V následujícím příspěvku vám přinášíme celkový pohled na pozemky z právního, účetního a daňového pohledu.
Pozemky – právní, účetní a daňový pohled
Ing.
Jiří
Vychopeň
Podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“), je pozemek nemovitou věcí, a tudíž je předmětem evidence v katastru nemovitostí.
Podle § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), se pro účely tohoto zákona pozemkem rozumí
„část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“
Tuto definici pozemku je nutno uplatňovat i při výkladu účetních a daňových předpisů.
Podle § 3 odst. 2 katastrálního zákona se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.
V § 2 odst. 1 písm. b) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), je definován stavební pozemek, kterým se v tomto zákoně rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem (pojem „stavební pozemek“ je také speciálně vymezen pro účely daně z přidané hodnoty (DPH) a pro účely daně z pozemků, jak bude dále uvedeno).
V katastru nemovitostí se pozemky evidují v podobě rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, přičemž:
parcel.
Podle § 2 katastrálního zákona se parcelou-
stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří,
-
pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou,
-
parcelou zjednodušené evidence se rozumí pozemek evidovaný zjednodušeným způsobem podle katastrálního zákona, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v grafickém operátu dřívější pozemkové evidence a označen parcelním číslem zpravidla podle této dřívější pozemkové evidence.
Podle § 10 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších předpisů, se v katastru o pozemku evidují tyto údaje:
a)
příslušnost do katastrálního území (katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí),
b)
číslo listu vlastnictví,
c)
rozlišení a druh číslování parcel podle bodu 8 přílohy k této vyhlášce,
d)
parcelní číslo (parcelní číslo má podobu samostatného kmenového čísla nebo zlomku; parcelní číslo v podobě zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli),
e)
výměra parcely (výměrou parcely se rozumí vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry; výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna, přičemž jejím zpřesněním nejsou dotčena práva k pozemku),
f)
kód způsobu určení výměry,
g)
druh pozemku a způsob využití pozemku podle bodů 1 a 2 přílohy k této vyhlášce,
h)
údaje o budově podle § 11 odst. 1 písm. d), e), f), g) a m), která je součástí pozemku a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo obdobné údaje o vodním díle spojeném se zemí pevným základem, které je součástí pozemku,
i)
údaje o jednotkách vymezených podle ObčZ,
j)
číslo listu vlastnictví, na kterém je evidována stavba jiného vlastníka, než je vlastník pozemku, pokud tato stavba není součástí práva stavby,
k)
typ a způsob ochrany nemovitosti podle bodu 7 přílohy k této vyhlášce,
l)
údaje o právech (například údaje o vlastníkovi, o spoluvlastnických podílech, o věcném břemeni, o zástavním právu, o nájmu a pachtu),
m)
upozornění týkající se pozemku (například na spornou hranici mezi pozemky),
n)
označení listu katastrální mapy (katastrální mapou se rozumí polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu; pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků),
o)
souřadnice definičního bodu v S-JTSK (tj. v souřadnicovém systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální).
V katastru se o parcele zjednodušené evidence evidují:
a)
příslušnost do katastrálního území,
b)
číslo listu vlastnictví,
c)
rozlišení a druh číslování parcel a jejich původ podle bodu 8 přílohy k této vyhlášce,
d)
parcelní číslo,
e)
údaj o původním katastrálním území u pozemků evidovaných zjednodušeným způsobem dotčených změnou hranice katastrálního území,
f)
původní nebo zbytková výměra po provedených majetkoprávních změnách,
g)
údaje o právech,
h)
upozornění týkající se pozemku.
Podle § 506 ObčZ je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podle § 507 ObčZ je součástí pozemku i rostlinstvo na něm vzešlé (pro účetní a daňové účely však mohou tvořit samostatnou majetkovou kategorii „pěstitelské celky trvalých porostů“, jak bude dále uvedeno).
Podle § 509 ObčZ nejsou součástí pozemku liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků; přitom se má za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, které s nimi provozně souvisí.
Pozemky v účetnictví podnikatelů
V účetnictví podnikatelů jsou pozemky vedeny jako
dlouhodobý hmotný majetek,
s výjimkou pozemků vedených jako zboží v zásobách.Podle § 7 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví (dále jen „vyhláška č. 500/2002 Sb.“), obsahuje položka dlouhodobého hmotného majetku „B.II.1.1. Pozemky“ pozemky bez ohledu na výši ocenění, pokud nejsou zbožím podle § 9 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb.
