Rekodifikace soukromého práva od 1. 1. 2014 - nájem a pacht

NOZ upravuje nájemní smlouvu v § 2201 a násl., pachtovní smlouvu v § 2332 a násl. v rámci úpravy skupiny smluvních vztahů ve čtvrté části NOZ, které řeší "přenechání věci k užití jinému". V úpravě smluvních vztahů předchází úpravě nájemní a pachtovní smlouvy úprava výprosy a výpůjčky - charakteristickým společným znakem výprosy a výpůjčky je jejich bezúplatnost; naproti tomu nájem a pacht jsou vztahy úplatné, spojené s povinností nájemce či pachtýře platit za užívání (požívání) nájemné či pachtovné (popř. poměrnou část výnosu z propachtované věci).

je smluvní typ, který NOZ v § 2193 a násl. upravuje obdobně jako stávající zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ObčZ"), v § 659 a násl. a nemění označení smluvních stran půjčitel a vypůjčitel. Výpůjčka je charakterizována přenecháním nezuživatelné věci k jejímu bezplatnému dočasnému užívání, jedná se tedy o bezplatný nájem.

je smluvním typem, který ObčZ neupravuje a NOZ ji v § 2189 vrací do našeho právního řádu. Od výpůjčky se výprosa odlišuje zejména tím, že není předem dána doba, na kterou půjčitel umožňuje výprosníkovi bezplatně přenechanou věc užívat. Jestliže tedy půjčitel dává věc bezplatně k užívání např. na jeden měsíc, jedná se o výpůjčku. Pokud dává půjčitel věc k dispozici na předem neurčenou dobu s tím, že může kdykoli požadovat její vrácení, jedná se o výprosu.

stanovuje v § 24 odst. 2 písm. k) bodě 3 pravidla pro uplatnění výdajů na dopravu vypůjčeným vozidlem (ve výši náhrady výdajů za spotřebované pohonné hmoty), tato úprava se bude od 1. 1. 2014 vztahovat i na vozidlo užívané nejen na základě smlouvy o výpůjčce, ale též na základě smlouvy o výprose.

Kromě konkrétní úpravy nájmu v § 2201 a násl. NOZ a pachtu v § 2332 a násl. se na tyto smlouvy pochopitelně vztahují (§ 1 až 14), např. otázka dispozitivnosti podle § 1 odst. 2 NOZ. Je třeba si uvědomit, že zásada dispozitivnosti (možnosti odchýlit se dohodou smluvních stran od úpravy obsažené v NOZ) je NOZ uplatňována v mnohem širší míře a konkrétní úpravu nájmu je třeba až na výjimky chápat jen jako určité vodítko. Výjimkou je především speciální úprava nájmu pro bydlení (nájem bytu a domu), od které se smluvní strany nemohou odchýlit v neprospěch vlastníka.

např. zásada vyjádřená v § 574 NOZ, podle které je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než jako na neplatné. Tato zásada nepochybně oproti současné úpravě sníží počet neplatných smluv.

Na nájem a pacht se stejně jako na jiné konkrétní smluvní typy vztahují také např. úprava úroků z prodlení podle § 1970 NOZ. Oproti sankcím za opožděnou úhradu související s nájemní smlouvou přináší NOZ dvě zásadní novinky:

NOZ charakterizuje nájem standardním způsobem:

Častým problémem, který je nutné řešit, je ObčZ tento problém řešil v § 667 takto:

NOZ problém řeší v § 2220 obdobně:

Zdánlivým rozdílem by mohlo být, že NOZ neobsahuje ten způsob řešení obsažený v § 667 ObčZ, kdy se pronajímatel zavázal uhradit náklady vynaložené nájemcem (po odečtení znehodnocení věci). Tento rozdíl je skutečně jen zdánlivý, protože § 2220 NOZ je na rozdíl od § 667 ObčZ - § 2220 NOZ tedy umožňuje řešit smluvně daný problém jakýmkoli způsobem, tedy např. i úhradou nákladů vynaložených nájemcem po snížení o znehodnocení.

Zásadní novinkou, která plyne z rozdílu obecných zásad, na kterých je postaven NOZ v porovnání s ObčZ. Podle § 574 odst. 2 ObčZ je neplatná dohoda, kterou se někdo vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout. Tzn., že podle současné úpravy je neplatná dohoda, kterou by se nájemce vzdal svého práva na finanční kompenzaci za zhodnocení věci při ukončení nájmu podle § 667 ObčZ. Naproti tomu, podle § 1755 NOZ se nepřihlíží k tomu, kdy se vzdá strana všeobecně námitek proti platnosti smlouvy. NOZ tedy nebrání dohodě, kterou se nájemce platně vzdá svého práva na finanční kompenzaci při ukončení nájmu. Tato změna soukromého práva se nijak nepromítá do daňového řešení ukončení nájmu - tzn., že i po 1. 1. 2014 bude u nájemce daňově uznatelná zůstatková cena jím hrazeného technického zhodnocení jen do výše úhrady od pronajímatele a zůstane zachována také otázka nepeněžního příjmu pronajímatele, který by nájemci nehradil jím financované technické zhodnocení.

