ODPISY U PRONAJÍMANÉHO BYTU
Ing.
Kateřina
Kurková
Je možné uplatnit odpisy a výdaje na opravu pronajímaného bytu (dle § 9 ZDP), který není zařazen do obchodního majetku?
Podle § 25 odst. 1 písm. u) ZDP platí, že "za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely NELZE uznat zejména výdaje na osobní potřebu poplatníka, včetně výdajů vynaložených na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k podnikání nebo jiné samostatné výdělečné činnosti (§ 7), který poplatník uvedený v § 2 NEZAŘADÍ do obchodního majetku podle § 4 odst. 4".
Znamená to, že u pronajímaného bytu, ve kterém nemám bydliště, osobně jsem jej nikdy neužíval, byl zakoupen za účelem pronajímání, avšak nebyl vložen do obchodního majetku, nelze uplatnit výdaje na opravu/údržbu/technické zhodnocení, ani jej odepisovat?
ODPOVĚĎ:
Základem daně (dílčím základem daně) z příjmů z pronájmu dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33 ZDP. Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů (od 1. 1. 2013 nejvýše však do částky 600 000 Kč). Uplatní-li poplatník výdaje ve výši 30 % z příjmů, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu podle § 9. Poplatník, který takto uplatňuje výdaje, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s pronájmem.
Poplatníci mající příjmy z pronájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto předpisů. Budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob. Poplatník s příjmy podle § 7 a 9 ZDP, který nevede účetnictví a uplatňuje výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů podle § 24, může zahájit odpisování hmotného majetku, jedná-li se o hmotný majetek v daňové evidenci nebo pronajímaný hmotný majetek, evidovaný podle § 9 odst. 6. Z výše uvedeného vyplývá, pokud nebudou výdaje stanoveny ve výši 30 % z příjmů, ale bude se jednat o výdaje skutečně vynaložené, jsou výdaji jak opravy, tak i odpisy. Ještě zdůrazňuji, že restrikce uvedená v § 25 odst. 1 písm. u) ZDP se týká majetku sloužícího k podnikání nebo jiné samostatné výdělečné činnosti (§ 7), který poplatník nezařadí do obchodního majetku, a nikoliv tedy majetku sloužícího k pronájmu (§ 9).