Ing. Jan Ployer

Hned po koupi bytu do osobního vlastnictví začal občan byt pronajímat. Účetní mu od roku 2018 uplatňovala odpisy v 5. odp. skupině z kupní ceny. Znalecký posudek si nenechala zpracovat. Je nějaký postup, kterým by se dala vyčíslit cena pozemku, když je známá kupní cena bytu vč. pozemku a na LV je stanoven podíl 13/1000 z parcely o rozloze 653 m2. 

Malé s.r.o. nakupuje podíly na nemovitostech (např. byty nebo rodinné domy). Udělá za rok např. 2 obchody. Nakoupí podíl 1/8 za 100 000 Kč a prodá ho za 150 000 Kč. Protože se jedná o zboží, tak vede skladovou evidenci a nakládá s podíly jako se zbožím. Nerozlišuje hodnotu nemovitosti a pozemku, který k tomu patří, protože to není pro účely zboží potřeba. Je nutné do hodnoty podílu započíst 2 000 Kč poplatek návrh na řízení o povolení vkladu: Jelikož se jedná o malé částky, tak by firma radši do pořizovací ceny zásob tento poplatek nedávala. Pokud je podíl (např. byt a související část pozemku patřící k bytu) evidován účetně jako zásoba, tak to znamená, že pro účely daně z příjmů nemá hmotný majetek, ale 1× zásobu - je to tak? Pro účely DPH nemá v tomto případě dlouhodobý majetek, protože pro účely DPH se dlouhodobý majetek definuje u staveb (jednotek) jako hmotný majetek z DPPO a pozemky jako pozemky dle zákona o účetnictví. To znamená pokud podíl (byt + související pozemek) prodá, tak je to pro účely DPH dodání nemovité věci. Ale tyto nemovité věci pro účely zákona o DPH nedisponovala nikdy dlouhodobým majetkem pro účely jiných ustanovení. Pokud v DPH neudělá jinou ekonomickou činnost, než prodej takových podílu, tak se nikdy nestane plátcem i za předpokladu, že překročí obrat 2 mil. Kč, protože uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Je navrhovaný postup správný?

Stavební firma dělá přípravné práce pro stavbu nového RD (rodinného domu) a dále pokračuje přímo ve výstavbě RD. Nejprve na pozemku provede bourací práce na staré stodole, poté dělá terenní úpravy. Dále základy RD. Tyto plnění fakturuje postupně zvlášť – může u všech použít sníženou sazbu 12 % ? Stavební firma má subdodavatele, který provedl bourací práce stodoly v režimu PDP a napsal do faktury sazbu 21 %. Domníváme se, že subdodavatel měl správně fakturovat s 12 %, protože tyto bourací práce jsou vedlejším plněním k výstavbě RD (200 000 Kč) a celá akce je výstavba nového RD a měla by být použita snížená sazba 12 %. Jaký postup a sazba DPH je správná?

Společnost s r. o., plátce DPH, vlastní od r. 2007 nemovitost, ve které podniká. V roce 2011 proběhla rozsáhlá rekonstrukce a nová kolaudace. Letos hodlá společnost nemovitost prodat, a to celou (budovy,pozemky, ploty, zpevněná plocha). Kupcemc je občan. Prodej zprostředkovává realitní kancelář, která v kupní smlouvě uvede sice výčet budov a pozemků, ale prodejní cena bude nerozklíčovaná, jen jedna. Nebude to pro nás problém při vyřazování z karet? Vyřadím vše z jednotlivých karet v PC a zůstatkovou cenu zúčtuji případně v daňovém přiznání? Účet 641 bude jen jeden. Vzhledem k tomu, že kolaudace rekonstrukce proběhla před více než 10 lety, bude prodej celého objektu osvobozen od DPH? Nemá na daně vliv to, že objekt je veden v katastru jako rodinný dům? Měli by kupující a prodávající mezi sebou udělat podrobný seznam toho, co převádějí Některé věci z vybavení ponechá prodávající v budově (např. otop ve sklepě, koberec)?

