Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Ustanovením o ubytování na přechodnou dobu (např. v hotelovém zařízení či studentské koleji) se již pojednání nevěnuje. Komentář zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu bude následovat v samostatném pokračování příspěvku.
Nájem – 1. část
Prof. JUDr.
Karel
Marek,
CSc.
Vysoká škola finanční a správní, Fakulta právních a správních studií, Praha. E-mail: k.marek@centrum.cz.
Obecná úprava nájmu
Nájem je v občanském zákoníku1) upraven v § 2201–2325. Pojmovým znakem nájmu je přenechání věci jiné osobě, a to dočasně a za úplatu. Věc může být pronajata na dobu určitou i neurčitou. Pokud doba není ve smlouvě uvedena vůbec, pak platí, že jde o nájem na dobu neurčitou.
Pokud se bude jednat o dočasné přenechání věci bezúplatně, může jít o jiné smluvní řešení, např. při využití smlouvy o výpůjčce, nebo může jít o výprosu.
Věci přenechané k užívání na základě smlouvy o nájmu jsou věci obecně nezuživatelné, a to nezuživatelné věci movité a věci nemovité nebo jejich části. Mohou to být však i věci zuživatelné, pokud nemá dojít k jejich spotřebování. Mohou to pak být i věci nehmotné.
Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li možné ji dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy (§ 2202 OZ).
Je-li pronajatá věc (podle § 2203 OZ) zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci, nebo s jeho souhlasem nájemce. To platí i o pachtu. Nájem lze do veřejného seznamu zapsat při splnění všech zákonných podmínek.
Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu (viz § 2204 OZ), platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Jde o nevyvratitelnou právní domněnku. Jedná se rovněž o ustanovení, které platí i u pachtu.
Následující ustanovení (§ 2204 odst. 2 OZ) je shodné s textem ustanovení, které zákonodárce použil i pro pacht. Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních 50 letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. V tomto ustanovení se jedná o použití domněnky vyvratitelné (má se za to). Vyvrátit ji lze provedením důkazu opaku a prokázat jinou skutečnou vůli smluvního vztahu.
Paragraf 2205 OZ určuje, k čemu pronajímatele zavazuje nájemní smlouva. Zavazuje pronajímatele:
a)
přenechat vše nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
b)
udržovat vše v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
c)
zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.
Toto ustanovení je
dispozitivní
a není např. vyloučeno smluvně předvídat změny, ke kterým může vést opotřebování nebo naopak zhodnocení věci v průběhu užívání. Takovéto změny je třeba odlišit od změn odsouhlasených (podle § 6