Příjmy z prodeje

Za jakých podmínek bude osvobozený prodej s. r. o. ? Prodejcem je fyzická osoba jako dědic. 

Majitel koupil nemovitost v roce 2021 za 2,5 milionu a 1 milion investoval. V letošním roce 2025 jí prodal za 7 milionů, ale na koupi další nové nemovitost tentokrát pro vlastní bydlení použil pouze 4 miliony. Jak je to v tomto případě se zdaněním? Podmínku bydlení v původní nemovitosti nesplňuje pro osvobození.

Fyzická osoba darovala nemovitost na základě darovací smlouvy podepsané v prosinci 2020, právní účinky vkladu v katastru byly zaevidovány k 20.1.2021 a zápis do katastru proběhl také v roce 2021. Bude platit pro osvobození časový test 5 nebo 10 let? Co je pro běh lhůty důležité - datum podepsání darovací smlouvy nebo zaevidování na katastru nemovitostí (právní účinky vkladu).

Společnost, dříve sdružení bez právní subjektivity, tvoří rodiče a jejich dvě děti. Provozují maloobchodní prodej, čerpací stanici pohonných hmot. Společnost svoji činnost končí. Rodiče vložili do společnosti nemovitý majetek - pozemek, budovu, technologické vybavení. Při vypořádání ukončení společnosti si rodiče tento majetek, kterého jsou stále vlastníky, berou zpět. Následně Jsou rozhodnuti tento nemovitý majetek prodat. Majetek sloužil k podnikatelské činnosti. Jak bude řešena otázka daně z příjmů při prodeji tohoto nemovitého majetku?

FO vlastní byt zakoupený 1/2024, který chce prodat (s odhadovaným ziskem cca 1,5 mil. Kč) a investovat peníze z prodeje bytu do výstavby rodinného domu (RD). Byt je v tuto chvíli inzerován, zatím neprodán, ale již v tuto chvíli započaly finanční toky do výstavby RD. Výstavba RD je v tuto chvíli financována z vlastních úspor + zbytek bude financován z hypotečního úvěru. Období výstavby bude 1-12/2026. Byt byl financován hypotečním úvěrem a od první chvíle pronajímán a nikdy v něm FO neměla trvalý pobyt. Po prodeji bytu bude umořena hypotéka a zbytek finančních prostředků použito pro výstavbu RD, který bude pro vlastní bydlení. Finanční toky z vlastních úspor započaly již 7/2025 - záloha na pozemek + projekt, v prosinci bude již financováno hypotečním úvěrem. Vztahuje se zde osvobození od daně z rozdílu kupní/prodejní ceny bytu? Je možné náklady před prodejem bytu, tedy záloha a projekt financovaný z vlastních úspor (již zdaněných), počítat do financování vlastního bydlení, i když tok proběhl dříve než se byt prodal a tedy zisk z prodeje půjde zpět do vlastních úspor bez zdanění? Příjem z pronájmu za byt je zdaňován s uplatněním reálných výdajů a každoročně končí daňovou ztrátou. Je možné odečíst od zisku z prodeje bytu i faktické reálné výdaje, tedy daňovou ztrátu a zdanit tedy rozdíl zisku z prodeje bytu a daňové ztráty?

Fyzická osoba (nepodnikající) bude prodávat pozemek, jehož součástí je stavba (rodinný dům) a pozemek-zahrada. Polovinu majetku vlastní od 4/2015 a druhá polovina je v SJM manželů od 9/2020. prodej proběhne v říjnu nebo v listopadu 2025, tedy příjem z výše uvedeného majetku bude osvobozen od daně z příjmů. Součástí prodeje bude dokumentace na demolici stávajícího domu a stavební povolení s rozhodnutím o povolení nové stavby. Budou výše uvedené dokumentace budou také osvobozeny od daně z příjmů? 

Fyzická osoba, neplátce DPH, pořídila v roce 2014 os. automobil, který vložila do obchodního majetku. V technickém průkazu bylo zapsáno IČO. Automobil je už plně odepsán. V 4/2025 automobil vyřadila z obchodního majetku na soukromé využití. Nebyl ale proveden převod z IČ na RČ. V 6/2025 byl na základě kupní smlouvy osobní automobil prodán. Příjem zdaníme v § 10 ZDP. Myslíme si, že nebyl nutný převod na RČ v technickém průkazu, abychom mohli auto soukromě prodat a zdanit v § 10 ZDP a nedanit v § 7 ZDP. Je naše úvaha správná? Dělají se ještě vůbec zápisy, když už není velký technický průkaz?

