Vydáno: 19. 12. 2018
Daň z nemovitých věcí – stručné připomenutí Ing. Martin Děrgel „I ta nejzkušenější vláda, když již zdanila všechny předměty vhodné ke zdanění, musí se uchýlit i ke zdaňování předmětů nevhodných.“ Adam Smith, zdá se, předvídal i naši nespravedlivou daň z nemovitých věcí. Tuto speciální majetkovou daň je totiž třeba platit z titulu vlastnictví nemovité věci, kterou si poplatník pořídil ze svého vydělaného a také zdaněného a „zpojistněného“ příjmu. Naštěstí celý výnos daně z nemovitých věcí alespoň plyne do rozpočtu dané obce. I tuto daň upravuje speciální zákon, jak vyžaduje Ústava ČR, tak se na něj trochu blíže podívejme. Struktura ZDNV Do konce roku 2013 bychom v našem právním řádu marně hledali daň z nemovitých věcí – existovala jen její předchůdkyně – daň z nemovitostí. Upravoval ji zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Ovšem 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) – který přinesl záplavu věcných i formulačních změn. Mimo jiné zanevřel na letitý pojem „nemovitost“, který byl zapomenut a nahrazen „nemovitou věcí“, a to nejen co do označení ale i věcného vymezení. Na což musel samozřejmě reagovat hlavně zákon zabývající se jeho zdaněním. Takže počínaje rokem 2014 byl hmotněprávní daňový předpis přejmenován na zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále již pouze „ZDNV“). Pouhých 34 paragrafů ZDNV (včetně vložených) je rozčleněno do sedmi částí, které jsou poplatné tomu, že daň z nemovitých věcí tvoří dvě provázané daně – daň z pozemků, daň ze staveb a jednotek. Text již dále není členěn na hlavy, díly a oddíly, jak je zvykem u obsáhlejších norem. Pro přehlednost a lepší orientaci v textu má téměř každý paragraf svůj název, který stručně vyjadřuje, co se v něm řeší (tučně označeny významnější paragrafy). 1. Část – Daň z pozemků (§ 2 až 6) Úvodní ustanoveníPředmět daněPoplatníci daněOsvobození od daněZáklad daněSazba daně 2. Část – Daň ze staveb a jednotek (§ 7 až 11a)Předmět daněPoplatníci daněOsvobození od daněZáklad daněSazba daněZvýšení daně 3. Část – Společná ustanovení (§ 12 až 12d)Místní koeficientZaokrouhlování Jednotky Zdaňovací obdobíOsvobození … v průmyslových zónách 4. Část – Správa daně z nemovitých věcí (§ 13 až 16)Solidární daňová povinnostDaňové přiznáníStanovení daněZvláštní ustanovení o daňovém přiznání a stanovení daněPlacení daněPokuta za opožděné tvrzení daněZvláštní ustanovení o splatnosti daně 5. Část – Oznamovací povinnost obce (§ 16a) 6. Část – Zmocňovací ustanovení (§ 17 a 17a) 7. Část – Přechodná a závěrečná ustanovení (§ 18 až 22) Od roku 2014 má ZDNV i Přílohu, kde jsou – v návaznosti na poměrně složitě stanovený předmět daně ze staveb a jednotek – vymezeny inženýrské stavby, které jsou zdanitelnou stavbou, a proto podléhají zdanění. Daň z pozemků Jak bylo předesláno, ačkoli stavba je nyní již obvykle součástí pozemku, pro potřeby ZDNV nadále zůstává samostatným předmětem zdanění pozemek a stavba, spolu s (bytovou a nebytovou) jednotkou. Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí. A pro zamezení dvojímu zdanění předmětem daně z pozemků nejsou pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami, které jsou předmětem daně ze staveb v rozsahu jimi zastavěné plochy. Pro zjednodušení výpočtu daně nejsou předmětem daně z pozemků ani pozemky, které jsou součástí jednotky. Jak bylo výše řečeno, jednotka zahrnuje byt (nebytový prostor) a rovněž podíl na společných částech nemovité věci, do které náleží zejména právě pozemek, na němž byl dům zřízen. Tento pozemek je tudíž součástí jednotky, a proto nepodléhá dani z pozemků, tomu je uzpůsobena daň ze staveb a jednotek tím, že je o 20 %, případně 22 %, navýšen základ daně formou násobení podlahové plochy zdanitelné jednotky koeficientem 1,20 nebo 1,22 podle § 10 odst. 3 ZDNV. Stanovení základu daně a sazeb daně z pozemků závisí na druhu pozemku, jak přibližuje tabulka.