Společnost A uzavřela smlouvu o dílo se společností B. Společnost B zaštiťuje celou zakázku společně se svými nasmlouvanými subdodavateli. Protože si v průběhu realizace stěžují subdodavatelé společnosti A, že společnost B jim neplatí, uzavře se dodatek ke smlouvě (mezi společnostmi A a B), že po dokončení konkrétní fáze díla bude vystavena faktura s jiným platebním místem (platba bude probíhat přímo na konkrétní účet subdodavatele - uvedeného na faktuře, která bude stále vystavována společností B). Před finálním dokončením a předáním díla (na které je vázána i poslední faktura s platebním místem konkrétního subdodavatele) padne společnost B do insolvence, je vydáno rozhodnutí o úpadku, ustanoven správce. Nedojde tedy k protokolárnímu předání díla a nemůže být vystavena zmíněná faktura. Insolvenční správce odmítá jakoukoli spolupráci, přestože je dílo fakticky hotové, mohlo by být předáno a vyfakturováno. Subdodavatel se obrací na společnost A se žádostí o úhradu faktury, protože své plnění splnil. Má společnost A nějakou možnost uhradit částku dle smlouvy přímo subdodavateli (bez vystavené faktury společnosti B) tak, aby to bylo z daňového hlediska v pořádku? Pokud ano, na základě jakého dokladu? Stačí pouze uzavřená smlouva se společností B a její dodatek o změně platebního místa? Nebo je nutné uzavřít smlouvu jinou? Na jakém základě by pak mohla být vyčísleno DPH na vstupu i výstupu (jedná se o přenesenou daňovou povinnost). Nemůže toto pak napadnout insolvenční správce, že se jedná o upřednostňování věřitele, přestože byl dodatek o změně platebního místa podepsán ještě před úpadkem? Společnost A je zprostředkovatelem díla pro mateřskou společnost, tudíž se nejedná o investici společnosti A, ta si potřebuje tento výdaj uplatnit jako daňový náklad. Existuje nějaká možnost vyřešit efektivně celou záležitost dříve než bude ukončeno insolvenční řízení společnosti B, aby bylo řešení v souladu s daňovými zákony? Děkuji.

Byly provedeny práce na jedné straně schodiště, a to odstranění gumové soklové lišty a nalepení soklu z keramického obkladu. Výchozí stav byl takový, že na jedné straně schodiště byl keramický sokl a na druhé straně gumová soklová lišta. Jedná se o opravu z důvodu, že jde pouze o výměnu materiálu, anebo je to technické zhodnocení budovy?

Klientka obdržela náhradu za zrušení věcného břemene užívání nemovitosti, jde o zrušení smluvní, zřejmě tedy není možno uplatnit žádné osvobození. Je možno uplatnit nějaké náklady, např. obvyklý nájem za 5 let, nebo je nutné zdanit příjem v plné výši, přestože jde reálně o ztrátovou situaci?

Klient koupil rodinný dům v 10/2019, v 9/2021 ho rozdělil na 2 jednotky. Pokud prodá v 10/2024 jednu jednotku, splní časový text del § 4 ZDP? Běží mu od 5 let od 10/2019, nebo 10 let od 9/2019?

Firma s. r. o., plátce DPH, zaplatila poplatek za patentová práva do Číny. Jaký to bude mít dopad na DPH? 

Společnost si dodavatelsky pořídila montáž FVE na střeše haly. Společnost obdržela fakturu v celkové částce (v této částce je zahrnuto jak technologická část- panely atd., tak stavební část- úprava střechy atd.). K této faktuře obdržela položkovou nabídku s rozpisem jednotlivých položek. Je mi jasné, že technologická část se bude odepisovat dle § 30b ZDP a stavební část se zařadí jako technické zhodnocení haly. Součástí položkové nabídky jsou ale i položky jako např.: doprava materiálu, manipulace, administrativa ERU, projektová dokumentace, revizní zpráva atp. Dále pak do pořizovací ceny investice vstupují náklady jako např.: stavební povolení, různé poplatky, popř. administrace žádosti o dotaci. Jakým způsobem by měly být zařazeny tyto výše uvedené náklady? Je možné tyto ostatní náklady rozdělit a zařadit např.: v poměru ceny technologické a stavební části investice? V případě, že společnost obdrží dotaci na realizaci investice v celkové výši (není specifikováno, zda na „stavební či technologickou část“), jakým způsobem potom snížit pořizovací cenu jednotlivých částí? Lze dle Vašeho názoru snížit pořizovací cenu stavební části a technologické části opět v poměru ceny technologické a stavební části investice?

