Současná právní i prováděcí problematika oceňování nemovitého majetku

Dle dochovaných zpráv se na našem území začaly odborně oceňovat nemovité věci od druhé poloviny 18. století. Jejich ceny v čase rostly až do cenového moratoria o stopcenách, tedy o zákazu zvýšení jejich cen. Stalo se tak nařízením předsedy vlády č. 175/1939. Pro oceňování pozemků na území nynější ČR se toto nařízení používalo až do roku 1979, pro oceňování staveb postavených do 20. 6. 1939 až do roku 1964, u staveb v soukromém vlastnictví při převodech mezi občany až do roku 1988.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, opomněl vznik institutu věcných břemen při převodu nemovitých věcí mezi občany, takže až do novely č. 131/1982 Sb., bylo jejich vymáhání a tedy i ocenění značně problematické a mnohdy až iluzorní.

V roce 1967 byl vydán zákon č. 36 o znalcích a tlumočnících. Znalcem podle něj mohl být uchazeč, který splňoval formální podmínky, nemusel však mít ani vysokoškolské vzdělání. První oceňovací vyhláška č. 43/1969 Sb. (25 paragrafů na 16 stranách s přílohami) byla účinná 15 let a 7 měsíců (od 1. 6. 1969 do 31. 12. 1984), poté se uplatňoval cenový předpis č. 128/1984 Sb., vyhláška Českého cenového úřadu o cenách staveb, pozemků a nerostů, ve znění pozdějších předpisů. Metodika pro oceňování se postupně rozšiřovala, např. vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, ve znění pozdějších předpisů, obsahuje 55 paragrafů na 189 stranách s přílohami. Od roku 2004 začala vycházet každoročně nová oceňovací vyhláška. Podmínky pro uchazeče znalectví se začaly zpřísňovat, ačkoli na druhé straně vznikla v roce 1992 vázaná živnost odhadce nemovitých věcí. K jejímu výkonu stačilo specializační čtyřsemestrální studium (vedle dalších formálních požadavků). Po boomu v oboru od 90. let, kdy se touto živností dalo slušně uživit, nastal od roku 2014 razantní úbytek poptávky (v souvislosti s Ústavním nařízením senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů). Výkon práce znalce se pro většinu těchto odborníků stal doplňkovou výdělečnou činností. Od roku 2008 musel uchazeč o znalectví v oboru oceňování nemovitých věcí absolvovat vysokou školu stavební, podle pozdějších požadavků musel mít od absolvování této vysoké školy minimálně desetiletou praxi vedle dalších formálních požadavků.

Navíc v roce 2020, v situaci, kdy bylo zřejmé, že hospodářství jde do recese vlivem covidové krize, zrušila vláda daň z nabytí nemovitých věcí. Počet ročních zakázek tak klesl v průměru u každého znalce i odhadce od několika set po jednotky případů. Ne nadarmo se počet znaleckých subjektů (znalců a znaleckých ústavů) postupně zredukoval na polovinu.

Nicméně se oceňovací práce do roku 2020 vyvinula do srozumitelných metod. Pro správné určení ceny nemovitých věcí pro daňové účely se oceňovalo dle vyhlášky, pro ostatní případy cenou obvyklou, případně tržní. Mnoho osvědčených učebnic i reálná praxe doporučovaly pro správné určení těchto cen použít alespoň dvě metody. Cena obvyklá (nebo tržní, i když je poněkud jinak definována) se zformulovala na základě realizovaných prodejů, vhodnou úpravou nabídkových cen, případně se vypočetla orientačně i cena zjištěná (tabulková, dle oceňovací vyhlášky). Zkušení znalci věděli, že daný typ nemovité věci v dané lokalitě se prodával (prodal) k datu ocenění např. kolem 1,2–1,5násobku ceny zjištěné. Cena zjištěná (tabulková) vycházela z realizovaných (tržních) cen nemovitých věcí v minulém roce. Navíc se snadněji dala porovnat oceňovaná nemovitá věc s nemovitostmi podobnými, často velmi přesně popsanými v nabídce, např. realitních kanceláří.