Podle § 9 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb. obsahuje položka „C.I.3.2. Zboží“ též nemovité věci, které účetní jednotka, jejímž předmětem činnosti je nákup a prodej nemovitých věcí, nakupuje za účelem prodeje a sama je nepoužívá, nepronajímá a neprovádí na nich technické zhodnocení.
Položka „B.II.1.1. Pozemky“ neobsahuje součásti pozemku, které jsou odpisovány a vykazují se jako majetek nebo jeho části v položkách „B.II.1.2. Stavby“, „B.II.4.1. Pěstitelské celky trvalých porostů“ a „B.II.4.3. Jiný dlouhodobý hmotný majetek“ podle § 9 odst. 6 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb.
Podle § 56 odst. 11 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb. se
pozemky neodpisují.
Příklad 1
Účetní jednotka pořídí v roce 2018 pozemek, jehož součástí je i budova. Ze soukromoprávního hlediska jde o pořízení jedné nemovité věci, z účetního hlediska se však jedná o pořízení dvou majetkových hodnot: neodpisovaného pozemku a odpisované budovy. Pozemek bude veden v účetnictví jako neodpisovaný dlouhodobý hmotný majetek na příslušném účtu účtové skupiny 03 a budova bude vedena jako odpisovaný dlouhodobý hmotný majetek na příslušném účtu účtové skupiny 02.
Oceňování pozemků
Podle § 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o oceňování majetku“), se pro účely oceňování pozemky člení na:
a)
stavební pozemky,
b)
zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost,
c)
lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky,
d)
pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy,
e)
jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d).
Podle § 25 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZÚ“), se pozemky oceňují
-
pořizovací cenou,
kterou se podle § 25 odst. 5 písm. a) ZÚ rozumí cena, za kterou byl pozemek pořízen, a náklady s jeho pořízením související, nebo -
reprodukční pořizovací cenou,
kterou se podle § 25 odst. 5 písm. b) ZÚ rozumí cena, za kterou by byl pozemek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.Součástí ocenění pozemku s ohledem na povahu pořizovaného majetku a způsob jeho pořízení do doby jeho zařazení do užívání je podle § 47 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb. cena, za kterou byl pozemek pořízen, a zejména náklady na:
-
přípravu a zabezpečení pořizovaného pozemku, především odměny za poradenské služby a zprostředkování, správní poplatky, platby za poskytnuté záruky a otevření akreditivu, expertízy,
-
úroky, zejména z úvěru, pokud tak účetní jednotka rozhodne,
-
odvody za dočasné nebo trvalé odnětí zemědělské půdy zemědělské výrobě a poplatky za dočasné nebo trvalé odnětí lesní půdy,
-
průzkumné, geologické, geodetické práce, odstranění porostu a příslušné terénní úpravy,
-
náhrady za omezení vlastnických práv, náhrady majetkové újmy vlastníkovi, nájemci nebo pachtýři pozemku nebo za omezení v obvyklém užívání.
Podle § 47 odst. 9 vyhlášky č. 500/2002 Sb. je ocenění pořízeného pozemku včetně lesního porostu nebo osázení stromy a keři, pokud nejsou pěstitelským celkem trvalých porostů.
Podle § 7 odst. 4 vyhlášky č. 500/2002 Sb. obsahuje položka „B.II.4.1. Pěstitelské celky trvalých porostů“:
a)
ovocné stromy nebo ovocné keře vysázené na souvislém pozemku o výměře nad 0,25 hektaru v hustotě nejméně 90 stromů nebo 1 000 keřů na 1 hektar,
b)
trvalý porost vinic a chmelnic bez nosných konstrukcí.
V případě pořízení pozemku se stavbou za jednu celkovou cenu je pro účetní i daňové účely nutné celkovou cenu rozdělit a poměrně rozúčtovat na pořizovací cenu pozemku a pořizovací cenu stavby s použitím postupu stanoveného v § 61a odst. 3 vyhlášky č. 500/2002 Sb., podle kterého se při poměrném rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční ceny vychází z ocenění všech složek majetku znalcem nebo kvalifikovaným odhadem.
