Krácení DPH při pronájmu části areálu

Plné znění otázky

Společnost s r. o. vlastní areál v několika budovami, je ohraničen plotem. Pouze jedna v budov je přístupná i zvenku (na katastru má jedno číslo popisné dohromady budova přístupná současně zvenku a z areálu). S. r. o. pronajímá nebytové prostory plátci DPH, ale nyní je možná nájemnice neplátce DPH, nebytové prostory. Nájem by byl tedy osvobozený. Pronajala by si tu část budovy, která má přístup zvenku, nesdílela by odpady, pouze elektřinu a vodu. A tam by proběhlo vyúčtování s DPH. Žádné společné prostory, vlastní vchod. Do zbytku areálu bez přístupu. Jak nejlépe evidovat doklady? Tři kupičky: společné, její část a zbytek. Jak prokazovat, jak vést? Jde zejména o evidenci například v případě oprav nebo zhodnocování budovy. Chápeme to tak, že vše musíme rozdělit kvůli odpočtu DPH, tj. pokud by se jakýkoli náklad týkal této budovy, tak v případě části pronajaté paní by došlo k úplnému nenárokování DPH – doklad by byl mimo přiznání DPH. Toto DPH by pak bylo provozním nákladem, daňovým, firmy. V případě opravy například společné střechy by se krátilo koeficientem? Nebo je možné rozdělit na střechu nad touto částí a střechu nad zbylou částí domu? Možnost rozdělit fasádu na její část a část zbylou atd. Protože je většina těchto prací přes přenesení daňové povinnosti, tak předem nahlásit, že část je pro osvobozené plnění. Zbytek areálu, se kterým by paní neměla nic společného – klasický nárok. Společné – energie a voda – bez krácení DPH, se vyúčtují se s odvodem DPH Společné – pro krátící koeficient – napadá mne účetnictví. Dle majitele jinak s paní žádné služby a nákupy nebudou souviset (neuklízí jí, odpady si řeší sama, nic neposkytují atd.) Může se to změnit a pak by museli krátit koeficientem. Platí v prvním roce, že koeficient je 100 a krácení proběhne až v posledním měsíci, nebo je nutné stanovit odhad a ten použít?