Zcela chybným legislativním rozhodnutím bylo podle mého názoru umožnění oceňovat nemovité věci i realitním kancelářím, v nichž vykonávají oceňovací činnost často osoby bez hlubších oceňovacích schopností. Tyto osoby totiž nezřídka provedly ocenění od stolu podle fotografie průčelí, tedy bez prohlídky. Na toto téma jsem napsal úvahu již pro časopis Daně a právo (12/2012)

Nebývale se rozmohl počet ocenění (posudků) naprosto chybných. Zcela běžné a odstrašující posudky obsahovaly třeba i jen dvě stránky. Na úvodní byl popis oceňované nemovité věci, na druhé bylo možno se dočíst například, že se podobné nemovité věci s oceňovanou nabízejí „ (které v ocenění nebyly uvedeny – pozn. autora), .“ Vedle logických a stylistických chyb je předmětem divokých spekulací, jak odhadce dospěl k této ceně, navíc s přesností na desetitisíce korun. Jednalo se o rodinný dům v atraktivní pražské lokalitě a k datu ocenění měl uvedenou hodnotu jen stavební pozemek, na němž rodinný dům stál.

Časovým vývojem došlo na poli oceňování majetku k paradoxním situacím. Na jedné straně pracovali ještě starší znalci i bez jakékoli vysoké školy, na druhé straně adepti, kteří měli třeba i několik vysokých škol nestavebních, ale i přes absolutorium vysoké školy stavební na tuto metu nedosáhli. A vedle nich pracovali odhadci, jejichž úroveň byla značně rozdílná.

Prováděcí vyhláškou č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, byla práce znalce ohodnocena základní sazbou 14 Kč za hodinu, v roce 2003 se zvýšila na 350 Kč/hod a od 1. 1. 2021 na 450 Kč/hod. Za těchto 18 let se průměrná odměna za práci (plat nebo mzda) zvýšila ze 16 400 na 34 000 Kč, tedy více než dvakrát. Pokud si dáte vyčistit koberce či okna, zaplatíte přibližně 400 Kč/hod. Vysoce kvalifikovaná a ceněná práce znalců je tedy honorována jako lepší čištění koberce, ale s daleko vyšší odpovědností pod hrozbou až likvidačních sankcí a s vyššími kvalifikačními předpoklady.

Za stejnou dobu se počet advokátů zdvojnásobil, jejich tarify jsou vedle tarifů notářů dány legislativou z roku 1992, navíc od roku 2001 s pravidelnými valorizacemi. Pokud např. notář zpracovává dědictví nemovité věci v ceně obvyklé 2 mil. Kč, má nárok podle svých tabulek na základní honorář ve výši kolem 20 000 korun, zatímco znalec (odhadce) dostane zpravidla kolem 2 000 korun. Známý je případ, kdy pacientka utrpěla při lékařském zákroku vážnou újmu na zdraví a žalovala o 12,281 mil. Kč. Soud žalobu zamítl, za právní služby advokáta protistrany jí bylo (jako invalidní osobě se ztíženou společenskou uplatnitelností) uloženo zaplatit podle advokátního tarifu 489 740 Kč. Znalec z oboru chirurgie dostal za posudek v této kauze 2 450 Kč. Znalec má u soudu procesní postavení vedlejšího účastníka. Soudce od něho požaduje okamžité, jasně formulované odpovědi, cenu určenou s matematickou přesností bez jakýchkoli rozptylů. Právní zástupci obou stran sporu vyžadují totéž, advokát protistrany mu často mává před obličejem posudkem s výsledkem značně rozdílným. Reálné postavení znalce v mnoha soudních sporech je s jistou nadsázkou stejně rizikové jako postavení strany žalované. O odměnách soudců a advokátů ve srovnání s honorářem znalce jsem se již zmínil.

Společenský tlak po zlepšení kvality a úrovně posudků přinesl další nerovnoměrnost, a tedy zesílenou diskriminaci v oboru. Podmínky pro znalce a znalecké ústavy jsou v mnoha případech neúnosné, zatímco odhadci pod ochranou realitních kanceláří či peněžních ústavů nepodléhají veřejné kontrole v podstatě žádné.

Od nového roku 2021 si musí znalci platit zkoušky a přezkoušení jednou za pět let, stejně tak každoroční pojištění ve výši mnoha tisíc korun, a mimoto jsou pod rizikem neúnosných sankcí a pokut ze strany ministerstva spravedlnosti. O tom ještě dále.

