Stavební úpravy přeúčtované pronajímatelem nájemci

Plné znění otázky

Pronajímatel, právnická osoba, plátce DPH, je vlastníkem nemovitostí a pronajímá nebytové prostory. Nový nájemce, neplátce DPH, požadoval stavební úpravu prostor, které na svoje náklady nechal pronajímatel upravit od jiné stavební firmy v částce 300 000 Kč bez DPH. Po vzájemné dohodě tyto náklady zaplatí nájemce během následujících 10 měsíců v pravidelných splátkách.

Varianty pro splacení:

1) Přeúčtování stavebních úprav jednorázově na nájemce a současně sjednání dohody o splátkách. V tomto případě bude u pronajímatele plnění podléhat DPH na výstupu. U pronajímatele bude při pořízení těchto stavebních prací plný nárok na odpočet DPH.

2) Navýšení nájmu na 10 následujících měsíců ve výši provedených stavebních úprav. Pokud je nájemce neplátce DPH, pak by zvýšený nájem měl být osvobozen dle § 56a ZDPH. V tom případě nebude mít pronajímatel u tohoto plnění nárok na odpočet DPH na vstupu. Zvýšené nájemné by bylo účtováno včetně DPH, tj. 363 000 Kč/ 10 splátek. Nájemce v obou případech uhradí cenu včetně DPH. Lze pro přeúčtování vzniklých nákladů tyto varianty použít, ať první či druhou? Je nějaká jiná možnost? Z povahy plnění jde o dodání stavebních prací pronajímatelem nájemci jako samostatné plnění. Pokud by se jednalo o technické zhodnocení, kdy je příjemce pronajímatel a technické zhodnocení odpisuje, pak by měl mít navýšený nájem trvalý charakter? Např. rozpad hodnoty TZ na dobu odpisování a promítnout toto navýšení i pro budoucí nájemce?