Prodej bytu a rodinného domu - podmínky pro osvobození a zdanění daní z příjmů

Vydáno: 15 minut čtení

Zase prodej bytů a domů? To už přece známe, snad každý tento problém již řešil u sebe nebo svých klientů. Už skoro nazpaměť známe ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) , b) , u) a r) zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Ano, opět budeme řešit prodej bytů a domů - jednoduché je to totiž jen zdánlivě. Samozřejmě, každý umí rozlišit byt, ve kterém prodávající bydlí od bytu, ve kterém prodávající nebydlí, každý umí počítat pětiletou lhůtu od nabytí. Jsou však i jiné kombinace - různé, mnohdy postupné způsoby nabytí, prodej samostatných pozemků, které však s byty a domy souvisí, prodej nedokončených bytů a domů, problematické určení bydliště. Prodej bytů a domů před prodejem pronajímaných a odpisovaných, zároveň zařazených a nezařazených v obchodním majetku prodávajícího. A když už si myslíme, že nás nemůže nic překvapit, udělá to Nejvyšší správní soud. Ale to předbíhám, vezmeme to postupně. Určitě se vyhneme notoricky známým citacím zákona a naopak se soustředíme na výkladové nejasnosti. Soustředíme se jen na otázku zdanění či osvobození příjmů z prodeje bytu či rodinného domu. Způsoby případného zdanění a uplatnění výdajů s příjmy souvisejících ponechme mimo rozsah článku.

Prodej bytu a rodinného domu - podmínky pro osvobození a zdanění daní z příjmů
Ing.
Ivana
Pilařová
 
BYT, RODINNÝ DŮM A DRUŽSTEVNÍ PODÍL
„Prodal jsem byt za 2 mil. Kč. Kolik budu státu platit?“
Klient
očekává okamžitou odpověď, neboť mu jeho případ připadá jednoduchý, ale já se ptám na spoustu dalších věcí. Tak to uděláme i my. Kladenými otázkami pochopitelně směřujeme k prověření podmínek umožňujících osvobození příjmu z prodeje bytu nebo domu. Bude prodej zdaněný, nebo od daně z příjmu osvobozený?
V prvé řadě je nutné zjistit, zda prodávající opravdu prodává byt či rodinný dům (dále budeme používat jen pracovní zkratku „byt“, která bude v sobě zahrnovat byt i rodinný dům). Ve zjišťování podstaty věci buďme důslední, musíme bezpečně vědět, zda je byt opravdu ve vlastnictví prodávajícího, či zda se jedná o převod družstevního podílu. Ten se dá také převádět, platí zde však zcela odlišná pravidla (rozebíráme je v bodu 8). Dále se přesvědčme, zda byt odpovídá definici zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů [§ 2 písm. b)] a rodinný dům definici uvedené ve stavebních předpisech. Lze také čerpat z § 48 odst. 2 písm. b) a c) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Ušetříme tak čas zpovídáním klienta, zda v dotyčně stavbě byd