Změny daně z nemovitých věcí od roku 2015

V průběhu roku 2014 dosud nebyly žádné změny přijaty, ale v současné době je v Poslanecké sněmovně projednávána novela tohoto zákona, a to jako poslanecký tisk č. 292. Novela má celkem 79 bodů a navrhovaná účinnost je k 1.1.2015. První čtení bylo zařazeno na pořad 19. schůze Poslanecké sněmovny, která probíhá od 21.10.2014.

Cílem novely je zpřesnění právní úpravy, a to především změn, které byly přijaty v souvislosti s rekodifikací soukromého práva, a aplikační praxe ukázala potřebu dalších upřesnění. Důvodová zpráva dále uvádí, že s ohledem na specifika nového pojetí nemovitých věcí je třeba stávající právní úpravu daně z nemovitých věcí v zájmu právní jistoty poplatníků vymezit jednoznačněji, avšak zachovat provázanost s novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb. - dále jen „NOZ“) a dalšími souvisejícími právními předpisy.

Je vymezeno

Nyní se zaměříme na některé významnější změny, které by mohly přinést také věcné změny z praktického hlediska uplatňování daně.

Řada změn se opět týká jednotek. Nově se jako předmět daně ze staveb a jednotek zavádí pojem kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí jednotka dokončená nebo užívaná. To tedy znamená, že rozestavěná jednotka není zdanitelnou jednotkou pro účely daně z nemovitých věcí. Obdobným způsobem se doplňují jako předmět daně zdanitelné stavby, předmětem daně ze staveb a jednotek není rozestavěná stavba, ale taková stavba, která je dokončená nebo která je užívaná. Pro dokončenou stavbu nebude důležité, zda je užívána, dokončená stavba bude vždy předmětem daně ze staveb a jednotek.

V souvislosti se zdanitelnými jednotkami se upravuje Předmětem daně nejsou:

Mělo by se jednat o upřesnění vymezení pozemků, které v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na pozemku nejsou předmětem daně z pozemků. Uvedené ustanovení se týká jak jednotek podle NOZ, tak i „starých“ jednotek podle předchozího zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb. - zrušen).

Kromě jiného se tedy jednoznačně doplňuje vazba na zdanitelné jednotky, tedy jednotky, které jsou předmětem daně.

Pojem je vymezen ve vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, jedná se o stavbu pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Pozemek, který je součástí zdanitelné jednotky, která se nachází v jiné budově než budově bytového domu (např. ve víceúčelové stavbě, ve stavbě občanského vybavení, v rodinném domě), nebo jiný pozemek, který není součástí takové zdanitelné jednotky, ale je ve spoluvlastnictví vlastníků těchto jednotek a je společně užíván s těmito jednotkami, zůstává předmětem daně z pozemků. Na tyto případy se nově navrhovaná úprava nevztahuje. Samozřejmě za situace, že nelze uplatnit vyjmutí z předmětu daně z jiného titulu, typicky pozemek zastavěný zdanitelnou stavbou.

V souvislosti s výše uvedeným se také upřesňuje za použití koeficientu 1,22. Tento koeficient se použije v případě, že

Jestliže je pozemek předmětem daně z pozemků, je třeba zohlednit rovněž ustanovení o zdanění stavebního pozemku. Je-li pozemek pod budovou předmětem daně z pozemků a je-li pozemkem stavebním, je zdaňován jako stavební pozemek do doby, než se všechny zdanitelné jednotky v budově stanou předmětem daně ze staveb a jednotek. Toto platí rovněž v případě jednotek v budově bytového domu, které ještě nejsou zdanitelnou jednotkou.

Na pozemek, který je součástí jednotky, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní jednotku. Tím by mělo být zajištěno, aby v případech, kdy pozemek jako součást jednotky je předmětem daně, tedy zejména v případě jednotek v budově jiného než bytového domu, bylo možné stanovit poplatníka daně a pozemek tak odpovídajícím způsobem zdanit.

Z pohledu je vhodné upozornit na navrhovanou změnu v ustanovení § 4 odst. 1 písm. g) ZDNV, která se týká zdravotnických zařízení. Navrhovanou změnou se sjednocují podmínky pro poskytnutí osvobození jak pro zdravotnická zařízení zřízená podle zákona č. 372/2011 Sb., o zdravotních službách, ve znění pozdějších předpisů, tak pro zdravotnická zařízení zřízená podle předchozí (již zrušené) právní úpravy. Obdobné doplnění nalezneme také v případě daně ze staveb a jednotek, a to v úpravě § 9 odst. 1 písm. k) bod 6 ZDNV.