Nájem sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v jednoměsíční výpovědní lhůtě, jde-li o nájem movité věci, resp. v tříměsíční výpovědní lhůtě, jde-li o nájem nemovité věci. Nájem sjednaný na dobu určitou lze vypovědět pouze v případě, kdy je to smluvně dohodnuto (za předpokladu, že si nájemce řádně plní své povinnosti).

Změna vlastníka pronajaté věci není důvodem pro výpověď smlouvy. Podle § 2222 odst. 2 NOZ však nový vlastník může nájem vypovědět, pokud neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Tato situace může nastat např. u některých pozemků. Pokud jde o nájem bytu, podle § 2224 nelze z tohoto důvodu vypovědět nájem bytu. Pokud si chce nájemce zajistit, aby nemohl být nájemní vztah vypovězen z důvodu změny vlastnictví, může si vyžádat zápis nájemního vztahu do katastru nemovitostí - v tomto případě nemůže nový vlastník argumentovat tím, že nevěděl, že kupuje pronajatou věc. Zápis nájemní smlouvy k nemovité věci tedy není žádnou povinností a většina nájemních vztahů zůstane bez zápisu v katastru nemovitostí. Na svoji ochranu si však někteří nájemci pravděpodobně do budoucna zajistí zápis nájemní smlouvy do katastru nemovitostí.

V § 2235 až 2301 NOZ upravuje nájem bytu a také nájem domu, pokud slouží k zajištění bytových potřeb nájemce. Jak již bylo řečeno, tato úprava je závazná, pokud jde o mi nimální nájemcova práva. Smluvně tedy nemohou být ná jemcova práva oproti úpravě § 2235 až 2301 NOZ zkrácena.

NOZ v § 2249 pamatuje na kde dává přednost smluvnímu ujednání. Pokud se strany smluvně dohodnou na zvyšování nájemného anebo na tom, že nájemné zvyšováno nebude, má tato dohoda přednost před řešením obsaženém v NOZ. NOZ dává pronajímateli právo v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Aby byly omezeny případné jednorázové skoky ve zvyšování nájemného, je uvedené zvyšování omezeno tím, že spolu s navýšením nájmu, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí činit více než 20 %.

V § 2287 NOZ umožňuje nájemci vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou, pokud se změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřej mě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

pouze v těchto případech:

Novinkou je, že pokud je naplněn některý z výpovědních důvodů, není pronajímatel povinen zajišťovat bytovou náhradu.

NOZ ruší zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor"), jehož vznik byl dán společenskými změnami po roce 1989. Úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor v samostatném zákoně však v koncepci NOZ již nemůže obstát, a proto NOZ obsahuje v § 2302 až 2315 zvláštní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Za prostor sloužící k podnikání NOZ považuje:

Oproti obecné úpravě nájmu obsahuje zvláštní úprava nájmu prostoru sloužícího k podnikání zvláštní úpravu výpovědi nájemní smlouvy. Pokud je výpověď dána pronajímatelem a nájemce si řádně plnil své povinnosti, má nájemce podle § 2315 NOZ nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny. Tímto způsobem může být zohledněno, že vypovězený nájemce učinil pronajatý prostor oblíbeným mezi potenciálními klienty (např. jako restauraci vyhlášenou kvalitním jídlem).

Pacht se od nájmu odlišuje tím, že pachtýř má právo poskytnutou věc požívat, tj. brát z ní požitky. Naproti tomu nájemce má pouze právo užívací. NOZ pacht charakterizuje takto:

NOZ vrací úpravu pachtu do našeho právního řádu. V některých případech nebude s rozlišením užívacího a požíva-cího práva problém - má-li účastník smlouvy např. právo sklízet úrodu z poskytnutého pozemku, jedná se o pacht; má-li právo umístit na pozemek billboard, jedná se o nájem. V mnohých případech však bude pravděpodobně otázkou dlouhého vývoje, než začne praxe přesněji rozlišovat mezi nájmem a pachtem (např. u nájmu, resp. pachtu, vybavené restaurace, zařízeného hotelu apod.). U nově uzavíraných smluv by problémy s rozlišením pachtu a nájmu neměly způsobovat praktické obtíže, protože by měla být respektována vůle smluvních stran, zda chtějí uzavřít smlouvu nájemní anebo smlouvu pachtovní, zejména s ohledem na to, kdo má po dobu trvání smlouvy na svůj náklad věc udržovat. Rozlišení by mohlo způsobit problém s aplikací přechodných ustanovení - viz dále.

Podle přechodných ustanovení se nájemní vztahy uzavřené před 1. 1. 2014 budou od 1. 1. 2014 řídit NOZ, pro pachtovní vztahy však bude platit obecná úprava - tzn., že uzavřené nájemní smlouvy naplňující znaky pachtu se budou nadále posuzovat podle úpravy ObčZ.

Např. nájemní smlouva uzavřená podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor se bude od 1. 1. 2014 plně řídit NOZ. NOZ nenutí účastníky smlouvy, aby tuto smlouvu upravili ve smyslu NOZ - smlouvu tedy její účastníci měnit nemusí, své chování však musí plně přizpůsobit NOZ.