Pozemky z pohledu daní z příjmů
Pro účely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), nejsou pozemky považovány za hmotný majetek, a tudíž se
pozemky
neodpisují
podle tohoto zákona. Podle § 26 odst. 2 písm. b) ZDP je hmotným majetkem jen ta část jednotky, která nezahrnuje pozemek. Protože pozemky nejsou pro účely ZDP hmotným majetkem, nelze u nich hovořit o vstupní ceně (tu § 29 odst. 1 ZDP definuje pouze u hmotného majetku), u pozemků ZDP uvažuje o ceně pořizovací.
Pořizovací cena pozemku se promítne do daňových výdajů (nákladů) až při jeho prodeji, přičemž podle § 24 odst. 2 písm. t) bodu 5 ZDP lze
u poplatníka daně z příjmů fyzických osob
uplatnit jako daňově uznatelný výdaj (náklad) pořizovací cenu pozemku, s výjimkou stavby, která je jeho součástí, jen do výše příjmů z prodeje jednotlivého majetku.Příjem z prodeje pozemku, který je zahrnut v obchodním majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob, je zdanitelným příjmem podle § 7 ZDP.
Příjem z prodeje pozemku, který není zahrnut v obchodním majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob, je u tohoto poplatníka zdanitelným příjmem podle § 10 ZDP, pokud se na tento příjem nevztahuje osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. a) nebo b) ZDP. V § 10 odst. 4 ZDP je stanoveno, že jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem ostatních příjmů vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. V pokynu GFŘ D-22 je upřesněno, že pro stanovení toho, zda jsou výdaje na dosažení příjmů spojené s jednotlivým druhem příjmu uvedeným v § 10 odst. 1 ZDP vyšší než příjem, se posuzuje každý jednotlivý druh příjmů samostatně. Poplatník tedy nemůže započítat ztrátu z jednoho druhu ostatních příjmů se ziskem z jiného druhu ostatních příjmů. Jestliže však je v rámci jednoho druhu příjmu dosaženo více příjmů stejného druhu, kdy některé byly dosaženy se ziskem a některé se ztrátou, lze tyto zisky a ztráty vzájemně kompenzovat. Podle pokynu GFŘ D-22 se jednotlivým druhem příjmu rozumí například příjem z prodeje nemovitostí, příjem z prodeje movitých věcí, příjem z prodeje cenných papírů, příjem z příležitostných činností a příjem z příležitostného pronájmu movitých věcí, dále příjmy z převodu účasti na společnosti s ručením omezeným a další druhy podle § 10 odst. 1 ZDP.
Příklad 2
Poplatník daně z příjmů fyzických osob prodal v roce 2018 dva pozemky, které neměl zahrnuté v obchodním majetku, avšak ani v jednom případě nejsou splněny podmínky pro osvobození příjmu z prodeje pozemku od daně. Jeden pozemek byl prodán se ziskem ve výši 120 000 Kč, druhý pozemek byl prodán se ztrátou ve výši 50 000 Kč. Dílčím základem daně podle § 10 ZDP je v tomto případě částka 70 000 Kč.
Příklad 3
Poplatník daně z příjmů fyzických osob prodal v roce 2018 pozemek, který neměl zahrnutý v obchodním majetku, přičemž při prodeji tohoto pozemku dosáhl ztráty ve výši 150 000 Kč. V tomto roce dále v rámci ostatních příjmů podle § 10 ZDP prodal osobní automobil, a to se ziskem ve výši 80 000 Kč. Dílčím základem daně podle § 10 ZDP bude v tomto případě částka 80 000 Kč.
U
poplatníků daně z příjmů právnických osob
je při prodeji daňově uznatelným nákladem pořizovací cena pozemku bez ohledu na výši dosaženého příjmu. Příklad 4
Společnost s ručením omezeným prodala v roce 2018 pozemek, jehož pořizovací cena byla 1 200 000 Kč. Výnos z prodeje pozemku činil 900 000 Kč. Daňovým nákladem bude pořizovací cena ve výši 1 200 000 Kč, tj. dosažená ztráta z prodeje pozemku bude daňově účinná.