Jaké sazbě DPH bude podléhat demolice stodoly? Stodola je u rodinného domu, ale samostatně stojící. Stodola je v havarijním stavu. Bude se pouze likvidovat, nebude souviset s novou výstavbou?

Klientka si koupila byt ve smlouvě je napsáno velikost bytu 74 metru plus 20 metru terasa. Co mam uvést do přiznání 74 metru nebo nebo 94 metru spolu s terasou? Také koupila parkovací místo v domě a sklep. Musí se to také danit? Není to uvedeno v katastru a ani ve smlouvě není jejich velikost. Musí se to vůbec uvádět v přiznání? Nebo je to osvobozené? 

1) Naše společnost s.r.o., plátce DPH vlastní objekt, který je v KN zapsaný jako rodinný dům, který pronajímáme fyzické osobě k trvalému bydlení. Na tomto objektu byly provedeny stavebně montážní práce firmou (plátci DPH). Daňový doklad nám byl vystaven v RPDP. Jaká výše sazby má být použita ? 2) Naše společnost s.r.o., plátce DPH vlastní objekt, který je v KN zapsaný jako rodinný dům a je využíván celý k naší ekonomické činnosti (slouží jako kanceláře). Ale je dále celý pronajímán jiné právnické osobě (plátci DPH). Jaká sazba bude použita u stavebně montážních prací v tomto případě ? Řídí se v obou případech výše sazby DPH zápisem v KN?

Právnická osoba (SRO) - neplátce prodá stavební pozemky se závazkem provést zasíťování, vybudování komunikace atd. Tím překročí obrat a stane se plátcem. Následně jako plátce nechá dodavatelsky zrealizovat výše uvedenou infrastrukturu. Z hlediska výstupu už dojde pouze k prodeji komunikace obci za symbolickou cenu, ze které bude DPH odvedena. Má u dodavatelských faktur-dańových dokladů nárok na plný odpočet DPH?

Jsme stavební firma, která provádí stavební práce na rekonstrukci nemovitosti, která je zapsaná v katastru nemovitostí jako jiná stavba. Dle stavebního povolení touto rekonstrukcí dojde ke změně - dojde k přestavbě na rodinný dům. Faktura je vystavována pro fyzickou osobu nepodnikatele. Můžeme uplatnit sníženou sazbu daně? Prosím dle jakého paragrafu ZDPH? Pokud dojde po kolaudaci k zapsání v katastru nemovitostí, že se jedná o RD můžeme uplatnit sníženou sazbu daně např. i v části rod. domu, která slouží jako provozovna - nebytový prostor?

Společnost ABC s.r.o. vlastnila automobil. Tento automobil za obvyklou cenu v 03/2023 odkoupil jednatel a zároveň společník této společnosti. Chce jej používat pro soukromé účely (nebude sloužit k podnikání). Tato osoba má ještě jednu společnost XYZ s.r.o (kde je také společník a jednatel) a zároveň je zde zaměstnaný. Uvažuje, že by toto koupené auto používal pro firmu XYZ s.r.o. pro účely výdajů na pracovní cesty ve výši sazbu základní náhrady a dále náhrady výdajů za spotřebované hmoty za 1 km soukromým vozidlem pro zaměstnance. Může použít pro tyto účely jak základní náhradu, tak náhradu za PHM? Nevadí, že auto kdysi bylo v obchodním majetku společnosti ABC, jde mi o § 24/2k/3?