Předmět daně z pozemků Základ daně Sazba daně
Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady m2 x průměrná cena půdy za m2 0,75 %
Trvalé travní porosty m2 x průměrná cena půdy za m2 0,25 %
Hospodářské lesy a rybníky s chovem ryb Cena zjištěná nebo m2 x 3,80 Kč 0,25 %
Zpevněné plochy užívané pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství Výměra pozemku v m2 1 Kč/m2
Zpevněné plochy pro ostatní druhy podnikání Výměra pozemku v m2 5 Kč/m2
Stavební pozemky Výměra pozemku v m2 2 Kč/m2*
Zastavěné plochy, nádvoří a ostatní plochy Výměra pozemku v m2 0,20 Kč/m2
* Tato sazba daně se ještě násobí koeficientem lidnatosti dané obce, který může činit 1 až 5. Daňově relevantní druh pozemku navazuje na informaci v katastru nemovitostí. Specifický je „stavební pozemek“, kterým se čistě pro účely této daně rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou (s výjimkou vodárenských a dopravních staveb osvobozených od daně). A to v rozsahu zastavěné plochy plánované stavby od jejího ohlášení, vydání stavebního povolení, tzv. společného povolení, certifikátu autorizovaného inspektora anebo veřejnoprávní smlouvy, do doby až se stavba nebo jednotky v ní stanou předmětem daně, nebo pokud případně úřední povolení pozbude platnosti nebo účinků. Poplatníkem daně z pozemků je zpravidla jeho vlastník, složitější je to u pozemků ve vlastnictví státu nebo zahrnutých do fondů. Praktičtější je výjimka týkající se pronajatých či propachtovaných pozemků, u nichž je poplatníkem nájemce či pachtýř, jde-li o pozemek (mimo jiné) evidovaný v katastru zjednodušeným způsobem. Pod písmeny a) až x) najdeme v § 4 ZDNV celou řadu titulů osvobození od daně z pozemků. Běžných situací lidí a firem se jich ale moc netýká, tato výhoda se totiž týká zejména státních pozemků, různých veřejně prospěšných účelů, zdravotnických zařízení, škol, kulturních a jiných neziskovek, ochrany přírody apod. Až na 5 let mohou být osvobozeny pozemky ve vládou schválené zvýhodněné průmyslové zóně coby investiční pobídka. Daň ze staveb a jednotek Předmětem zdanění je zdanitelná stavba na území České republiky, kterou se rozumí budova (dle katastrálního zákona) a inženýrská stavba uvedená ve zmíněné přílozeZDNV (věže pro vysílání, chladící věže, komíny pro energetiku, vysoké pece, průmyslové komíny atp.), a zdanitelná jednotka (podle NOZ i v dřívějším pojetí). A to v obou případech až od jejich dokončení, případně dřívějšího užívání. Aby nedocházelo k dvojímu zdanění budov s jednotkami, tak předmětem daně není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky. Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je obvykle jejich vlastník, složitější je to ohledně vlastnictví státu a věcí zahrnutých do fondů; pouze výjimečně je případně poplatníkem nájemce nebo pachtýř. Pod písmeny a) až w) stanovuje § 9 ZDNV celou řadu titulů osvobození od daně ze staveb a jednotek. Běžných situací lidí a firem se jich ale moc netýká, tato výhoda je totiž určena hlavně pro stavby státní a obecní, sloužící k veřejně prospěšným účelům, zdravotnická zařízení, školy, kulturní a jiné neziskovky, dále třeba stavby ochrany přírody, objekty pro bydlení a rekreaci držitelů průkazu ZTP nebo ZTP/P pobírajících příspěvek na živobytí, až na 5 let mohou být osvobozeny stavby ve vládou schválené zvýhodněné průmyslové zóně apod. Systém sazeb daně doznal prakticky jen malých změn, ve stručnosti jej přibližuje tabulka.