Podle § 24 odst. 2 písm. ta) ZDP je u obchodní
korporace
daňově uznatelným nákladem cena pozemku nabytého vkladem člena, který je fyzickou osobou a který neměl pozemek zahrnut v obchodním majetku a vklad uskutečnil do 5 let od nabytí pozemku; touto cenou pozemku se rozumí: 1.
pořizovací cena, která byla zjištěna u člena obchodní
korporace
, pokud jej nabyl úplatně,2.
cena podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku ke dni nabytí pozemku členem obchodní
korporace
, pokud jej nabyl bezúplatně.Příklad 5
Společnost s ručením omezeným prodala v roce 2018 pozemek za 900 000 Kč, který v roce 2014 nabyla vkladem společníka, přičemž pro účely tohoto vkladu byl pozemek oceněn pořizovací cenou ve výši 1 000 000 Kč. Společník tento pozemek nabyl v roce 2011 darem od rodičů, přičemž cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni darování činila 800 000 Kč.
Při prodeji pozemku byla do nákladů na vrub příslušného účtu účtové skupiny 54 zaúčtována pořizovací cena ve výši 1 000 000 Kč, avšak podle § 24 odst. 2 písm. ta) bodu 2. ZDP je v tomto případě daňově uznatelným nákladem pouze částka ve výši 800 000 Kč.
Pozemky z pohledu daně z přidané hodnoty
Pro účely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), jsou pozemky považovány za zboží. Podle § 4 odst. 4 písm. d) bodu 3 ZDPH se pro účely tohoto zákona rozumí
dlouhodobým majetkem
též obchodní majetek, který je pozemkem, který je dlouhodobým hmotným majetkem podle právních předpisů upravujících účetnictví; pozemek přenechaný k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno, že vlastnické právo k užívanému pozemku bude převedeno na jeho uživatele, se pro účely DPH považuje za dlouhodobý majetek uživatele.Daň z přidané hodnoty při dodání pozemku
Podle § 56 odst. 1 ZDPH je od daně osvobozeno dodání pozemku, který:
a)
netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
b)
není stavebním pozemkem.
Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
se podle § 48 odst. 3 ZDPH pro účely tohoto zákona rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou; touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. Příklad 6
V roce 2018 bude uskutečněno dodání pozemku, na kterém byla v roce 2014 zřízena inženýrská síť, jejímž vlastníkem je jiná osoba, než je vlastník pozemku. V tomto případě je předmětem dodání pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, a pokud nejde o stavební pozemek vymezený pro účely ZDPH, bude dodání tohoto pozemku osvobozeno od daně podle § 56 odst. 1 ZDPH.
Stavebním pozemkem
se podle § 56 odst. 2 ZDPH pro účely tohoto zákona rozumí pozemek, na kterém:a)
má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
1.
který je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
2.
v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
b)
může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.
Podle § 56 odst. 5 ZDPH se plátce může rozhodnout, že se u dodání pozemku podle odstavce 1 (tj. jedná-li se o pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem) uplatňuje daň. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Podle § 92d odst. 1 ZDPH použije plátce při dodání pozemku jinému plátci v případě, kdy se uplatňuje daň podle § 56 odst. 5 ZDPH, režim přenesení daňové povinnosti.
Dodání pozemku, na který se nevztahuje osvobození od daně podle § 56 ZDPH (například dodání stavebního pozemku), podléhá
základní sazbě daně
(tj. v současné době 21 %). Podle § 49 odst. 3 písm. b) ZDP se ale u dodání pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení, uplatní první snížená sazba
daně
(tj. v současné době 15 %). Dodání pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (tzv. zastavěný pozemek), je v případě, že se nejedná o stavební pozemek, osvobozeno od daně jen tehdy, pokud jsou u stavby nebo inženýrské sítě nacházející se na dodávaném pozemku splněny podmínky pro osvobození od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH.
Příklad 7
V roce 2018 bude uskutečněno dodání pozemku, na kterém byla v roce 2014 zřízena inženýrská síť (vlastníkem pozemku i inženýrské sítě je tatáž osoba). V tomto případě nebudou u inženýrské sítě splněny podmínky pro osvobození od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH, neboť k dodání pozemku dojde před uplynutím 5 let od
kolaudace
inženýrské sítě, a proto bude dodání pozemku zdanitelným plněním. Příklad 8
V roce 2018 bude uskutečněn převod pozemku, na kterém byla v roce 2012 zřízena inženýrská síť (vlastníkem pozemku i inženýrské sítě je tatáž osoba). Jelikož v tomto případě k dodání pozemku dojde po uplynutí 5 let od
kolaudace
inženýrské sítě, bude dodání pozemku, za předpokladu, že se nejedná o stavební pozemek, osvobozeno od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH. Daň z přidané hodnoty při nájmu pozemku
Podle § 56a odst. 1 ZDPH je nájem pozemku plněním
osvobozeným od daně
bez nároku na odpočet daně
s výjimkou krátkodobého nájmu a nájmu prostor a míst k parkování vozidel.Podle § 56a odst. 2 ZDPH se krátkodobým nájmem pro účely odstavce 1 rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.