Další změna se týká pozemků osvobozených od daně, které jsou ve vlastnictví ČR, obce, nebo kraje. Osvobození těchto pozemků je, kromě dalších podmínek, nově podmíněno tím, že k těmto pozemkům není zřízeno právo stavby. V případě, že k těmto pozemkům bude zřízeno právo stavby, je u těchto pozemků v rozsahu práva stavby poplatníkem daně stavebník.

Dále se upřesňuje a to zejména tím, že stavebním pozemkem není pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která bude osvobozena jako vodárenské, kanalizační, distribuční a energetické stavby nebo jako stavby, příp. jednotky, sloužící k zajištění hromadné osobní přepravy. Pozemek bude zdaňován podle druhu pozemku evidovaného v katastru nemovitostí.

V případě stavebního pozemku, na kterém se nachází budova s rozestavěnými jednotkami, má být upřesněno, že tento pozemek přestane být stavebním pozemkem v okamžiku, kdy se všechny jednotky v budově stanou zdanitelnými jednotkami. Jedná se o reakci na situace v praxi, kdy se jednotky stávají předmětem daně ze staveb a jednotek postupně, nikoliv všechny najednou. Znamená to tedy, že předmětný pozemek bude zdaňován jako stavební pozemek až do okamžiku, kdy se poslední zdanitelná jednotka stane předmětem daně.

Další doplnění se má týkat vymezené v § 6 odst. 5 ZDNV. Jako další stavby, které zpevňují povrch pozemku tak, aby odpovídal definici zpevněné plochy pozemku, se doplňují bazény a nádrže, pokud nejsou zdanitelnou stavbou.

Z pohledu osvobození staveb a jednotek je vhodné upozornit na omezení osvobození v případech přímého spalování biomasy, kdy dochází ke vzniku nežádoucích zplodin.

Dále se doplňuje, že v případě osvobození v důsledku provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, se tento postup nepoužije u zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky, je-li centrálně vytápěna a napojena na systém rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona (zákon č. 458/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Z pohledu úpravy by se mělo jednat pouze o legislativně technické změny a upřesnění, zmínit ale lze doplnění odst. 7 do § 11 ZDNV. Ten by měl nově upřesňovat použití základní sazby daně u podnikatelských staveb a jednotek ve vazbě na jejich zařazení do obchodního majetku pro účely daně z příjmů.

Z pohledu správy daně z nemovitých věcí je důležité zmínit zejména doplnění v případech, kdy nemovitá věc je prodána v rámci dražby, příklep byl učiněn do 31. 12., ale k tomuto datu ještě nebyly splněny podmínky pro přechod vlastnického práva k nemovité věci. Příslušnou úpravu je navrhováno doplnit do § 13a odst. 12 ZDNV a je navrhována opět tříměsíční lhůta po měsíci, kdy nastala stanovená událost, tedy obdobně jako v případě, kdy do 31. 12. nebylo rozhodnuto o povolení návrhu na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí.

Ve stejné lhůtě bude daň i splatná, jak vyplývá z navrhované úpravy § 15 odst. 5 ZDNV.

Druhou úpravou, kterou je vhodné zmínit, je doplnění nového § 15a ZDNV, který má upravovat Jedná se o speciální úpravu vůči § 250 DŘ a jedná se o vymezení případů, kdy povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně poplatníkovi nevzniká. Jedná se o případy, kdy poplatník:

Pokud jsou tyto podmínky splněny všechny současně, bude možné aplikovat § 15a ZDNV a vyhnout se tak úhradě této pokuty.

Návrh zákona obsahuje tři body přechodných ustanovení, upozornil bych zejména na bod 3, který stanoví, že jestliže v důsledku změny ohledně pozemků souvisejících s jednotkou, které nejsou předmětem daně, a navazujících změn ve stanovení základu daně u zdanitelných jednotek dojde ke změně výše daně, poplatník daňové přiznání nepodává a tyto skutečnosti zohlední správce daně z moci úřední.

Výše uvedené změny jsou samozřejmě podmíněny úspěšným legislativním procesem souvisejícím s tímto návrhem, což je skutečnost, kterou v tuto chvíli nelze nijak předjímat. Na druhou stranu se domnívám, že návrh nepřináší žádné konfliktní změny, a tak je poměrně velká pravděpodobnost, že by mohl jak Poslaneckou sněmovnou, tak Senátem celkem poklidně projít.