1) Zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen „NOZ “), a související předpisy jsou v účinnosti téměř celý rok, přesto se nedá říci, že by se s ním praxe sžila. Ministerstvo spravedlnosti již v létě ohlásilo přípravu rozsáhlé novely. Z posledních zpráv ovšem vyplynulo, že k velké novele nedojde, na pořadu dne jsou ovšem některé menší změny, o kterých bude na stránkách tohoto časopisu řeč. V dnešním článku si představíme jednu z velikých novinek, která se označuje za jednu z nejzásadnějších změn nového práva. Jedná se o pravidlo známé již z římského práva - superficies solo cedit (doslova „povrch ustupuje půdě“), tedy stavba součást pozemku.
Pravidlo „stavba součást pozemku“ v novém občanském zákoníku
Ing. Mgr.
Tereza
Krupová
Ustanovením § 506 NOZ, tedy že stavba je součástí pozemku („
Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení [dále jen „stavba“] s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
“) se autoři zákoníku vrátili do minulosti. Toto (staro)nové pravidlo, které náš právní řád znal přibližně do padesátých let minulého století, stanovuje velmi zásadní novum - stavba postavená na pozemku není až na výjimky samostatným předmětem, ale je součástí pozemku, na kterém stojí. Cílem tohoto pravidla je vymýcení stavu, kdy někdo vlastnil pozemek a někdo jiný stavbu, která na pozemku stojí. Takový právní stav byl z různých důvodů rizikový a v praxi přinášel problémy (vstup na pozemek, nutnost pronájmu pozemku, zatížení věcným břemenem atd.). Nově proto platí, že stavba není samostatně vlastněnou věcí, ale je jen částí zemského povrchu. Věcí v právním smyslu je proto jen daný pozemek. Fakt, že na něm stojí stavba, na věci nic nemění, zpravidla samozřejmě existence stavby na pozemku zvýší hodnotu pozemku (může tomu ale být i naopak).Je důležité upozornit na pojem dočasná stavba. Tento pojem se nekryje s názvoslovím, které zná stavební právo (a se kterým počítají např. i účetní a daňové předpisy). Dočasná stavba podle NOZ nemusí nutně splňovat podmínky zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Dočasnost tak bude posuzována zejména z účelu dané stavby, nikoliv z hlediska technických a stavebních požadavků.
Nově proto obecně řečeno
nelze například prodat stavbu a ponechat si pozemek pod ní
, protože stavba nemá právní samostatnost, je jen součástí věci, kterou je jen a pouze pozemek. Kupní smlouva, kterou se prodává pozemek a stavba, tak technicky vzato bude kupní smlouva na pozemek. To, že se prodává i dům, který na něm stojí, vyplývá přímo ze zákona. Z tohoto pravidla existuje výjimka, kterou je právě tzv. právo stavby, o němž bude řeč v příštím článku.Přímým důsledkem pravidla „stavba součást pozemku“ je sloučení stavby s pozemkem a to, že vlastník pozemku vlastní i stavbu (jako jeho součást). Důležité pravidlo, které nalezneme v páté části NOZ, tedy ustanoveních společných, přechodných a závěrečných, se týká těch staveb a pozemků, které byly v rukou různých vlastník k 31. prosinci 2014. Ustanovení § 3054 hovoří o případech, kdy před lednem 2014 byla vlastníkem stavby i pozemku pod ní tatáž osoba:
„Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.
“Z textu je zřejmé, že v noci ze Silvestra 2013 na Nový rok 2014 došlo právně ke sjednocení staveb a pozemků pod nimi. Vlastník stavby a pozemku pod ní nově vlastní pouze pozemek, jehož je stavba pouhou součástí. Na tuto změnu reagoval i katastr nemovitostí, který provedl automatické změny v zápisech vlastnických práv - od ledna 2014 (v některých případech s jistým zpožděním v důsledku administrativy) se údaj o tom, že na pozemku leží stavba, dozvíme prostřednictvím informací o pozemku na daném listu vlastnictví. Jedná se o zápis ve znění „Součástí pozemku je stavba XY“.
Druhý případ, na který NOZ v přechodných ustanoveních pamatuje, dopadá na situace, kdy ke konci loňského roku existovali odlišní vlastníci pozemku a stavby na něm. Ustanovení § 3055 toto řeší následovně:
„Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.
“Taková stavba se nestala součástí pozemku, na kterém je postavena, a je tak evidována jako samostatný předmět vlastnického práva (v katastru nemovitostí stále na listu vlastnictví, který se vztahuje ke stavbám). Zároveň je ale nutné upozornit na ustanovení § 3056, které zavádí
zákonné předkupní právo
vlastníka pozemku k takové stavbě a naopak. Toto předkupní právo nemusí být využito, podstatné je, že na stavbě a pozemku vázne až do doby, než se vlastnictví k oběma sejde u jednoho vlastníka. V takovém okamžiku se stavba stane součástí pozemku a přestane být samostatnou věcí v právním smyslu.Uvedená pravidla ovšem platí pro občanské právo. Pro účetní účely by bylo nemyslitelné, aby se zapomnělo na stavby a účtovalo se pouze o pozemcích. Účetní předpisy byly proto v souvislosti se zavedením tohoto občanskoprávního pravidla novelizovány tak, aby pro ně, zjednodušeně řečeno, zůstalo vše při starém. Novela vyhlášky č. 500/2002 Sb., o účetnictví, vyšla ve Sbírce zákonů pod č. 467/2013 Sb. a je účinná od 1. ledna 2014.
Situace, kdy lze manipulovat se stavbou bez ohledu na pozemek, řeší tzv. právo stavby. Právo stavby je novým typem nemovité věci a jak bylo uvedeno, zabývat se jím podrobněji budeme v některém z příštích čísel časopisu.
1) Autorka působí na Právnické fakultě UK a v Kabinetu Ministryně spravedlnosti. Text vznikl v rámci realizace Programu rozvoje vědních oblastí Univerzity Karlovy (PRVOUK) 04 s názvem „Institucionální a normativní proměny práva v evropském a globálním kontextu“.