Podle § 56 odst. 3 ZDPH se plátce může rozhodnout, že se u nájmu pozemku jinému plátci pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň. U nájmu pozemku, na který se nevztahuje osvobození od daně, se uplatní
základní sazba daně.
Pozemky z pohledu daně z nemovitých věcí
Podle § 2 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV“), jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí
předmětem daně z pozemků.
Podle § 13b odst. 1 ZDNV se daň z nemovitých věcí stanoví na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň stanovována.Podle § 3 ZDNV je
poplatníkem daně z pozemků
vlastník pozemku, avšak jde-li o pozemek:a)
ve vlastnictví ČR, je poplatníkem daně z pozemků
1.
organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu,
2.
právnická osoba, která má právo užívat tento pozemek na základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku ČR,
b)
ve svěřenském fondu, je poplatníkem daně z pozemků tento fond,
c)
v podílovém fondu, je poplatníkem daně z pozemků tento fond,
d)
ve fondu obhospodařovaném penzijní společností, je poplatníkem daně z pozemků tento fond,
e)
zatížený právem stavby, je poplatníkem daně z pozemků stavebník.
Poplatníkem daně z pozemků je vždy nájemce nebo pachtýř u pronajatého nebo propachtovaného pozemku, je-li:
a)
evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem,
b)
s ním příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv, nebo
c)
převedený na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí ČR.
Uživatel je poplatníkem daně z pozemků v případě, že vlastník pozemku není znám.
Podle § 5 ZDNV je
základem daně z pozemků:
–
u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce vydané na základě zmocnění v § 17 ZDNV,
–
u pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období nebo součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč,
–
u ostatních pozemků skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.
Podle § 12a ZDNV se základ daně z pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů a základ daně z pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb zaokrouhluje na celé Kč nahoru a základ daně z pozemků u ostatních pozemků se zaokrouhluje na celé m2 nahoru.
V § 6 ZDNV jsou stanoveny
základní sazby daně z pozemků,
které činí: –
u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů 0,75 % základu daně,
–
u pozemků trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb 0,25 % základu daně,
–
u zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním sloužících pro
1.
zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1,00 Kč za každý 1 m2,
2.
průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní druhy podnikání 5,00 Kč za každý 1 m2,
–
u stavebních pozemků 2,00 Kč za každý 1 m2,
–
u ostatních ploch 0,20 Kč za každý 1 m2,
–
u zastavěných ploch a nádvoří 0,20 Kč za každý 1 m2.
Podle § 6 odst. 3 ZDNV se pro účely tohoto zákona stavebním pozemkem rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m2 odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Stavebním pozemkem není pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která bude osvobozena podle § 9 odst. 1 písm. i) nebo j) ZDNV. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se zdanitelná stavba nebo všechny jednotky v ní stanou předmětem daně ze staveb a jednotek, nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, pozbude platnosti nebo posouzení autorizovaným inspektorem pozbude účinků anebo zaniknou účinky veřejnoprávní smlouvy.
Podle § 6 odst. 5 ZDNV se v tomto zákoně zpevněnou plochou pozemku rozumí pozemek nebo jeho část v m2 evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénem nebo nádrží, pokud nejsou zdanitelnou stavbou. Pokud zpevněná plocha pozemku slouží různým druhům podnikání a nelze vymezit rozsahy výměry zpevněné plochy pozemku sloužící jednotlivým druhům podnikání, použije se u celé výměry zpevněné plochy sazba daně ve výši 5,00 Kč za každý 1 m2.