Společnost s r. o. má pronajatý byt v bytovém domě a jednotlivé místnosti chce pronajímat jednak svým zaměstnancům a jednak cizím osobám. S cizími nájemníky uzavírá s. r. o. klasickou nájemní smlouvu. Jakou smlouvu uzavřít s vlastními zaměstnanci na toto poskytnuté ubytování, aby se jednalo na straně zaměstnance o „osvobozenou hodnotu přechodného ubytování, nejde-li o ubytování při pracovní cestě, poskytovaná jako nepeněžní plnění zaměstnavatelem zaměstnancům v souvislosti s výkonem práce, pokud obec přechodného ubytování není shodná s obcí, kde má zaměstnanec bydliště, a to maximálně do výše 3 500 Kč měsíčně“? Problém je, že zaměstnanci mají trvalý pobyt na Ukrajině, ( pro získání povolení k pobytu v ČR je nutno uvést místo, kde se budou zdržovat - toto místo je shodné s místem tohoto bytu), splňují tedy podmínku jiné obce ubytování než kde mají bydliště?. S.r.o. hradí pronajímateli dle nájemní smlouvy částku nájemného a zálohu na služby a energie. Je tato záloha na energie součástí limitu 3 500 Kč, nebo do něj vstupuje jen holé nájemné a zaměstnanci musí tyto zálohy svému zaměstnavateli hradit (vzhledem k tomu, že s. r. o. pronajímá jen jednotlivé místnosti, nikoli celý byt najednou, částka za pronájem včetně záloh na energie nepřesahuje 3 500 Kč)?

Manželé vlastní v SJM byt, který budou pronajímat. K příjmům z nájmu chtějí uplatnit skutečné výdaje (např. odpisy bytu). Může se manžel a manželka střídat ve zdaňování těchto příjmů z nájmu např. po roce? Příjmy za rok 2023 zdaní manžel ve svém DP a příjmy z nájmu za rok 2024 manželka? Bude manželka volně pokračovat v odpisech bytu dle odpisového plánu?

Firma má najatý areál a nechala si na něm na svoje náklady udělat přípojku NN vč trafostanici 22/0,4kV. Nyní by to chtěla odepisovat. U přípojky si je jistá, že může odepisovat - vlastníkem je ten kdo uhradil ty její náklady. Ovšem u trafostanice si není jistá, zda je potřeba souhlas či tam není nějaký omezení, protože je na v najatém areálu. Dále řeší druhotný problém - faktura od dodavatele je dohromady s přípojkou a tady by odpisovala z opatrnosti i trafostanici ve 4. skupině (i když transformátor je pravděpodobně 3 odpisová skupina). Je nějaký problém s odpisy u trafostanice? Je nutné tyto dva majetky rozdělit - pokud k sobě patří? (formální souhlas vlastníka areálu je možný dostat, celé to bylo s ním konzultováno)

V roce 2022 bylo provedeno nájemcem (se souhlasem pronajímatele) technické zhodnocení na najatém majetku ve výši 28 mil. Kč (technické zhodnocení bylo provedeno na objektu určeném pro sociálním bydlení). Provedené technické zhodnocení bylo podstatnou změnou na pronajatém majetku (pronajímatel-vlastník musel ohlásit stavebním úřadu, že byly dokončeny práce na domě a k tomu došlo v roce 2022). V roce 2023 však došlo ještě o další navýšení tohoto technického zhodnocení o částku 869.000 Kč za vícepráce na domě. Pronajímatel dal do nájemní smlouvy s nájemcem ustanovení o tom, že v roce ukončení nájmu bude náhrada za technické zhodnocení zaplacena ve výši daňové zůstatkové ceny při rovnoměrném odpisování. K ukončení nájemného dojde v roce 2027 (je to po více než 5 letech (jde nám o DPH!) po dokončení prací čili ohlášky o dokončení prací na stavební úřad, pokud ještě v roce 2023 došlo k dalšímu technickému zhodnocení, ale to už se neohlašovalo na stavební úřad? V případě, že bude ukončen nájem v roce 2027 z pohledu DPH bude náhrada osvobozena od DPH a provede nájemce úpravu odpočtu z přijatých zdanitelných plnění z provedeného technického zhodnocení - tj. vrátí 5/10 z částky uplatněného DPH z hodnoty 28 mil. Kč a 6/10 z upl. DPH z hodnoty 869.000 Kč nebo dá dobrovolně DPH ve výši 15 % a úpravu odpočtu neprovádí? Z pohledu daně z příjmů, pokud bude náhrada odpovídat DZC při rovn. odpisování v roce 2027 z celkové PC 28 mil. + 869.000 Kč nevznikne žádný další dodatečný příjem podléhající této dani?