Přechod mezi příjmy z podnikání a z pronájmu

Vydáno: 32 minut čtení

Dlouhodobý pronájem věcí fyzickými osobami je z právního, daňového i pojistného hlediska v poněkud výjimečném postavení, protože za určitých podmínek může, ale také nemusí být vykonáván jako podnikatelská činnost. Je nasnadě, že takovéto možné varianty mají řadu navazujících konsekvencí. Z nich nejznámější je skutečnost, že zatímco podnikatelský pronájem podléhá povinnému pojistnému na sociální a zdravotní pojištění, nepodnikatelský alias soukromý pronájem nikoliv. Další odlišnosti najdeme také na poli daně z příjmů.

Přechod mezi příjmy z podnikání a z pronájmu
Ing.
Martin
Děrgel
 
Nájem, pronájem, leasing
Nájemní smlouva se vyznačuje pěti hlavními znaky:
*
přenesení užívacího práva z pronajímatele (vlastníka) na nájemce,
*
vždy musí jít o věc individuálně určenou (proto nelze pronajmout zásoby),
*
dočasnost smluvního vztahu (byť by se jednalo o nájem na dobu neurčitou),
*
povinná úplatnost, tedy vždy za nájemné (jinak by šlo o tzv. výpůjčku),
*
nájemce je povinen „vrátit“ pronajímateli stejnou věc (nikoli věc stejného druhu).
Předmětem nájmu může být jak celá věc, tak i pouze její součást (typicky byt, který není jednotkou) nebo příslušenství. Nájem je nejčastějším právním titulem užívání cizího majetku.
Obecná pravidla pro
nájemní smlouvu
jako smluvní typ najdeme v § 663723 občanského zákoníku (dále jen „
ObčZ
“), kde se převážně řeší právní ochrana nájmů bytů z pohledu nájemců, a částečně také ochrana práv nájemců při podnikatelském nájmu věcí movitých. Obchodní zákoník (dále jen „
ObchZ
“) obecnou právní úpravu nájmů nemá, takže se i pro obchodní vztahy uplatní přiměřeně nájemní právo podle ObčZ. Výjimkou jsou speciální druhy nájmů, které mají v ObchZ samostatnou právní úpravu: Smlouva o nájmu podniku, Smlouva o koupi najaté věci a Smlouva o nájmu dopravního prostředku. Z historicky daných příčin se nájmu nebytových prostor dostalo dnes již diskutabilní komplexní samostatné právní normy v podobě zákona č. 116/1990 Sb.
Třebaže se v běžné praxi nerozlišuje mezi pojmy - nájem, pronájem a leasing - nejde přísně vzato o synonyma vyjadřující totéž. „
Pronájem
“ je zavedeným daňovým pojmem, který, ač není důsledně definován, se výkladově považuje za souhrn nájmů a podnájmů, přičemž další případné vnořené pod-podnájmy zůstávají daňově i právně v kategorii „podnájmů“.
Leasingovou smlouvu
lze vymezit např. jako smlouvu, podle níž jedna strana s podnikatelským záměrem a za úplatu (poskytovatel leasingu, leasingový pronajímatel) poskytne druhé straně (příjemci leasingu, leasingovému nájemci) na dobu určitou do užívání předmět, který si vybral (určil) příjemce leasingu zpravidla u třetí smluvní strany (dodavatel, výrobce, dovozce).
Přičemž rozlišujeme:
*
finanční leasing
, jehož účelem je dlouhodobé užívání a pořízení předmětu leasingu, charakterizuje:
-
přenos rozhodující části (všech) rizik a užitků spojených s vlastnictvím předmětu leasingu na nájemce,
-
právo nebo povinnost převodu vlastnictví předmětu leasingu na nájemce za cenu podstatně nižší než tržní, nebo dokonce bezúplatně (převážná hodnota věci byla totiž „uhrazena“ již v rámci nájemného);
*
operativní leasing
, jehož účelem je dočasné používání předmětu leasingu, se vyznačuje tím, že:
-
většina rizik a užitků spojených s vlastnictvím předmětu leasingu zůstává na pronajímateli,
-
nájemce nemá žádný smluvní nárok na možný přechod vlastnictví předmětu leasingu.
V praxi se lze setkat s řadou podvariant leasingu, z nichž je významnější zejména tzv.
zpětný leasing
, jehož účelem je řízení toku hotovosti (financování) nájemce, přičemž:
*
dodavatelem předmětu leasingu je nájemce, který předmět leasingu obvykle již užívá,
*
všechna rizika zůstávají na nájemci,
*
na konci vlastnictví k předmětu leasingu přechází zpět na nájemce.
U operativního leasingu
se obvykle přebírají příslušná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě, třebaže
mezi běžným nájmem a operativním leasingem existují jisté rozdíly
, zejména:
*
nájemní smlouvu lze uzavřít pouze na nájem věcí, zatímco předmětem operativního leasingu mohou obecně být i jiné majetkové hodnoty (např. počítačové programy),
*
leasingová společnost často nepředává předmět leasingu ve stavu způsobilém k obvyklému užívání, jelikož např. jeho montáž nebo instalaci věci si zajišťuje příjemce leasingu,
*