Základní sazba daně u stavebních pozemků se násobí koeficienty stanovenými v § 6 odst. 4 ZDNV, a to:
a)
koeficientem velikosti obce, který se přiřadí podle počtu obyvatel obce podle posledního sčítání lidu,
b)
pro jednotlivé části obce může obec obecně závaznou vyhláškou koeficient, který je pro ni stanoven podle písmene a), zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie; koeficient 4,5 stanovený pro Prahu lze však zvýšit pouze na koeficient 5,0.
V § 4 odst. 1 ZDNV je vymezen okruh
pozemků, které jsou od daně z pozemků osvobozeny,
přičemž toto osvobození se vztahuje i na část pozemku.Příklady pozemků osvobozených od daně z pozemků:
–
pozemky ve vlastnictví ČR, nejsou-li užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány; jsou-li tyto pozemky pronajaty nebo propachtovány obci, kraji nebo organizační složce státu anebo příspěvkové organizaci, jsou osvobozeny za předpokladu, že nejsou užívány k podnikání,
–
pozemky ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků nevztahuje v případě, že k nim je zřízeno právo stavby),
–
pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou, která je budovou, nebo se zdanitelnou jednotkou ve vlastnictví obecně prospěšných společností, spolků, odborových organizací, organizací zaměstnavatelů, mezinárodních odborových organizací a jejich pobočných organizací (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků nevztahuje v případě, že jsou užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány),
–
pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící škole nebo školskému zařízení zapsanému ve školském rejstříku (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků také nevztahuje v případě, že jsou užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány),
–
pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící výlučně pro třídění a sběr odpadů nebo k úpravě odpadů pro jejich další využití podle právních předpisů upravujících odpady anebo pro skládky odpadů splňující podmínky stanovené pro provoz skládky podle právních předpisů upravujících odpady,
–
pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící výlučně provozu malých vodních elektráren do výkonu 1 MW nebo provozu výroben elektřiny využívajících energii větru,
–
pozemky, na nichž jsou zřízena veřejná a neveřejná pohřebiště podle zákona upravujícího pohřebnictví,
–
pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků nevztahuje v případě, že jsou užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány),
–
zemědělské pozemky na dobu pěti let a lesní pozemky na dobu 25 let, počínaje rokem následujícím po roce, kdy byly po rekultivaci technickým opatřením nebo biologickým zúrodňováním vráceny zemědělské nebo lesní výrobě,
–
pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů, jestliže tak obec stanoví obecně závaznou vyhláškou (pokud obec uvedené pozemky od daně z pozemků takto osvobodí, toto osvobození se nevztahuje na pozemky v zastavěném území podle stavebního zákona nebo v zastavitelné ploše podle stavebního zákona obce, jestliže tak obec stanoví obecně závaznou vyhláškou, ve které současně vymezí tyto pozemky jejich parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží).
Pozemky z pohledu daně z nabytí nemovitých věcí
Podle § 2 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.“), je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je pozemkem nacházejícím se na území ČR nebo spoluvlastnickým podílem na pozemku nacházejícím se na území ČR,
předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.
Podle § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. je
poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí
nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru (při stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí se poplatník řídí ustanoveními § 10 a násl. zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb.) a sazby daně (sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %).Podle § 6 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. je od daně z nabytí nemovitých věcí
osvobozeno
nabytí pozemku:a)
členským státem Evropské unie (EU),
b)
jiným státem, je-li zaručena vzájemnost,
c)
územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí.
Podle § 6 odst. 2 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. je za podmínky, že nejde o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle přímo použitelného předpisu EU, od daně z nabytí nemovitých věcí
osvobozeno
nabytí vlastnického práva k pozemku:a)
právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k pozemku z majetku členského státu EU nebo z majetku jiného státu, je-li u tohoto jiného státu zachována vzájemnost, a členský stát EU nebo jiný stát je
1.
zřizovatelem této právnické osoby, nebo
2.
jediným členem této právnické osoby,
b)
právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k pozemku z majetku územního samosprávného celku a územní samosprávný celek je
1.
zřizovatelem této právnické osoby nebo
2.
jediným členem této právnické osoby.
U územního samosprávného celku je podmínka jediného člena splněna i v případě, že členy právnické osoby jsou pouze územní samosprávné celky.
Podle § 7 odst. 1 písm. a) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. je od daně z nabytí nemovitých věcí
osvobozeno
první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku, jehož součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu, avšak podle odstavce 2 pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, a to od toho dne, který nastane dříve.Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2018.