Ing. Jan Ployer

Jsme s.r.o. plátce DPH, zabývající se stavební činností. V roce 2024 jsme koupili pozemek (trvalý travní porost). Na tomto pozemku jsme zřídili přípojku elektřiny a vody. Letos hodláme pozemek takto nabídnout k prodeji (beze změny druhu pozemku na katastrálního úřadu). Pokud se pozemek samostatně neprodá, postavíme na tomto pozemku rodinný dům a pak prodáme rodinný dům i s pozemkem. Jak je to s uplatněním DPH u přijatých plnění (přívod elektřiny a vody...)? Za přípojku elektřiny nám bylo fakturováno v režimu přenesení daňové povinnosti. Jaká sazba DPH se použije pro vyměření DPH u faktury v režimu PDP? Můžeme si DPH odpočítat? Jak nejlépe postupovat ohledně DPH v souvislosti s následným prodejem: a) samotného pozemku, b) pozemku včetně stavby RD. Pokud se samotný pozemek povede prodat, bude fakturovaná cena včetně DPH (případně v jaké sazbě) nebo bude prodej pozemku osvobozený od DPH? Jak je to s DPH v souvislosti s a)uplatněním, b)neuplatněním DPH u přijatých plnění (viz otázka č.1)? Kdy a za jakých podmínek se stává z pozemku stavební pozemek? Spadá výše uvedený pozemek už pod stavební pozemek, když je k němu přivedená elektřina a voda? A pokud by byl pozemek ještě oplocen? Jaká sazba DPH bude v případě prodeje RD (do 350 m2) včetně pozemku?

Jakou sazbu DPH použít u fakturace za vodo-instalační práce: 1) technologii úpravy vody pro zabezpečení kvality pitné vody v rodinném domě, 2) osazení kopané studny čerpací technikou, 3) přeložení vodovodní přípojky u RD, 4) mikrobiální úpravu vody u RD, 5) osazení vodoměru, 6) údržbu vodoměru, 7) oprava vodojemu Děkuji

Podnikám jako OSVČ, jsem plátce DPH. V minulosti jsem nakoupil pozemky, které jsem nikdy nevložil do obchodního majetku. Jedná se o ornou půdu. Teď pozemky prodávám. Daň z příjmu v případě nesplnění časového testu podle § 4b ZDP budu danit v § 10 ZDP. Nevím, jestli tento prodej podléhá DPH, jestli se jedná o ekonomickou činnost nebo to můžeme považovat za výkon vlastnického práva a DPH se nemusíme zabývat? Pokud zde DPH patří, nevím jestli je stavebním pozemkem. Jedná se o prodej více parcel. Na žádné z nich nestojí žádná stavba, neexistuje žádné stavební povolení. Pozemky jsou v průmyslové zóně a předpokládá se jejich zastavění. Na jeden z pozemků byl přiveden vodovod a bude zapsáno věcné břemeno. Tento vodovod, který zřídil soused pro svoje potřeby, může být využit i pro potřeby případných staveb na prodávaných parcelách.

Postavili jsme novou výrobní a administrativní budovu. Stavební úřad vydal časově omezené povolení k předčasnému užívání stavby v délce trvání jednoho roku. Důvodem žádosti o předčasné užívání stavby je skutečnost, že technologie výroby je rozdělena na 2 etapy výstavby. Předčasné užívání se týká první etapy, ve které je hala uzpůsobená pro montáž. První etapa je hotová, stavba je schopna samostatného užívání (už došlo i k nastěhování administrativních pracovníků), z technologických důvodů chybí pouze zapojení fotovoltaické elektrárny na střeše. Můžeme tuto stavbu zařadit do majetku a začít ji odpisovat?

