Břemeno věcné

Právnická osoba (s. r. o.) koupila před více než deseti lety nemovitost (výrobní halu a pozemky). Na jednom z pozemků vázne věcné břemeno ve prospěch třetí osoby (právo průjezdu). Obě strany se aktuálně dohodly na zrušení věcného břemene s tím, že s. r. o. vyplatí oprávněnému za zrušení věcného břemene 200 000 Kč. Bude se u s. r. o. jednat o jednorázový daňový náklad, nebo by mělo dojít ke zvýšení ceny nemovitosti a tato úplata by se tak stala součástí ceny pozemku? Věcné břemeno bylo zřízeno před koupí nemovitosti. 

Poplatník-FO pořídí nemovitost, na které je zřízeno úplatné věcné břemeno, pravidelný měsíční příjem – platba ze věcné břemeno ve výši 10 000 Kč/měsíc, časově neomezeno. Je má úvaha správná, že věcné břemeno zdaním jednorázově v roce, kdy vzniklo: ve výši 10 let × 12 měsíců × 10 000 Kč, tj. 1 200 000 Kč dle § 10 ZDP jako příjem a jako výdaj oproti příjmu použiji dle § 10 odst. 5 ZDP výdaj, za kterou byla nemovitost nabyta? Je správná úvaha, že se věcné břemeno, které není časově omezeno, oceňuje na dobu 10 let a daní se jednorázově? Lze využít jako výdaj nabývací cenu nemovitosti? Pokud ano, je § 10 odst. 5 ZDP správně?

Fyzická osoba, důchodce, má kromě příjmu z pronájmu ještě příjem ve výši 24 000 Kč ročně od obce za strpění obecní čističky spočívající v odtoku přečištěné odpadní vody do vlastního rybníka. Dosud bylo zdaňováno v § 10 zákona o daních z příjmů. Nevztahuje se na tento příjem osvobození do limitu 50 000 Kč?

Firma s r. o. sepsala smlouvu o zřízení služebnosti s nejmenovanou obci na dobu neurčitou. Obec vyfakturovala jednorázovou úhradu za zřízení služebnosti (věcné břemeno). Částka je cca 182 800 Kč, kterou jsme zaúčtovali na 014000 ostatní ocenitelná práva. Ovšem firma je investorem staveb Metropolitních optických síti. V hodnotě nad 80 000 Kč odpisuje se jako HM. Zřízení služebnosti je vedeno jako nehmotný majetek. Jak se bude tento NHM odpisovat? 

Naše společnost s r. o. si postavila výrobní halu a budeme dělat příjezdovou cestu. Podle stavebního zákona musíme řešit energetickou přeložku (položit elektrické vedení hlouběji do země). ČEZ Distributor tuto přeložku provede, ale naše náklady. Máme smlouvu s ČEZ, kde jsou náklady vyčísleny (přes 1 milion Kč) a kromě těchto nákladů budeme platit náklady spojené se zřízením věcného břemene k dotčeným nemovitým věcem 37 300 Kč. Náklady na přeložku zaúčtuji k pořizovací ceně nové haly 042, ale nevím jak mám zaúčtovat věcné břemeno. Smlouva je sepsána 24. 7. 2024, zaplatitli jsme zálohu 37 300 Kč. Jak zaúčtovat věcné břemeno? Zatím čekáme o zápis do katastru toho věcného břemene a pak jak zaúčtovat?

Společnost a.s. vlastní pozemek se zřízeným věcným břemenem chůze a jízdy pro partnerskou firmu, bezúplatně a na dobu neurčitou. Tento stav trvá více než 20 let beze změn, jako majetek je evidován jen podrozvahově a zmíněn v příloze k účetní závěrce. O spojenou osobu se nejedná, jde o úzkou obchodní spolupráci a dlouhodobý odběratelský vztah. Nevím o žádné kompenzaci ani jiné formě nepřímé náhrady. Možná kdysi bylo zohledněno při koupi pozemku od této partnerské firmy začátkem 90. let. V podrozvaze je vedeno vlastně nepřímo, jen zmíněno jako položka, bez hodnotového ocenění. Je tato evidence dostačující nebo je nutno majetek zaúčtovat, na základě jaké ceny? Jak řešit daňově?

Společnost s r. o., plátce DPH, je majitelem příjezdové komunikace, která sousedí s příjezdovou komunikací občana. Protože je komunikace úzká, obě strany si v katastru nemovitostí nechaly v únoru zapsat vzájemné bezúplatné věcné břemeno chůze a jízdy na pozemku druhé strany, aby se po cestě lépe jezdilo. Jaký je daňový dopad pro firmu z hlediska daně z příjmů, bude se tento bezúplatný příjem danit? Z jakého základu, když není odhad ceny (pak 10 000 Kč?), a jak to bude z hlediska DPH?

