Společenství vlastníků jednotek v daňových souvislostech

Vydáno: 24 minut čtení

Tento příspěvek bych rád věnoval problematice společenství vlastníků jednotek, resp. jednotlivých vlastníků jednotek ve vztahu k jejich daňovým povinnostem. Závěrem se podíváme, co nového nám přinesly poslední novely právních předpisů v této oblasti.

Společenství vlastníků jednotek v daňových souvislostech
Ing.
Petr
Koubovský,
daňový poradce, č. 3891, Rödl & Partner Tax, k. s.
 
Úvod
I když jsme v posledním roce zažili COVID pandemii, realitní trh nespí. Ba naopak, více jak rok od vypuknutí pandemie se sice ekonomika potýká s řadou potíží, ale očekávaný propad cen nemovitostí se prozatím nekoná a aktuální trend rostoucí poptávky po příměstských domech a bytech se zahrádkou, útěk do chalup a chat je zřejmý.
Jedním z nejrozšířenějších modelů vlastnictví nemovitých věcí určených k bydlení v České republice je bytové spoluvlastnictví. Problematika společenství vlastníků se proto dotýká mnohých z nás. Na počátku roku 2021 v České republice existovalo více než 65 tisíc společenství vlastníků, která spravují více než 1,5 milionu bytů.
 
Právní úprava
Až do zlomového data 1. 1. 2014 bylo bytové spoluvlastnictví upraveno mimo jiné zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).
S příchodem rekodifikace práva v České republice je nově od 1. 1. 2014 bytové spoluvlastnictví upraveno v § 1158 až 1222 NOZ.1) Nabytím účinnosti NOZ se tímto právním předpisem musí řídit všechna společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), tj. jak SVJ vzniklá do 1. 1. 2014 (SVJ vzniklá dle zákona o vlastnictví bytů), tak SVJ vzniklá po tomto datu (SVJ vzniklá dle NOZ).2)
Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku fungující dle schválených stanov.3) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky.
SVJ nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Za dluhy SVJ ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Právo nabývat majetek a nakládat s ním je možné pouze pro účely správy domu a pozemku. 4)
Nebylo-li SVJ založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v bytovém domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.5) Je-li však v domě méně než pět jednotek, může být SVJ založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. NOZ mimo jiné také zakotvuje pravidlo, podle kterého budou blokovány převody vlastnického práva k dalším jednotkám, pokud nebude prokázán vznik SVJ (toto neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem). Katastrální úřad vlastnické právo k převáděné jednotce na nového vlastníka do katastru nemovitostí nezapíše.6)
Samotné SVJ se založí schválením stanov; může je založit i jediný vlastník všech jednotek. Ke schválení stanov se vyžaduje jejich přijetí na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu. SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, přičemž statutárním orgánem je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Od nabytí účinn