Nájemce OSVČ se souhlasem pronajímatele provedl v pronajatých prostorech technické zhodnocení a souhlasem majitele toto technické zhodnocení odpisoval. Došlo k ukončení nájemní smlouvy a na místo OSVČ jako nájemce přišla nová s. r. o. Technické zhodnocení nebytových prostor dle domluvy bude převedeno na nového nájemce. Původní nájemce OSVČ přefakturuje toto technické zhodnocení novému nájemci s. r. o., podléhá tato přefakturace 21% DPH, nebo se nejedná o zdanitelné plnění? Co se týče daně z příjmů - původní nájemce uplatní do nákladů zůstatkovou cenu TZ do výše příjmu a nový nájemce bude pokračovat v odpisování. Je toto správný postup?

V roce 2019 koupil občan bytový dům s 10 byty. V roce 2025 některé větší byty přestavěl tak, že vznikly 2 byty menší, takže v současné době je v bytovém domě 16 bytů, které hodlá jednotlivě prodat v roce 2026. Jaký dopad bude mít prodej bytů na jeho povinnosti z hlediska daně z příjmů a DPH? Od kdy se bude počítat časový test pro osvobození - ode dne koupě nebo rekonstrukce? Kdy se neplátce podnikatel stane plátcem při prodeji stavebních pozemků - bere se den kupní smlouvy nebo den doručení vyrozumění o vkladu? 

Společnost v r. 2020 koupila pozemek s rozestavěnými základy rodinného domu, který začala dokončovat. Výstavba probíhala vlastní činností – na různé práce nabírány různé společnosti, soukromníci, vlastní pracovníci – někteří plátci a někteří neplátci DPH. Společnost vyhodnotila situaci a rozhodla, že po dokončení bude RD odprodán, a tudíž uplatňovala průběžně DPH na vstupu v plné výši. V 2/2025 proběhla kolaudace a společnost rozhodla, že z důvodu, že není zájemce o nákup tohoto RD, tak ho začne pronajímat, tj. bude celé používat pro osvobozená plnění. Zároveň provádí další vybavování RD – instalace linek, obložení, vybavuje ledničkami, vestavěnými troubami. I zde používá plný nárok na DPH na vstupu. Pronájem by, dle sdělení, měl probíhat po předem neurčenou dobu, pokud by se sehnal zájemce o koupi, došlo by k prodeji. Není zřejmé, zda skutečně a kdy k nějakému prodeji dojde. Jakým způsobem by měl být v r. 2025 upraven odpočet DPH: V měsíci kolaudace (2/2025) vrátit veškeré uplatněné DPH na vstupu – celých 100 % (a jak uvést do daňového přiznání) a u dalších pořizovaných položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo provést úpravu k poslednímu dni kalendářního roku ve výši 100 % uplatněného nároku a podle jakého § a kde uvést v přiznání k DPH. A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo zda v r. 2025 by bylo možné uplatnit jen 1/10 uplatněného nároku DPH a takto pokračovat v dalších letech a podle jakého ustanovení a jak uvést v přiznání k DPH? A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat? Krácený koeficient společnost nemá. 

Podnikatel (OSVČ) vlastní hotel, u kterého je nutné mít určitý počet parkovacích míst. Proto s městem uzavřel dohodu, že mu parkovací místa poskytne za příspěvek 60 tisíc za jedno místo. Míst je 21, takže jde o značnou částku. Jak tuto investici zařadit z hlediska majetku a lze ji dát přímo do nákladů nebo je nutno ji odepisovat? V jaké odpisové třídě? I když odpis je sporný, místa nebudou ve vlastnictví podnikatele, jen je bude využívat.

Společnost koupila právo stavby na 20 let s existující stavbou haly. Na této hale společnost provede nyní významné technické zhodnocení. Bude tato společnost účtovat samostatně o právu stavby a samostatně o provedeném TZ? Může toto TZ společnost odepisovat klasicky dle odpisové skupiny dané stavby? Jak se následně naloží s TZ po ukončení práva stavby po 20 letech.

