Směna pozemků s doplatkem

Z pohledu právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí platí, že základ daně se stanoví podle ustanovení § 10 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „ZDNNV“) a je jím nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Dále se aplikuje postup podle ustanovení § 12 ZDNNV, tj. určuje se nabývací hodnota - u směn se tak zpravidla porovnává sjednaná cena se srovnávací daňovou hodnotou, a je-li nabývací cena vyšší, pak se stává nabývací hodnotou tato. Je-li naopak vyšší srovnávací daňová hodnota, pak se stává nabývací hodnotou tato. Srovnávací daňová hodnota je dále upravena v ustanovení § 14 ZDNNV jako částka odpovídající 75% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny (ceny dané znaleckým posudkem) a nutno podotknout, že srovnávací daňová hodnota musí být stanovena shodně u obou nemovitých věcí, tedy buď směrná hodnota nebo cena zjištěná, nelze u jedné nemovité věci použít cenu zjištěnou a u druhé směrnou hodnotu.

Pokud se poplatník rozhodne pro směrnou hodnotu, je pak třeba respektovat ustanovení § 15 ZDNNV, kde je uvedeno, u kterých typů pozemků lze směrnou hodnotu použít. Jen pro úplnost je třeba uvést, že sjednaná cena je upravena ustanovením § 13 ZDNNV a pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se jí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Úplata je rovněž definována, a to v ustanovení § 4 ZDNNV jako částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění.

Dále je třeba mít na paměti, že nyní se změna vlastnického práva zdaňuje samostatně, tj. jedno daňové přiznání podává společnost s ručením omezeným, druhé daňové přiznání podává družstvo. A vzhledem k tomu, že jde o směnnou smlouvu, mohou postupovat v intencích ustanovení § 1 odst. 1 písm. a) ZDNNV a ve smlouvě se mohou výslovně dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel (nikoliv však, že pouze daň zaplatí) pro případ změny vlastnického práva jen u jedné ze směňovaných nemovitých věcí, nebo u obou.

Obecně pak platí, že: hodnota nemovité věci poskytované jako nepeněžité protiplnění za nabytí vlastnického práva k nemovité věci je z hlediska stanovení základu daně sjednanou cenou, je-li poskytováno ještě další plnění (např. v dotazu uvedený doplatek), je sjednanou cenou součet všech těchto plnění. Nejjednodušším postupem je, aby hodnota nemovité věci poskytované jako protiplnění byla určená znalcem jako zjištěná cena. Ta se pak porovnává se srovnávací daňovou hodnotou nabývané nemovité věci, což je 75% její zjištěné ceny určené znalcem v případě, že jedna strana právního jednání poskytuje kromě nemovité věci ještě další plnění ve formě finančního vyrovnání. Jedná se fakticky o kombinaci směnné a kupní smlouvy, což je nutné zohlednit při stanovení základu daně

:

Účastníci právního jednání směňují hodnotově větší nemovitou věc (se ZC 4, 6 mil. Kč) za menší nemovitou věc (se ZC 1,8 mil. Kč) s doplatkem 2,8 mil. Kč:

Pro určení nabývací hodnoty bude porovnávána SDH = 75% zjištěné ceny nabývané větší NV = 3,45 mil. Kč (tj. 4,6 mil. Kč x 75%) se sjednanou cenou 4,6 mil. Kč (tj. ZC poskytované menší NV 1,8 mil. Kč + doplatek 2,8 mil. Kč). Nabývací hodnotou je sjednaná cena 4,6 mil. Kč, která je vyšší než SDH.

Pro určení nabývací hodnoty bude porovnávána SDH = 75% zjištěné ceny nabývané menší NV = 1,35 mil. Kč (tj. 1,8 mil. Kč x 75%) s cenou sjednanou 1,8 mil. Kč (tj. část ZC větší NV ve výši odpovídající ZC nabývané menší NV). Nabývací hodnotou je sjednaná cena 1,8 mil. Kč, která je vyšší než SDH.