Společnost A (oprávněný) uzavřela se společností B (povinný) smlouvu o zřízení věcného břemene služebnosti stezky a cesty, za kterou společnost A zaplatila 190 000,-- Kč. Ve smlouvě není uvedena žádná doba. Smlouva byla podepsaná 23.12.2023, návrh na vklad byl podán 4.1.2024. Jaké bude účtování u společnosti A (u oprávněného)? Jedná se o majetek nebo náklad? K jakému datu účtuji - ke dni vkladu k KN nebo ke dni podpisu smlouvy?

Právnická osoba má sídlo v nemovitosti, ke které nemá ve vlastnictví příjezdovou komunikaci. Na tuto komunikaci do vjezdu vybudoval vlastník firma AB (pronajímatel) elektricky ovládanou bránu, aby měla přehled, že se na její pozemek nedostane nikdo, kdo nezaplatí, zřídila si i kamerový systém, který ji snímá. Přístup byl dosud zdarma, ale nyní chce vlastník pozemku (vedený na katastru jako manipulační prostor), dle Smlouvy o vjezdu a vstupu na pozemek platit měsíčně poplatek za umožnění vjezdu, poměrnou část na provoz, obnovu a údržbu této brány. Do smlouvy o vjezdu a vstupu na pozemek si zakomponovala i povinnost uhradit 1/3 nákladů na vybudování a provozování této brány, která je v celkové výši cca 300 000 Kč. Tato částka bude dle smlouvy muset být zaplacena jednorázově ve výši 100 000 Kč na základě výzvy pronajímatele, kterou zašle na e-mail, nejsem si jistá, že bude zaslána faktura, možná jen výzva s odkazem na smlouvu. Pokud tuto smlouvu nepodepíšeme, nebudeme mít možnost dostat se do objektu firmy, takže nám nic jiného nezbývá. Smlouva je na 5 let. Jde z daňového pohledu tento jednorázový náklad na vybudování brány (100 000 Kč) dát do výdajů? Vlastníkem brány z 1/3 nikdy nebudeme, nebudeme mít svolení odpisovat. Jak toto daňově vyřešit? Souhlas s věcným břemenem ani žádný jiný ústupek ze strany „pronajímatele“ nemůžeme očekávat, není s ním možná žádná jiná dohoda. Jak proúčtovat měsíční náklady na provoz, údržbu, opravu a obnovu brány, lze nějak daňově? Bez zaplacení tohoto poplatku nebudeme mít přístup k naší nemovitosti.

Klientka obdržela náhradu za zrušení věcného břemene užívání nemovitosti, jde o zrušení smluvní, zřejmě tedy není možno uplatnit žádné osvobození. Je možno uplatnit nějaké náklady, např. obvyklý nájem za 5 let, nebo je nutné zdanit příjem v plné výši, přestože jde reálně o ztrátovou situaci?

Fyzická osoba, nepodnikatel, od ledna 2023 pronajímá skladové prostory, nájemné měsíčně činí 100 000 Kč. Dle smlouvy je nájemné účtováno plátcům DPH pro ekonomickou činnost. Dále má příjem za úplatné věcné břemeno 130 000 Kč splatné k 31. 3. 2023. Počítá se do obratu DPH tato úplata za věcné břemeno? Pokud ano, kdy započítat do obratu vystavením faktury, nebo až platbou na účet? Dále příjem za výkon fce jednatele 35 000 Kč/měsíčně. Počítá se tato odměna za výkon fce jednatele do obratu DPH? Jednatel není v pozici zaměstnance, jde o obchodní vztah, jde tu o ekonomickou činnost pro sledování obratu DPH? Počítat tedy odměnu jednatele do obratu DPH? Jestliže ano, počítá se hrubá částka, nebo čistá po odvodech zdravotního a sociálního pojištění? Pak by vyšel obrat za 12 měsíců 1,756 mil. Kč, ale v březnu 2024 by mohlo dojít při platbě věcného břemene k překročení obratu pro DPH? Jiné příjmy by neměly nastat. Je to takto správně? Toto by asi nastalo v ideálním případě pravidelných měsíčních plateb. Jak ale počítat obrat, když by došlo ke zpoždění některé z plateb a došlo by k následnému doplacení? Rozpočítala by se částka na jednotlivé chybějící měsíce, nebo jako jedna částka?

Pokračujeme v představování ukončených příspěvků řešených na Koordinačním výboru (dále jen „KooV“). Jde o léty osvědčená a uznávaná odborná projednání problémů předestřených daňovými poradci, k nimž se vyjadřují zástupci Finanční správy ČR, hlavně Generálního finančního ředitelství (dále jen „GFŘ“). Z praktického hlediska mají dvě hlavní přednosti: a) potvrzené závěry lze považovat za bezpečné řešení, které zřejmě finanční úřady nezpochybní, b) odborné názory nepadají z nebe, ale jsou věcně odůvodněné, takže nabízejí argumentační oporu řešení obdobných sporů a je vidět i logika uvažování poradců i správců daně. Koordinační výbor se koná obvykle co dva měsíce a příspěvky jsou zveřejňovány na https://www.financnisprava.cz/cs/dane/prispevky-kv-kdp/zapisy-z-jednani/2023 .