Předmět daně ze staveb a jednotek Základní sazba** Za další patro (zvýšení základní sazby) Násobící koeficienty (zvyšují sazbu)
Lidnatost Obecní Národní park a I. zóna CHKO
Budova obytného domu* a jeho příslušenství přes 16 m2 2 Kč/m2 + 0,75 Kč/m2 (> 2/3 plochy) 1,0 až 5,0
Budova pro rodinnou rekreaci 6 Kč/m2 1,5 nebo žádný 2,0
Doplňkové stavby k rodinné rekreaci (kromě garáží) 2 Kč/m2
Samostatná garáž a jednotka užívaná jako garáž 8 Kč/m2
Zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství 2 Kč/m2 + 0,75 Kč/m2 (> 1/3 plochy)
Ostatní druhy podnikání 10 Kč/m2
Ostatní zdanitelné stavby 6 Kč/m2 + 0,75 Kč/m2 (> 2/3 plochy)
Ostatní zdanitelné jednotky 2 Kč/m2 1,0 až 5,0
* Za nebytový prostor užívaný k podnikání (až na výjimky) se daň zvyšuje o 2 Kč/m2. ** U jednotek je základem daně upravená podlahová plocha vynásobená koeficientem 1,20 nebo 1,22. Společná ustanovení ZDNV Jelikož výnos daně z nemovitých věcí putuje do rozpočtu dané obce, kde se zdanitelný pozemek, stavba či jednotka nacházejí, mají obce možnost navýšit si tento svůj příjem formou vyhlášení místního koeficientu, kterým se vynásobí daň poplatníka. Výše místního koeficientu určená obecní vyhláškou musí být jednotná pro všechny zdanitelné nemovité věci na území celé obce a může činit 2, 3, 4 nebo 5. Od tohoto zvýšení daně jsou uchráněny jen druhy pozemků: orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost. Na druhou stranu ale může také obec osvobodit od daně na svém území poplatníky postižené živelní pohromou. Příklad Výpočet daně z nemovitých věcí Firma s. r. o. podniká ve stavebnictví a vlastní pozemek s komerční budovou sloužící jejímu podnikání. Budova slouží podnikatelské činnosti ve stavebnictví o výměře 200 m2 a má tři nadzemní podlaží: - Základem daně ze staveb a jednotek je zastavěná plocha = 200 m2. - Základní sazba daně u zdanitelné stavby užívané převážně pro podnikání ve stavebnictví = 10 Kč/m2. - Základní sazbu daně je dále nutno navýšit o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží (přesahující třetinu zastavěné plochy), čímž se sazba daně zvyšuje na = 10 + (2 x 0,75) Kč/m2 = 11,50 Kč/m2. - Takto zvýšenou sazbu daně dále může ještě navýšit o násobící koeficient 1,5, pokud tak stanoví obecní vyhláška. Čehož daná obec využila. Takže sazba daně dále roste = 11,50 Kč/m2 x 1,5 = 17,25 Kč/m2. - Daň ze staveb a jednotek za předmětnou budovu tedy činí = 200 m2 x 17,25 Kč/m2 = 3 450 Kč. Pozemek – „zastavěná plocha a nádvoří“ o výměře 100 m2 (pozemek pod budovou ad výše se nezdaňuje); přičemž nejde o tzv. zpevněnou plochu pozemku plošnou stavbou bez svislé konstrukce (§ 6 odst. 5 ZDNV): - Základem daně z pozemku je (u daného typu pozemku) výměra v m2 = 100. - Sazba daně u zastavěných ploch a nádvoří = 0,20 Kč. Žádná úprava sazby daně se zde již neprovádí. - Daň z tohoto pozemku tedy činí = 100 x 0,20 Kč = 20 Kč. Příslušná obec pro celé území stanovila (obecní vyhláškou) místní koeficient 4. Takže výsledná daň z nemovitých věcí firmy = 3 450 Kč x 4 + 20 Kč x 4 = 13 800 Kč + 80 Kč = 13 880 Kč. Správa daně z nemovitých věcí Zdaňovacím obdobím daně z nemovitých věcí je sice kalendářní rok jako u daně z příjmů nebo silniční, ale na rozdíl od nich se nezvykle podává daňové přiznání již hned na jeho počátku (do konce ledna) a nikoli až po skončení. Což je dáno tím, že pro výpočet daně je určující pouze stav k prvnímu dni zdaňovacího (zdaňovaného) období a k případným změnám v jeho průběhu se nepřihlíží – ty ovlivní daň z nemovitých věcí až za další kalendářní rok. Konkrétně ohledně aktuální daně z nemovitých věcí za rok 2019 je poplatník povinen podat daňové přiznání do čtvrtka 31. 1. 2019, a to podle stavu zdaňovaných nemovitých věcí k 1. 1. 