Nově se oceňování nemovitých věcí stalo opět dále procesně komplikovanější, a to pro všechny zúčastněné strany. Ocenění se prioritně provádí již obvyklou cenou, která je definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a ani vliv zvláštní obliby. se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Pokud znalci a odhadci oceňují kupříkladu rodinný dům se stavebním pozemkem a zahradou, musí si podat placenou žádost na příslušném katastrálním úřadě o prodejích pozemků podobné výměry v daném katastrálním území, a to maximálně v posledních šesti měsících. Pokud takové prodeje pozemků jsou, dostanou jejich přehled (5 prodejů za 50 Kč). Musí pak zpětně zkoumat, o jaké pozemky se jedná. Může to být např. pole, les či zahrada, tedy naprosto nepoužitelné vzorky. Pokud na pozemcích stojí stavba, je opět třeba zkoumat, zda je stejného druhu s oceňovanou. Ani poté není vyhráno. Znalci nemají statut veřejné osoby, proto nemohou posoudit vnitřní stav prodaných staveb, v našem příkladu rodinných domů, jejich prohlídkou (ochrana soukromí a obydlí jejich vlastníků plynoucí z Ústavy a Listiny základních práv a svobod, z občanského zákoníku), získat tedy reálnou představu o jejich dispozici, kvalitě materiálů a provedené stavební práce, údržby, opotřebení ve vztahu k oceňovanému domu atd. Přitom míra opotřebení může výrazně celkovou cenu ovlivnit, reálně v rozsahu mnoha statisíc až milionů korun dle velikosti konkrétní stavby. Pokud jsou vzorky rodinných domů jiných dispozic (počet místností, balkony, terasy, velikost garáže, součásti a příslušenství, rekonstrukce, technické zhodnocení atd.) než dům oceňovaný, stojí znalec opět před neřešitelným problémem. Lze se pak domnívat, že přesnost výsledných cen obvyklých takových znaleckých posudků za uvedených podmínek bude nižší než dříve. O počtu metod a cenotvorných vodítek jsem se rovněž již zmínil.

Výsledkem je skutečnost, že znalec často nemůže ocenění provést, neboť v daném katastrálním území nebyl realizován dostatečný počet prodejů v posledních šesti měsících před datem ocenění porovnatelných nemovitých věcí, případně takové prodeje nebyly realizovány žádné. Může se také stát, že byly realizovány, např. v rozptylu od 2 do 25 mil. Kč (pozemky se stavbami rodinných domů), přičemž jen cena zjištěná přibližně stejných pozemků u všech vzorků (konkrétně dle nedávného ocenění v k. ú. Dejvice) byla ve výši kolem 4 mil. Kč. Dále jsou tímto postupem více zatěžováni pracovníci katastrálních úřadů a klienti se často ocenění nedočkají ani po několika měsících od zadání svého požadavku znalci.

Dozorující ministerstvo spravedlnosti může znalce sankcionovat, a to z rozmanitých důvodů, nejčastěji z důvodu malého počtu použitých vzorků realizovaných prodejů, za použití nevhodných vzorků, za použití vzorků ze sousedních nebo vzdálenějších katastrálních území, za použití vzorků, jejichž prodeje nastaly před více než šesti měsíci atd., v neposlední řadě i z důvodu nečinnosti znalce, tedy z důvodu velké doby zpracování ocenění. Znalec za svůj posudek účtuje v průměru 5–6 000 korun, ze všech výše uvedených důvodů může být běžně sankcionován pokutou ve výši kolem 5–20 000 korun, při opakování prohřešku či hrubém porušení principů znalecké činnosti až do výše 400 000 korun, případně vyškrtnutím ze seznamu znalců.

podmínky znalecké činnosti koncipují vysoce postavení úředníci, kteří zdá se, nemají o reálném výkonu znalecké činnosti ani potuchy. O podmínkách jmenování znalcem, o jejich vysokých ročních provozních nákladech jsem se zmínil, o jejich odměnách a sankcích rovněž.

Podle nejnovějších zpráv má být v budoucnu zpoplatněno i prosté nahlížení do internetového aparátu katastru nemovitostí, což tuto problematiku opět prodraží, ztíží a zpomalí. A stát se připravuje naplnit svůj prázdný rozpočet plošným zatížením vlastnictví nemovitých věcí všech občanů neúměrně skokově zvýšenou daní.

Zdá se, že líp už opravdu bylo.