Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a související změny v zákoně o daních z příjmů

Podle části první zákona č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy (dále jen „zákon č. 386/2020 Sb.“ nebo „novela“), se s účinností od 26. 9. 2020 zrušuje:

Daň z nabytí nemovitých věcí byla od 1. 1. 2014 zavedena zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb. v návaznosti na rekodifikaci občanského a obchodního práva. Současně s tím byl zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, přičemž došlo k transformaci daně dědické a daně darovací pod režim daně z příjmů. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí bylo úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Od 1. 11. 2016 byl poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí výhradně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci a od uvedeného data již nebyla v zákonném opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí upravena osoba ručitele. V případě, že nabyvateli nemovité věci byli manželé a nemovitá věc byla nabývána do jejich společného jmění, měli manželé solidární daňovou povinnost, přičemž daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podával za oba manžele jeden z nich jako společný zmocněnec.

Daň z nabytí nemovitých věcí je tedy od 26. 9. 2020 zrušena, přičemž podle přechodných ustanovení v článku II zákona č. 386/2020 Sb. má toto zrušení daně i dopad do minulosti. Těmito přechodnými ustanoveními je stanoven rozhodný den 31. 3. 2020, od kterého dochází k faktickému zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, jestliže v tento den nebo kdykoli později skončila lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Z toho vyplývá, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí dopadá zpětně na případy nabytí nemovitých věcí, u nichž byl proveden vklad do katastru nemovitostí v prosinci 2019 a později; v případech nabytí nemovitých věci neevidovaných v katastru nemovitostí dopadá zrušení daně z nabytí nemovitých věcí zpětně na případy, kdy došlo k nabytí vlastnického práva v prosinci 2019 a později.

Podle § 32 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. byl poplatník povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby nebo změny spočívající v prodloužení doby, na kterou je toto právo zřízeno, nebo správy svěřenského fondu.

Podle § 33 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. byl poplatník povinen podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí.

Se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí zanikají i veškeré daňové povinnosti týkající se této daně, tj. zejména povinnost podat daňové přiznání a platit daň nebo zálohu, jejímž prostřednictvím se daň z nabytí nemovitých věcí platila.

Podle přechodných ustanovení v čl. II zákona č. 386/2020 Sb. platí, že pokud lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí uplynula před 31. 3. 2020, použije se pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí vzniklé před 26. 9. 2020, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související, zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném před 26. 9. 2010.

Z tohoto přechodného ustanovení vyplývá, že pokud lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí uplynula před 31. 3. 2020 (to platí např. v případě nabytí nemovité věci, u kterého byl proveden vklad do katastru nemovitostí v listopadu 2019), musí být splněny daňové povinnosti podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, tj. nabyvatel musí podat daňové přiznání a zaplatit daň, jelikož na tyto případy se zrušení daně z nabytí nemovitých věcí nevztahuje.

Pokud lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí uplyne od 31. 3. 2020, zaniká daňová povinnost u daně z nabytí nemovitých věcí vzniklá před 26. 9. 2020 dnem 26. 9. 2020.

Z tohoto přechodného ustanovení vyplývá, že v případě nabytí nemovité věci, u kterého došlo k provedení zápisu vlastnického práva v prosinci 2019 a později, zaniká dnem 26. 9. 2020 povinnost podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a platit tuto daň. To platí i v případech, kdy nebyly poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí splněny podmínky pro prominutí pokuty za opožděné podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, úroků z prodlení za opožděnou úhradu této daně, popř. úroků z posečkané částky na dani z nabytí nemovitých věcí nebo na záloze, jejímž prostřednictvím se daň z nabytí nemovitých věcí platí, podle Rozhodnutí ministryně financí o prominutí příslušenství daně, zálohy na daň a správního poplatku z důvodu mimořádné události zveřejněného ve Finančním zpravodaji č. 5/2020 (v tomto Rozhodnutí bylo prominutí příslušenství u daně z nabytí nemovitých věcí podmíněno podáním daňového přiznání a zaplacením daně nejpozději do 31. 8. 2020) a Rozhodnutí ministryně financí o prominutí daně, příslušenství daně a správních poplatků z důvodu mimořádné události zveřejněného ve Finančním zpravodaji č. 9/2020 (v tomto rozhodnutí bylo prominutí příslušenství u daně z nabytí nemovitých věcí podmíněno podáním daňového přiznání a zaplacením daně nejpozději do 31. 12. 2020).