Developer postavil bytový dům, v němž 1. PP tvoří nebytová jednotka - hromadný prostor garážových stání. Developer prodává bytové jednotky, které splňují podmínky sociálního bydlení, dle § 48 a násl., zákona o DPH. Jakou sazbu DPH uplatní developer v případě, kdy prodává bytovou jednotku společně s jedním garážovým stáním? Jakou sazbu DPH uplatní developer v případě, kdy prodává v tomto domě samostatně garážové stání, třetí osobě, která v tomto domě nevlastní ani nekupuje žádnou bytovou jednotku?

Fyzická nepodnikající osoba získala v roce 2024 stavební povolení na rodinný dům, přičemž stavba bude zahájena během roku 2025 (stavba nebyla ještě postavena ani zkolaudována). Co vše se bude započítávat pro účely daně z nemovitých věcí na rok 2025 jako stavební pozemek, když má stavební povolení následující parametry? 1. budoucí zastavená plocha rodinného domu 112,00 m2, 2. podlahová plocha rodinného domu celkem 147,19 m2, 3. zpevněné plochy 307,40 m2(vyspádovaný sjezd k domu, plocha pro parkování), 4. zastavěná zpevněná plocha terasy 20,90 m2 (bez střechy, vně rodinného domu). Respektive bude se do stavebního pozemku započítávat i zpevněná plocha vyspádovaného sjezdu/plochy pro parkování a zastavená plocha terasy? Jedná se o zděný, jednopodlažní, nepodsklepený rodinný dům. 

Jak je u elektroinstalačních prací v přenesené povinnosti? 1) Odpovědnost za stanovení sazby: Ze zákona je mi zřejmé, že vystavovatel faktury není povinen sazbu daně uvádět. Některé fakturační programy jsou však nastaveny tak, že tuto náležitost požadují. Měl by příjemce takové faktury požadovat nějaký důkazní prostředek prokazující stanovení sazby? Kdo má v tomto případě klíčovou odpovědnost? Co je zde zásadní – zápis v KN? A jak je to u projektů ve výstavbě? Pokud příjemce přizná daň ve vyšší sazbě dle faktury, jaké by to mohlo mít dopady? 2) Revize – konkrétní příklad: Na dodávku revizí je najímán pán, který fakturuje souhrnně např. 15 revizí za určité období. Fakturu většinou položkuje podle obecných adres objektů. Sazba na dokladech není uvedena. Jako příjemce a zpracovatel dokladu bych tedy měla řešit, ke kterému objektu revize náležely? A podle toho by měly mít položky faktury rozdílné sazby? 3) Elektroinstalační práce mimo přenesenou daňovou povinnost: Je třeba si v rámci elektroinstalací dát pozor na nějaké výjimky, kdy se přenesená daňová povinnosti mezi plátci neaplikuje?

Fyzická osoba, podnikatel, je plátcem DPH a jeho živností jsou stavebních práce. Zároveň figuruje v s. r. o. ABC jako společník a jednatel. Výše uvedená fyzická osoba vlastní jako nepodnikatel (nevložil do obchodního majetku) pozemek s hangárem (nezkolaudovaný bez základů), který pronajme s. r. o., ve kterém je uvedený jako jednatel a společník. Musí být tento pronájem uvedený v Přiznání k DPH, a pokud ano, v jaké sazbě? Sumarizuji: FO plátce DPH pronajme své pozemky s hangárem, které nevložil do obchodního majetku.

Společnost koupí na úvěr automobil. V úvěrové smlouvě je uvedena informace o zpětném převodu práva a vlastníkem se stává úvěrová společnost. Zároveň v jednom bodě smlouvy je uvedeno, že vůz může dlužník bezplatně užívat. Stačí tato ustanovení pro možnost uplatnění daňových odpisů nebo musí mít s. r. o vyloženě smlouvu o výpůjčce?

