Společnost s. r. o. zakoupila v devadesátých letech od občana (neplátce DPH) rodinný dům se zahradou, který až do roku 2011 provozovala jako svoje sídlo. Během této doby byl dům dodavatelským způsobem zhodnocován a opravován, přičemž z těchto prací byl uplatňován odpočet DPH na vstupu. Poslední oprava s odpočtem daně proběhla v roce 2012. Nemovitost je samozřejmě také odepisována. Od roku 2011 s. r. o. nemovitost nevyužívá, má ji ale stále ve svém majetku, platí z ní daň z nemovitých věcí, spotřebu energií apod. Do budoucna s. r. o. plánuje zbavit se nemovité věci převedením na fyzickou osobu (neplátce DPH, osoba se s. r. o. nespojená), přičemž do úvahy přichází jak prodej, tak i darování. Prosím o vysvětlení daňových dopadů (zřejmě DPH, daň z příjmů a daň z nabytí nemovitých věcí) jak na s. r. o., tak i na fyzickou osobu v případě prodeje a v případě darování.
Prodej versus darování nemovité věci (DPH)
Vydáno:
3 minuty čtení
Prodej versus darování nemovité věci (DPH)
Ing.
Jiří
Nigrin
dotaz 14242/25.05.15
Společnost s. r. o. si je vědoma negativního důsledku darování nemovité věci pro FO z hlediska daně z příjmů. Prosíme o odpověď i daňové důsledky darování (zejména z hlediska DPH).
ODPOVĚĎ:
Pokud jde o DPH, zákon stanoví, že dodání vybraných nemovitých věcí (zde konkrétně stavby) je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve. U dříve pořízených nemovitých věcí (pořízených do 31.12.2012), jako je tento případ, byla tato lhůta pouze 3 roky. Za dodání zboží považuje zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), také použití hmotného majetku pro účely nesouvisející s uskutečňováním ekonomických činností plátce, čímž se rozumí použití a také poskytnutí obchodního majetku bez úplaty, pokud byl u tohoto majetku nebo jeho části uplatněn odpočet daně.
Lze tedy uvést, že v roce 2015 se bude jednat o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně, pokud plátce nevyužije možnosti podle § 56 odst. 4 ZDPH, dodání nemovité věci i po uplynutí uvedené lhůty zdanit.
Z hlediska daně z příjmů půjde v případě prodeje o zdanitelný příjem a daňovým výdajem bude zůstatková cena tohoto majetku, Pokud by šlo o darování, nebude možné zůstatkovou cenu daňově uplatnit a na straně obdarovaného (FO - nespojená osoba) půjde o zdanitelný příjem dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“).
Pokud jde o daň z nabytí nemovitých věcí, je předmětem daně pouze úplatné nabytí vlastnického práva. V tomto případě je poplatníkem daně převodce, pokud se převodce a nabyvatel nedohodnou, že poplatníkem bude nabyvatel. Z výše uvedených hledisek se jeví jako nejvýhodnější prodej uvedené nemovité věci, a to i za nižší cenu, neboť i v případě, že prodejní cena je nižší než cena zůstatková, je případná ztráta z této transakce ztrátou daňovou, navíc prodávající může uplatnit osvobození od DPH.