Pro určení, zda se na daný případ nabytí nemovité věci vztahuje či nevztahuje zánik daňové povinnosti k 26. 9. 2020 podle přechodných ustanovení čl. II zákona č. 386/2020 Sb., je rozhodný den, kdy byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nabyté nemovité věci, nikoliv den, kdy nastaly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí.

Poplatníci, kteří již daň z nabytí nemovitých věcí zaplatili a jejich daňová povinnost dnem nabytí účinností zákona č. 386/2020 Sb. zanikla, mohou požádat místně příslušného správce daně o vrácení vratitelného přeplatku podle daňového řádu. Podle § 71 odst. 1 zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu, lze podání žádosti o vrácení vratitelného přeplatku učinit písemně, ústně do protokolu nebo datovou zprávou:

V žádosti je nutno uvést číslo účtu, na který má být přeplatek na dani poplatníkovi vrácen. Podle § 155 odst. 3 daňového řádu bude přeplatek na dani poplatníkovi vrácen do 30 dnů od podání žádosti. Pokud je ale u poplatníka evidován nedoplatek na jiné dani, bude přeplatek převeden na tento nedoplatek.

V části druhé zákona č. 386/2020 Sb. jsou obsaženy změny zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“), ke kterým dochází v souvislosti se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí, avšak s účinností od 1. 1. 2021.

S účinností od uvedeného data se zrušují všechna ustanovení nebo části ustanovení zákona o daních z příjmů, v nichž je odkazováno na daň z nabytí nemovitých věcí, neboť zrušením uvedené daně pozbyly významu a staly se obsoletními.

V § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů se zrušují:

V § 24 odst. 2 písm. ch) zákona o daních z příjmů, podle jehož současného znění je výdajem (nákladem) podle odstavce 1 také daň z nemovitých věcí a daň z nabytí nemovitých věcí, pokud byly zaplaceny a nejsou součástí ocenění majetku, a to i v případě zaplacení ručitelem, dále ostatní daně a poplatky s výjimkami uvedenými v § 25, se zrušují slova „a daň z nabytí nemovitých věcí“ a slova „a to i v případě zaplacení ručitelem“.

V § 24 odst. 2 písm. u) zákona o daních z příjmů, podle jehož současného znění je výdajem (nákladem) podle odstavce 1 také daň z příjmů fyzických osob zaplacená plátcem za poplatníka z příjmů uvedených v § 10 odst. 1 písm. h) bodu 1 nebo písm. ch), u nichž se uplatňuje zvláštní sazba daně podle § 36, je-li výhra nebo cena v nepeněžním plnění, a silniční daň zaplacená jedním z manželů, který je zapsán jako držitel motorového vozidla v technickém průkazu, přičemž vozidlo je používáno pro činnost, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, druhým z manželů, který jako držitel v technickém průkazu zapsán není, a dále silniční daň zaplacená veřejnou obchodní společností za společníky veřejné obchodní společnosti nebo komanditní společností za komplementáře, kteří pro pracovní cesty používají vlastní vozidlo, daň z nabytí nemovitých věcí zaplacená druhým z manželů při prodeji nemovité věci, která byla ve společném jmění manželů, se zrušují slova „daň z nabytí nemovitých věcí zaplacená druhým z manželů při prodeji nemovité věci, která byla ve společném jmění manželů“.

Podle bodu 5 přechodných ustanovení čl. IV zákona č. 386/2020 Sb. se na daň z nabytí nemovitých věcí zaplacenou poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění účinném před 26. 9. 2020, a ručitelem podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném před 1. listopadem 2016, použije § 10 odst. 5 věty devátá a desátá, § 24 odst. 2 písm. ch) a § 24 odst. 2 písm. u) zákona o daních z příjmů, ve znění účinném před 1. 1. 2021.