Dvě fyzické osoby, které nejsou příbuzní, vlastní každý 50% podíl na nemovitosti. V této nemovitosti poskytují ubytování. Nejsou plátci DPH a chtěli by tak i zůstat. Je možné nějakým způsobem rozdělit mezi sebe příjmy a výdaje, aby zůstali neplátci DPH? Když podepíší smlouvu o společnosti bez právní subjektivity, tak pak povedou jednu evidenci a příjmy budou v součtu nad 2 mil. a stanou se oba plátci DPH?

Jsme akciová společnost, v říjnu 2024 jsme koupili průmyslový areál, kde jsou i dočasné stavby. Stavební úřad vydal rozhodnutí o trvání dočasné stavby do 1. 6. 2024. Předpokládáme, že tato doba bude prodloužena o další rok. Jak odpisovat tyto stavby? Návrh na vklad 10/2024, PC 16 000 000,- Kč. Je správně tento postup? 16 000 000/7 = 2 285 714 × 2 = 4 571 429 Kč = daňový odpis v roce 2024, 16 000 000/7 = 2 285 714 × 5 = 11 428 570 Kč = daňový odpis v roce 2025. Počítáme 7 měsíců (odpis až následující měsíc po zařazení, tedy 10/2024 nepočítáme). Pokud dojde k prodloužení dočasné stavby, dnem rozhodnutí stavebního úřadu přepočítáme odpis na dobu nově stanovenou.

V 7/24 prodala firma s.r.o. plátce DPH majetek - nemovitost (měla zde své sídlo) pořízenou v 2008, nově zkolaudovanou v roce 2011 (po větší rekonstrukci). Po 5 letech od rekonstrukce je prodej osvobozen od DPH. Nyní jsme při kontrole zjistili, že jedna z částí prodávaného celku (plot) byl zařazen do užívání až v 12/2019. 1. měl prodej plotu podlehnout odvodu DPH? Neznám cenu za jeho prodej,protože cena za prodej nemovitosti byla stanovena jako celek za všechno . 2.nepodléhá prodej plotu úpravě odpočtu DPH? 3. dočetla jsem se, že některé stavby jsou při prodeji osvobozeny od DPH až po 10 letech,netýká se to i našeho případu?

Prosím o radu, jak se správně postavit k fakturaci z hlediska DPH : Český plátce prodává Slovenskému plátci / disponujícímu českým DIČ / , výrobní nástroj, který si český plátce nechal vyrobit v Německu, nástroj byl z Německa převezen do Itálie na finální úpravy. V čase fakturace slovenskému plátci se výrobní nástroj nachází fyzicky v Itálii, po dokončení úprav ale bude převezen do České republiky / dopravu zabezpečí český plátce / , do závodu českého plátce, kde trvale zůstane. / jde o nástroj, na kterém český plátce vyrábí sériově pro slovenského plátce / . V jakém režimu DPH má správně český plátce fakturovat?

Veřejná obchodní společnost, plátce DPH, má v obchodním majetku rodinný dům s provozovnou - zařazen 9. 4. 2009, chodník - zařazen 1. 3. 2011 a oplocení provozovny - zařazeno dne 1. 3. 2011, vše je na pozemkové parcele zařazené dne 15. 10. 2001. Společnost vše v roce 2024 jako celek prodá společníkům společnosti. Při pořizování rod. domu s provozovnou byl uplatňován odpočet DPH (je v něm sídlo společnosti). Je nutné upravit odpočet DPH podle § 78 zákona o DPH? Od zařazení nemovitosti uplyne v roce 2024 - 15 let, od zařazení pozemku uplyne v roce 2024 - 13 let, ovšem chodník a oplocení je zařazeno až v roce 2011. 

Firma s.r.o. plátce DPH uzavírá pachtovní smlouvy s osoby - nepodnikajícími na pozemky pro svou podnikatelskou činnost v zemědělství. Některé z těchto pozemků vlastní více osob a pacht uzavře pouze jedna osoba vlastnící tento pozemek částečným podílem a této osobě je hrazeno pachtovné. Firma však obhospodařuje pozemek celý. Jak účtovat o tomto bez smluvním pachtu?