Společnost s r. o., měsíční plátce DPH, má v obchodním majetku nemovitost (zapsanou v katastru nemovitostí jako bytový dům), zakoupenou v roce 1991, která není ještě odepsána. Společnost s r. o. má v nemovitosti sídlo a zároveň v nemovitosti pronajímá byty – osvobozené nájemné. Společníci chtějí nemovitost v roce 2021 prodat. Jak bude prodej nemovitosti zdaněn (DPH z prodeje, DPPO 19 % a srážková daň 15 % z výplaty podílu na zisku společníků)? Jak prodej nemovitosti a zdanění správně předepsat v účetnictví?
Otázky a odpovědi: Prodej nemovitosti
Ing.
Ivana
Pilařová
Hledisko DPH
Režim prodeje nemovité věci není podřízen způsobu použití této nemovité věci. Podle § 56 odst. 3 ZDPH se jedná o osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně na vstupu za předpokladu, že od
kolaudace
stavby uběhla lhůta delší než 5 let (což vzhledem k dotazu lze předpokládat). Pokud se však rozhodnete, je možné i tuto nemovitost po více než 5 letech od kolaudace
prodat v režimu DPH (základní sazba). Pokud kupujícím je plátce DPH, je nutné si od něj vyžádat písemný souhlas o možnosti uplatnit DPH. Pokud souhlas dostanete, uplatní se povinně režim přenesení daňové povinnosti (§ 56 odst. 6 ZDPH). Ani v jednom případě se tedy neuplatní daň na výstupu, nicméně režim osvobození od DPH bez nároku na odpočet daně na vstupu a režim přenesení daňové povinnosti se vykazují v daňovém přiznání odlišně.Datum vzniku daňové povinnosti (či osvobození od DPH) je definováno v § 21 odst. 2 ZDPH jako buď den doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva nebo dnem přenechání nemovité věci k užívání. Ze dvou uvedených možností je správné to datum, které nastane dříve.
Zaúčtování
O prodeji nemovité věci účtujeme k datu nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí.
–
doodepsání nemovité věci v účetní zůstatkové ceně: 541/081
–
vyřazení v pořizovací ceně: 081/021
–
tržba z prodeje: 311/641
Daň z příjmů právnických osob
Daňová zůstatková cena je daňově účinným nákladem a prodejní cena je zdanitelným výnosem. Zisk z prodeje nemovitosti se stává součástí obecného základu daně s. r. o., ztráta z prodeje je daňově účinná. Pokud v roce prodeje nemovitosti s. r. o. vykáže zisk, zdaní ho 19 %. Z čistého zdaněného zisku si (při splnění podmínek zákona o obchodních korporacích) společníci mohou vyplatit podíly na zisku. Pokud jsou společníci fyzickými osobami, podíly na zisku podléhají srážkové dani 15 %.
Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2021. Zveřejněno v časopise Účetnictví v praxi 7-8/2021.