PRODEJ POZEMKŮ PO ROZDĚLENÍ A SMĚNĚ
Ing.
Jan
Ployer
Fyzická osoba koupila v roce 2007 pozemek (ne obchodní majetek). Předmětný pozemek sousedí s pozemky, které jsou ve vlastnictví dalších fyzických osob. V roce 2008 došlo k rozdělení tohoto i ostatních čtyř sousedících pozemků, kdy vzniklo cca 20 nových pozemků. K rozdělení došlo tak, že z oddělených konkrétních m2 z každého původního pozemku vznikl pozemek nový - nové parcelní číslo. To znamená, že se vlastníci původních pozemků stali
de facto
podílovými spoluvlastníky každého nově vzniklého pozemku. Okamžitě po tomto rozdělení a vzniku nových pozemků došlo k uzavření směnné smlouvy, kdy účastníky byly všechny tři strany. Výsledkem toho bylo, že každá strana se stala 100% vlastníkem konkrétních pozemků. Fyzická osoba, kterou řešíme, získala čtyři pozemky - součet metrů čtverečních těchto pozemků je více, než činil původní pozemek koupený v roce 2007. Ve směnné smlouvě je uvedeno, že hodnota směňovaných pozemků je shodná, a to ve výši 100 000 Kč a účastníci si nic nevyrovnávají. V roce 2011 fyzická osoba pozemky prodala. Jak stanovit nabývací cenu?ODPOVĚĎ:
Fyzická osoba prodává pozemky, které nabyla směnou. Příjem z prodeje nesplňuje podmínky pro osvobození a bude zdaňován jako ostatní příjem dle ustavení § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Dle § 10 odst. 5 je u příjmů z prodeje nemovitého majetku výdajem cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl.
Výdajem je též zaplacená daň z převodu nemovitostí, i když je uhrazena v jiném zdaňovacím období než v tom, v němž plyne příjem z prodeje.
ZDP posuzuje směnu jako obdobu prodeje. To vyplývá z ustanovení § 23 odst. 6 ZDP. V případech směnné smlouvy je pro poplatníka příjmem plynoucím ze směny majetek směnou získaný a výdajem je majetek do směny vložený. Výše nepeněžního příjmu, dle § 3 odstavec 3 ZDP, se stanoví podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.
Lze tedy konstatovat, že proti příjmu z následného prodeje pozemků si poplatník uplatní výdaje v hodnotě pozemků, které vložil do směny, z níž prodávané pozemky získal. Pro konkrétní návod, jak stanovit hodnotu pozemků vložených do směny, uvedl tazatel málo informací.
Obvykle se stanovuje vstupní cena parcely vzniklé sloučením, případně rozdělením několika různých pozemků buď poměrem metrů čtverečných, nebo poměrem ceny stanovené znaleckým posudkem. Zde mohu odkázat například na článek „Dělení pozemků u developerů“ pana doktora Milana Skály - časopis Daně a právo v praxi, ročník 2010 číslo 10 strana 2.