Společnost uzavřela s teplárnami smlouvu o zřízení služebnosti, jejímž předmětem je zřízení služebnosti v souvislosti s rozvodem tepelného zařízení přes pozemek společnosti, jinak řečeno společnost dostane dle této smlouvy úhradu 9 000 Kč bez DPH od tepláren, že dala souhlas s tím, že musí něco strpět za to, že přes její pozemek povede inženýrská síť pro účely dodávky tepla do sousedního projektu. Vydaná faktura za služebnost bude účtována na 602? Plnění podléhá standardní sazbě DPH 21 %?

Fyzická osoba odkoupí od právnické osoby budovy i s pozemky za úplatu(standardní kupní smlouva). Následně chce FO jako vlastník uzavřít se stejnou PO, od které nemovité věci zakoupil na zřízení věcného břemene na 20let, kde by úplata za věcné břemeno probíhala pravidelně měsíčně. Věcné břemeno by PO opravňovalo k plnému užívání nemovitých věcí. Fyzické osobě jde prioritně o to, aby bylo právo užívání zaspáno v katastru, má obavy z vlastní zkušenosti, že každá nájemní smlouvu lze vypovědět. FO nebude mít nemovité věci v obchodním majetku. Obávám se, že příjem z věcného břemene bude příjmem podle § 10 ZDP a nelze proti tomu postavit v tom případě jako náklad ani odpisy ani údržbu, či opravy. Souhlasíte? Bylo by to jinak, pokud by FO zahrnula uvedené nemovitosti do obchodního majetku a příjem z věcného břemene považovala za příjem podle § 7 ZDP? Pravidelný příjem z věcného břemene bude považován za ekonomickou činnost a počítat se do obratu pro účely DPH? Bude moci PO z titulu užívání na základě věcného břemene moci odepisovat technické zhodnocení, případně opravovat a udržovat majetek s tím, že výdaje budou daňovým nákladem? 

1. Úvod Pokyn GFŘ D-59 uvádí příklady vztahů, na základě nichž je možné odepisovat technické zhodnocení dle § 28 odst. 7 ZDP. V pokynu je jako příklad uvedena podnájemní...

Naše společnost zřizuje oprávněnému ze služebnosti (neplátci DPH) služebnost stezky a cesty k pozemku. Služebnost je sjednána na dobu neurčitou a umožňuje oprávněnému vstupovat a vjíždět na služebný pozemek. Je sjednána pravidelná roční úplata za výkon práv odpovídajících služebnosti, která bude hrazena na základě splátkového kalendáře. Do jakého režimu DPH daná služba spadá? Je služebnost a jiná věcná břemena z hlediska DPH nájmem, a tudíž bychom se měli řídit § 56a ZDPH?

S naší společností (PO, plátce DPH) bylo z důvodu plánované výstavby provozní haly smluvně zřízeno s městem (v místě výstavby haly) věcné břemeno - služebnost na sjezd z dálnice. Věcné břemeno je na základě smlouvy zřízeno úplatně, na dobu neurčitou. Jedná se o jednorázový poplatek ve výši 10 000 Kč. Poplatek naše společnost městu uhradila. Předmětné věcné břemeno již také bylo zapsáno do KÚ. Jak toto věcné břemeno účtovat?

OSVČ, fyzická osoba, plátce DPH prodala nemovitost včetně pozemku, kterou měla zařazenou v obchodním majetku. V kupní smlouvě bylo zřízeno věcné břemeno. Prodávající si vyhrazuje průchod přes pozemek. Tento průchod jsou strana prodávající a osoby, které ji navštíví, oprávněni použít pouze jako únikový východ v případě, že bude ohroženo jejich zdraví nebo život (jedná se o únikový východ z restaurace, který kvůli bezpečnosti musí být zachován). Věcné břemeno se zřídilo bezplatně. Plyne z toho pro prodávající osobu nějaká daňová povinnost?

Cílem následujícího příspěvku je vysvětlit právní úpravu věcných břemen a nastínit postup jejich účtování.

Vlastníme nemovitost – stavbu vedení kabelové trasy telefonních a optických kabelů z roku 1997. Tato stavba je již účetně i daňově odepsána. Nyní dodatečně k této historické stavbě, která vede na cizích pozemcích, zřizujeme služebnost – právo uložení, provozu, údržby atd. Služebnost se zřizuje na dobu neurčitou a cena za zřízení služebnosti bude asi 200.000,- Kč. Jak máme postupovat při účtování této služebnosti do majetku a jak majetek následně odepisovat? Děkujeme za Váš názor.