2019. Příznivým specifikem daně z nemovitých věcí je, že většinou není třeba podávat daňové přiznání, a to pokud poplatník přiznání podal již dříve a nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Pak bude daň vyměřena ve výši poslední známé daně s automatickým přihlédnutím k případné změně úředních parametrických změn – sazeb daně, průměrné ceny půdy, obecních koeficientů. Změny těchto parametrů daně ani zánik osvobození od daně nebo změna místní příslušnosti správce daně nejsou důvodem pro podávání přiznání. Tajuplnou „změnou okolností rozhodných pro stanovení daně“ vyžadující podání daňového přiznání je zejména nabytí první nebo další zdaňované nemovité věci, nebo naopak jejich pozbytí. Dále třeba dokončení (kolaudace) nové stavby, anebo její přístavby či nástavby, nenápadným důvodem může být rovněž úřední změna rozlohy (výměry) pozemku, kterou katastrální úřad provádí při zpřesňování údajů v katastru nemovitostí. Pokud někdo přestane být během roku poplatníkem daně – kvůli změně vlastnických aj. práv ke všem nemovitým věcem v územním obvodu téhož správce daně (tj. v rámci jednoho kraje), nebo pro jejich zánik – pak sice nepodává přiznání, ale musí o tom správce daně informovat do konce ledna následujícího roku. Dojde-li ke změně ostatních údajů uvedených v daňovém přiznání, je poplatník povinen tyto změny oznámit do 30 dnů. Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává finančnímu úřadu, v jehož místní příslušnosti (kraji) se zdaňovaná nemovitá věc (věci) nachází. Jestliže má poplatník v daném kraji nemovité věci spadající pod různá územní pracoviště „krajského“ finančního úřadu, bude podání adresovat tomu z nich, kde má uložen svůj spis k této dani – v pochybnostech je vhodné se zeptat na kterékoli pobočce finančního úřadu. Má-li ovšem poplatník nemovité věci ve dvou či více krajích, bude muset podávat dvě (více) přiznání – jedno za každý kraj. Většina poplatníků z řad občanů bude moci podat přiznání k dani z nemovitých věcí v papírové podobě (tiskopis lze stáhnout z www.FinancniSprava.cz). Ale pokud fyzická či právnická osoba má aktivní datovou schránku, případně její účetní závěrka podléhá povinnému auditu, pak musí přiznání podat elektronicky. K tomu je optimální využít Daňový portál Finanční správy dostupný například přes www.DaneElektronicky.cz, který obsahuje aktuální obecní koeficienty, má kontextovou nápovědu a upozorní na možné chyby. Pokud by poplatník nesplnil povinnou elektronickou formu, obdrží od správce daně výzvu k odstranění vad podání – tedy aby přiznání podal elektronicky – když tak ale neučiní, stane se podané papírové přiznání právně neúčinným. Pokud daň z nemovitých věcí nepřesáhne částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to nejpozději do 31. května běžného zdaňovacího období. Jinak jí poplatník může uhradit ve dvou stejných splátkách následovně: a) jde-li o poplatníka provozujícího zemědělskou výrobu a chov ryb – do 31. srpna a do 30. listopadu, b) u ostatních poplatníků daně – nejpozději do 31. května a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. O blížící se splatnosti daně z nemovitých věcí za rok 2019 a její výši budou poplatníci tradičně informováni finančním úřadem zasláním platební složenky. Úhradu daně lze provést buď přímo složenkou na poště (bez poplatků), nebo v hotovosti na pokladně kteréhokoli finančního úřadu. Složitější je platební příkaz v bance či kampeličce, kdy je nutno pečlivě ze složenky opsat číslo účtu příjemce, variabilní symbol (rodné číslo nebo IČO) a vyžadován je i konstantní symbol 1148. Podrobnosti najde zájemce v metodice finanční správy „Jak správně zaplatit daň finančnímu úřadu v roce …“, která vychází vždy v prosincovém Finančním zpravodaji. Lze také požádat (speciálním tiskopisem) o zaslání platebních údajů na e-mail (nejpozději do poloviny března), v němž bude i plošný „QR“ kód pro rychlou platbu „chytrým“ mobilem apod. Poplatníci, kteří jsou fyzickou osobou a Českou poštou, s. p., jim bylo přiděleno (na žádost) spojovací číslo, mohou daň zaplatit rovněž formou SIPO, o což ale musí poplatník požádat finanční úřad (opět na speciálním tiskopise) již do konce ledna. Zdroj: Odborný portál DAUC.cz, 2018.