Podle tohoto přechodného ustanovení může poplatník v případě, kdy v souladu s přechodnými ustanoveními čl. II zákona č. 386/2020 Sb. zaplatil daň z nabytí nemovitých věcí po nabytí účinnosti uvedeného zákona, uplatnit tuto zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí jako daňový výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. ch) zákona o daních z příjmů, ve znění účinném před 1. 1. 2021.

Novelou zákona o daních z příjmů obsaženou v části druhé zákona č. 386/2020 Sb. dochází s účinností od 1. 1. 2021 k některým dalším změnám u daní z příjmů, např. v ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, podle kterého se za stanovených podmínek osvobozuje od daně příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), se prodlužuje časový test pro uplatnění osvobození (tj. doba, která musí uplynout mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim) z 5 let na 10 let a nově je stanoveno, že příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a) se osvobozuje od daně, nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije- li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Od 1. 1. 2021 se tedy i pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení zavádí obdobné pravidlo, jaké je stanoveno v § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí, ve kterých měl prodávající bydliště před prodejem po dobu kratší 2 let.

Podle bodu 2 přechodných ustanovení v čl. IV zákona č. 386/2020 Sb. se na příjem z prodeje nemovité věci, k jejímuž nabytí došlo před 1. 1. 2021, použije osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, ve znění účinném před 1. 1. 2021. Znamená to, že prodloužení časového testu z 5 let na 10 let podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, ve znění účinném od 1. 1. 2021, se bude týkat až nemovitých věcí nabytých od 1. 1. 2021.

V novém § 4b zákona o daních z příjmů je vymezeno, co se pro účely tohoto zákona rozumí bytovou potřebou, a také je zde obsažena nová obecná úprava podmínek, které musí být splněny pro uplatnění osvobození od daně v případě příjmů, u kterých je osvobození od daně podmíněno vynaložením prostředků získaných z těchto příjmů na obstarání vlastní bytové potřeby.

Do 31. 12. 2020 je vymezení bytových potřeb pro účely daně z příjmů fyzických osob obsaženo v § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů, který upravuje pro poplatníky daně z příjmů fyzických osob možnost odečíst od základu daně částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo pro účely nájmu.

Podle § 4b odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů se úplatné nabytí pozemku bude považovat za bytovou potřebu:

Podmínění osvobození od daně z příjmů vynaložením prostředků získaných z osvobozených příjmů na obstarání vlastní bytové potřeby, které je nově obecně upraveno v § 4b odst. 2 až 4 zákona o daních z příjmů, se bude nadále týkat příjmů uvedených v § 4 odst. 1 písm. a) a v) zákona o daních z příjmů a nově také příjmů uvedených v § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů.

V § 4b odst. 2 zákona o daních z příjmů je stanoveno, že osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením z tohoto příjmu získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí- li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jejich získání došlo.

Podle § 4b odst. 3 zákona o daních z příjmů je podmínka pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob, který učinil oznámení podle odstavce 2,

Podle § 4b odst. 4 zákona o daních z příjmů se v případě nesplnění podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby stane tento příjem příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.

Podle § 4b odst. 5 zákona o daních z příjmů se v případě úplatného nabytí pozemku, pokud nedojde k zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, stane příjem původně osvobozený od daně příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby; pozbyde-li poplatník pozemek před uplynutím lhůty pro zahájení výstavby, stane se tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník tento pozemek pozbyl.

V novém znění § 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů je stanoveno, že úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně podle odstavce 3 ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 150 000 Kč. Podle stávajícího znění § 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů je odpočet úroků podle odstavce 3 limitován částkou 300 000 Kč.

Nadále platí, že při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

Podle bodů 3 a 4 přechodných ustanovení v čl. IV zákona č. 386/2020 Sb. se nový limit odpočtu úroků ve výši 150 000 Kč bude vztahovat až na úvěry použité na financování bytové potřeby obstarané od 1. 1. 2021; na úvěry použité na financování bytové potřeby obstarané do konce roku 2020 se bude vztahovat ještě dosavadní limit odpočtu úroků ve výši 300 000 Kč. Pro aplikaci nové nebo původní výše limitu odpočtu úroků podle těchto přechodných ustanovení je rozhodný okamžik obstarání bytové potřeby financované z úvěru, nikoliv okamžik uzavření úvěrové smlouvy.