikoliv hodnotě stanovené znalcem pro účely
vkladu). Vkladateli budou oba manželé, společníky nové s. r. o. budou taktéž oba manželé, oba budou
vlastnit 50% podíl na společnosti. Vložení budovy do s.r.o. nevyvolá žádný daňový dopad do základu
daně společníků-vkladatelů. Vzájemné relace jednotlivých znaleckých posudků na výše uvedených
skutečnostech nic nemění.
Z hlediska daně z převodu nemovitostí je nutné pečlivě zvážit, jaká hodnota vkládané
budovy bude zapsána do základního kapitálu společnosti, neboť pouze tato hodnota bude od daně z
převodu nemovitostí osvobozena.
V případě prodeje nemovitosti do nově vzniklé s. r. o. by se tržba z prodeje domu stala z
hlediska prodávajících manželů zdanitelná, výdajem by se stala pořizovací cena. Prodej by také
podléhal dani z převodu nemovitostí. V daném případě je vklad nemovitosti do s. r. o. daňově
výhodnější, než její prodej.