Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) v souvislosti se změnami v legislativě čeká spousta změn. Stěžejní změny pro SVJ přináší především nový občanský zákoník - zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ “). Na co tedy nesmí SVJ zapomenout?
Co nového čeká společenství vlastníků jednotek?
Ing.
Kateřina
Kurková
Do konce roku 2013 vznikala společenství vlastníků jako právnická osoba automaticky ze zákona. Dle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) - zrušen, vznikala SVJ s právní subjektivitou nebo došlo k odloženému vzniku společenství bez právní subjektivity dle § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Od roku 2014 již společenství vlastníků nevzniká automaticky. SVJ se zakládá schválením stanov. Ke schválení stanov je nutný souhlas (100%) vlastníků všech jednotek. SVJ lze založit také prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. SVJ vznikne dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1194-1222 NOZ).
V prvé řadě by nemělo SVJ, které vzniklo do konce roku 2013, zapomenout přizpůsobit své stanovy platné legislativě. Spousta SVJ se řídí vzorovými stanovami. Přestože došlo ke zrušení Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ, nadále se těmito vzorovými stanovami SVJ řídí. Stanovy neplatí pouze v těch oblastech, které jsou v rozporu s NOZ.
SVJ musí své stanovy přizpůsobit do tří let (nejpozději do 1.1.2017)
ode dne nabytí účinnosti NOZ a doručit je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána (§ 3041 odst. 2 NOZ).Stanovy SVJ musí obsahovat alespoň
(§ 1200 NOZ):1)
Název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo.
Například uvedením označení Společenství vlastníků a katastrálního území, čísla popisného nebo adresy aj., přičemž vhodnější je identifikace společenství uvedením údajů z katastru nemovitostí.
2)
Sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě.
3)
Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování.
Práva a povinnosti vlastníka jednotky jsou upravena zejména v § 1175-1184 NOZ. Je otázkou, nakolik lze upravit práva a povinnosti vlastníků stanovami, zejména přísněji upravit povinnosti vlastníků nebo ve stanovách upravit takové povinnosti, na které zákon nepamatuje, možnost vlastníky sankcionovat za porušení stanov či neplnění svých povinností. Definitivní odpověď však opět přinese až soudní praxe. V každém případě doporučuji co nejširší výčet především povinností vlastníků.
4)
Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení.
Pokud jde o právní úpravu orgánů, je třeba podrobnosti hledat nikoli v části NOZ týkající se bytového společenství, ale v části týkající se úpravy spolku, případně obecných ustanovení právnických osob.
Rozhodnutí o počtu orgánů společenství a počtu jejich členů je věcí společenství. Povinným orgánem je vedle shromáždění vlastníků statutární orgán. Statutární orgán je kolektivní (výbor) nebo jednočlenný (předseda společenství). Do stanov je nutno vybrat pouze jednu z těchto dvou variant. Nepovinné orgány si společenství vlastníků zřizují a pojmenovávají podle svého uvážení. Délku funkčního období lze upravit i jinak. Jestliže stanovy žádnou úpravu délky funkčního období upravovat nebudou, bude funkční období pětileté (§ 246 odst. 1 NOZ).
5)
Určení prvních členů statutárního orgánu.
Tento povinný údaj se týká především nově vzniklých SVJ v roce 2014. K založení SVJ dochází prohlášením, smlouvou o výstavbě nebo schválením stanov a vzápětí je proveden zápis do veřejného rejstříku, čímž společenství jako právnická osoba vznikne a zároveň vznikne funkce členů statutárního orgánu. Statutární orgán (výbor nebo předseda společenství) se proto uvede ve stanovách. Není tedy nutné, aby tyto údaje doplňovala do svých stanov SVJ vzniklá do konce roku 2013, která již mají svůj statutární orgán ustaven.
6)
Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
Pravidla pro užívání společných částí domu a pozemku jsou již většinou zahrnuta v domovním řádu. Čím obecnější pravidla budou, tím vyšší bude pravděpodobnost, že je nebude třeba příliš často měnit.
7)
Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Stanovit základní pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.
Pokud nemá nyní SVJ v názvu slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, musí SVJ svůj
Změna stanov patří do působnosti shromáždění. Shromáždění se svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání.
NOZ obecně upravuje usnášeníschopnost shromáždění vlastníků tak, že vyžaduje přítomnost vlastníků majících většinu hlasů a rozhodnutí se považuje za přijaté, hlasovala-li o něm alespoň většina hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (§ 1206 NOZ). Stanovy vydané nařízením vlády však obsahují pro některá rozhodnutí přísnější hlasovací většinu, která vychází ještě z tehdejších požadavků zákona o vlastnictví bytů. Proto v případě již vzniklých SVJ budou muset členové na shromáždění
hlasovat přísnější hlasovací většinou,
než vyžaduje NOZ, a to až do doby, kdy si své stanovy přizpůsobí novým možnostem. Znění stanov má v tomto směru přednost před zákonem.Při přizpůsobení stávajících stanov nové legislativě či tvorbě stanov nově vzniklých SVJ je potřeba zaměřit se na ty oblasti, které připouštějí alternativu, nebo se jedná o nepovinná ujednání nebo o ujednání, která jsou vhodná pro sžití se s praxí, a požadavkům jednotlivých SVJ. Zda budou upravené či nové stanovy vyhovovat SVJ, ukáže samozřejmě praxe.
Spousta změn nevychází jen z NOZ, ale také z:
•
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
(§ 1222 NOZ):-
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se mezi jinými rozumí i stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání. Z NOZ nevyplývá, že příspěvek na správu domu má zálohovou formu (§ 8).
-
V působnosti statutárního orgánu SVJ je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy SVJ určí něco jiného (§ 13).
-
V působnosti statutárního orgánu SVJ je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech nebo pokud stanovy SVJ určí něco jiného (§ 13).
•
Zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty:
-
Nerozhodne-li SVJ o výši záloh nebo způsobu rozúčtování cen služeb, postupuje se podle ustanovení § 4 a 5 tohoto zákona.
-
Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují na základě ujednání všech vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání, rozúčtují se náklady podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele (§ 6).
•
Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“):
-
Společenství vlastníků již není veřejně prospěšným poplatníkem (dříve poplatník, který nevznikl za účelem podnikání) a nemůže tedy snižovat základ daně o určené částky, tj. využívat režim daňové výhody cílené na poplatníky se statusem veřejné prospěšnosti [§ 17a odst. 2 písm. e)].
-
Předmětem daně nejsou příjmy SVJ z dotací, příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a z úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor [§ 18 odst. 2 písm. h)].
-
Zvláštní sazba daně z příjmů činí 19% u poplatníků daně z příjmů právnických osob pro úrokový příjem z účtu u SVJ [§ 36 odst. 9 písm. b)].
-
SVJ není povinno podat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob, pokud má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně [§ 38mb písm. b)]. Toto se nevztahuje na SVJ, pokud nesplnilo podmínku pro snížení základu daně podle § 20 odst. 7 ZDP, ve znění do konce roku 2013 (přechodné ustanovení). SVJ, kterému nevznikla ve zdaňovacím období daňová povinnost k dani z příjmů právnických osob, není povinno sdělit tuto skutečnost správci daně (§ 38mc).