Dva bratři v r. 2021 zdědili rodinný dům po rodičích, kteří vlastnili dům 20 let. Každý bratr zdědil id.1/2. Po ukončeném dědictví se bratři v r. 2025 dohodli na vypořádání spoluvlastnictví s tím, že a) jako vlastníci učinili "prohlášení o vymezení jednotek v domě" a zřídili v domě dvě bytové jednotky a b) bytové jednotky si rozdělili a zapsali do katastru nemovitostí. Jeden z bratrů se rozhodl v roce 2025 bytovou jednotku prodat třetí osobě. V bytě neměl bydliště. Otázkou nyní zůstává, zda je splněn časový test pro osvobození §4 (1) b). První varianta: Časový test je splněn, jelikož dům je ve vlastnictví více jak 10 let. (Vlastnili rodiče, časový test se u dědění zkracuje o dobu, po kterou byly nemovité věci ve vlastnictví zůstavitele). Tudíž příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmů. Druhá varianta: k datu prohlášení vlastníků o zřízení bytových jednotek nastává situace pro počítání nového časového testu (vznik "nové nemovitosti") a příjem z prodeje tak nemůže být osvobozen pro nesplnění časového testu. 

Fyzická osoba měla v obchodním majetku nemovitost, kterou prodala v 12/2024 (zápis vlastnického práva v KN). Příjem peněz na bankovní účet byl až v 1/2025. Postupujeme podle pokynu D-59 a daníme v roce 2024? V pokynu je ale pouze nabytí nemovitosti, které se řídí dle zápisu vlastnického práva do KN a není zde nic o prodeji. Nebo daníme v roce 2025, klasický princip cash flow u fyzické osoby - daňová evidence (v době skutečně obdržených peněz)?

OSVČ (řemeslník), plátce DPH, v roce 2022 koupil od FO, neplátce DPH automobil do 3,5 t (kupní cena 129.000,- Kč) a zařadil do obchodního majetku (OM). Z hlediska DPFO za rok 2022 a 2023 byly uplatněny skutečné výdaje + paušální výdaje na dopravu, 1. daňový odpis automobilu ve výši 14.190,- Kč byl uplatněn až v roce 2023. V roce 2024 byly uplatněny výdaje 80 % procent z příjmu. Z hlediska DPH byl uplatněn odpočet DPH z PHM – nafty v roce 2022, 2023, 2024. V říjnu roku 2024 bylo auto vyřazeno z OM - evidence majetku zaznamenáním data posledního uplatnění odpočtu DPH z PHM (31. 10. 2024). Vozidlo nebylo dále užíváno k firemním (ani soukromým) účelům. Odstaveno, zahájen prodej. Od listopadu 2024 zahájen provoz novým firemním vozidlem pořízeným na finanční leasing. Vozidlo vyřazené z OM bylo prodáno FO – neplátci DPH (nepodnikající) až v červenci roku 2025 za 25.000,- Kč. Je nutné přiznat DPH na výstupu z prodejní ceny? DPH z kupní ceny na vstupu nebylo uplatněno. Časový test pěti let mezi vyřazením a prodejem vozidla nebyl splněn, tudíž podléhá dani z příjmu. Spadá příjem OSVČ z prodeje vozidla za rok 2025 do příjmu z podnikání dle § 7 zákona o DPFO, kdy se započítává i do vyměřovacího základu pro zdravotní a sociální pojištění nebo na základě vyřazení z OM v roce 2024 do ostatních příjmů dle § 10 zákona o DPFO?

Společnost s r. o., plátce DPH, bude prodávat tři osobní automobily, u kterých neuplatnil nárok na odpočet: 1) nákup od nepodnikatele v 2/2024 rok výroby auta 2014, 2) nákup ve zvláštním režimu v 10/2023 rok výroby 2005, 3) nákup od nepodnikatele v 7/2023 rok výroby 2006. Musíme u všech tří osobních automobilů uplatnit 21% DPH? Není zde nějaká možnost využití § 75 odst. 2 zákona o DPH ve znění před účinností zákona č. 87/2009 - přechodná ustanovení odst. 3?

Developer, plátce DPH, postavil v letech 2019-2022 bytové jednotky, u kterých při výstavbě uplatňoval odpočty DPH. Bytové jednotky, které dosud neprodal, byly zkolaudovány v 12/2022. Podle novely zákona o DPH jsou nemovité věci prodávané po 1.7.2025, když uplynulo 23 měsíců od kolaudace, od DPH osvobozeny bez nároku na odpočet. Znamená to, že všechny odpočty DPH musí vrátit v 7/2025, nebo až v momentě, kdy jednotku prodá? Zůstává zde možnost prodat plátci DPH v režimu PDP, proto jsme názoru, že by se odpočty DPH související s pořízením jednotky, měly vracet až při prodeji konkrétní jednotky. Vrácená DPH by byla uvedena v přiznání k DPH na ř. 60. 

Firma v roce 2024 koupila auto, které se částečně využívá pro soukromé účely. Nárok na odpočet DPH byl krácen 10% z pořizovací ceny. Nyní v roce 2025 chce auto prodat a já se chci zeptat, z jaké částky se bude odvádět DPH. Zda se odvede z prodejní ceny také pouze 90% DPH, když 90% DPH nárokovala. A pokud ano, na jakém řádku v přiznání k DPH se těch 10%krácení zohlední...

Chci se zeptat na prodej bytu. FO koupila byt v únoru 2021, v bytě bydlela, ted v srpnu 2025 byt chce prodat a peníze použít na nový byt. Bude tento prodej osvobozen od daně z přijmu? 

Pán v roce 2019 nabyl pozemek darem. Na pozemku začal stavět dům, ten však nedokončil a v roce 2025 pozemek s rozestavěným domem prodal. Příjem z prodeje je osvobozený?

Naše zoo získala dědictvím 2 byty, které byly následně prodány. Jaké si může příspěvková organizace uplatnit náklady na tento prodej? Před prodejem máme znalecký posudek, nemovitosti jsme měli zaúčtovány v majetku organizace. Prostředky z prodeje těchto nemovitostí jsou nyní zaúčtovány v investičním fondu a budou použity na další rozvoj zoologické zahrady. 

V minulém roce koupila s.r.o. od developera do svého majetku bytovou jednotku v bytovém domě jako investici (s.r.o. nemá s využitím bytu záměr na pronájem nebo ubytovací služby). Při nákupu si s.r.o. neuplatnila z pořízení bytové jednotky DPH. Pokud by s.r.o. byt prodala tuzemské osobě nepovinné k dani, jak by to bylo s DPH ? Prodej by se pravděpodobně uskutečnil po lhůtě 23 kalendářních měsíců.

Fyzická osoba koupila v roce 2013 pozemek a postavila RD, který byl zkolaudován 2014. Zůstala výlučným vlastníkem nemovitosti i po svatbě. V roce 2023 pořídili do SJM pozemek, který rozšířil stávající zahradu. (parcela navazuje na původní pozemek, ale je ve společném jmění manželů a v katastru je zapsána jako samostatná parcela). Pozemky nejsou nijak odděleny a užívají se jako zahrada bez viditelného rozdělení. Nyní v roce 2025 dojde k prodeji nemovitosti a pozemků. Může být prodej osvobozen jako prodej RD a souvisejících pozemků nebo je třeba příjem z posledního pozemku zdanit?

Sourozenci dostali darem dům před 20 let (2 sourozenci-sestra a bratr, každý podíl 50 %). V roce 2024 bratr prodal svůj podíl ve výši 40 % sestře za 1 mil. Kč. Sestra tedy vlastní 90 % domu, bratr 10 %. Sestra chce dům zrekonstruovat, hodnota investice 5 mil. Kč. Tento zrekonstruovaný dům chce rozdělit na 4 nebytové prostory a jeden byt. Nebytové prostory chce pronajímat, byt chce prodat svému synovi za 3 mil. Kč. 1. Pokud prodá "sestra" svému synovi byt (jeho spoluvlastnický podíl na domu by byl ve výši 10 %) , bude ho muset zdanit dani z příjmu? Od kdy se bere časový test pro § 4? Od doby nabytí prvních 50 % nebo od doby nabytí od bratra v roce 2024? 2. Po tomto prodeji bytu bude tedy sestra vlastnit 80 %, bratr 10 % a syn 10 %. Může příjmy z pronájmu zdaňovat jenom sestra? Nebo se mohou domluvit na jiných poměrech - např. 50 % sestra, 50 % syn, bratr 0 %? 3. Ke dni zahájení nájmu se stanoví cena domu pro odpisování. Ta se bude skládat z 1 mil. Kč od bratra + ostatní náklady, které budou ve výši 5 mil. Kč. Celková cena při zahájení odepisování tedy bude 6 mil. Kč. Pokud by měli skutečné výdaje a zdaňovala vše sestra, bude uplatňovat odpis ze 6 mil. Kč? 4. Pokud by příjmy zdaňovala sestra 50 % a syn 50 %, odpis se poměrově rozdělí mezi ně 50/50? 5. Pokud syn za byt zaplatil 3 mil. Kč, má tato skutečnost vliv na vstupní cenu pro odpisování?

Fyzická osoba (Manželé v režimu odděleného jmění) prodala v roce 2024 pozemek, který nelze osvobodit od daně z příjmu FO. Výdaje na jeho prodej (právní služby, poplatky, apod.) však vynaložil druhý z manželů a podklady znějí na jeho jméno. Omezuje "oddělené jmění" možnost využití těchto dokladů jako výdaje při zdanění prodeje pozemku?