Prodej bytu

Fyzická osoba, plátce DPH, koupila od developera v průběhu roku 2 byty a uplatnila nárok na odpočet DPH. První byt koupila na začátku roku 2025 a druhý v září 2025. Oba byty plánuje prodat. 1. U prvního bytu bude dle původního znění zákona č. 235/2004 Sb. bude nutné sledovat 5 letou lhůtu pro osvobození nebo i zde platí podmínka prvního dodání? 2. U druhého bytu dle novely zákona 235/2004 Sb. bude následující prodej již osvobozen vzhledem ke splněné podmínce prvního dodání? 3. Bude nutné upravit již provedený nárok na odpočet DPH a DPH vrátit u bytu 1. nebo 2., případně obou při prodeji neplátci DPH? 4. Bude nutné upravit již provedený nárok na odpočet DPH a DPH vrátit u bytu 1. nebo 2., případně obou při prodeji plátci DPH?

V roce 2020 jsem koupila družstevní byt za 4 000 000 Kč. V roce 2023 byl po splacení celkové anuity převeden do osobního vlastnictví. Nyní bych ho chtěla v roce 2025 prodat. Mohu si v § 10 uplatnit jako výdaj pořizovací cenu družstevního bytu ve výši 4 00 000 Kč?

Fyzická osoba, syn, dostal darem od své matky byt v r. 2024, v tomto bytě má posledních 20 let syn trvalé bydliště. Byt byl ve vlastnictví matky, nebyl to družstevní podíl. Syn nyní, v r. 2025 uvažuje o prodeji tohoto bytu. Bude z prodeje platit daň z příjmu nebo bude tento prodej osvobozen dle § zákona o dani z příjmu?

Babička má trvalé bydliště v pronajatém bytě cca 10 let, vlastník bytu se rozhodl, že byt teď babičce prodá a stane se vlastníkem bytu. Babička se pak následně rozhodne ještě v tom samém roce byt opět prodat. Je tento prodej od daně osvobozen? Babička ještě neví, jestli tyto prostředky použije pro nákup své bytové potřeby, nebo ne. 

Fyzická osoba vlastník bytového domu zdaňuje příjmy z pronájmu. V minulosti bylo možné vyloučit přijaté zálohy od nájemníků související s budoucím vyúčtováním služeb z daňových příjmů a oproti tomu neuplatňovat do daňových výdajů částky související (energie ve společných prostorech, vodné, úklid společných prostor, odvoz odpadu, poplatky za správu domu). Je takto možné stále pokračovat? Pronajímatel samozřejmě zpracovává vyúčtování služeb bez jakéhokoliv navýšení.

Fyzická osoba koupila byt v roce 2019, v roce 2024 byt prodala. Uběhlo 5 let. Ted podáváme přiznání DPFO za rok 2024, kde tedy neuvádíme příjmy z prodeje. Ale klientka v roce 2024 koupila pozemek, na kterém staví dům, a v roce 2025 chce dům prodat. V roce 2026 budeme podávat přiznání za rok 2025, a tedy už to bude příjem z prodeje nemovitosti, jako náklady použijeme kupní smlouvu na koupi pozemku a faktury na stavbu domu za rok 2024 a rok 2025. Je to tak? Musí se nyní v roce 2024 něco uvádět v daňovém přiznání? 

Fyzická osoba nepodnikající pořídila v listopadu 2022 byt, ve kterém trvale žila, za 4 miliony Kč. V květnu 2024 byt prodala za 5 milionů a následně v témže roce pořídila byt za 4,5 milionu Kč, který užívá k trvalému bydlení. Jaký bude mít tato skutečnost dopad na zdanění podle § 10 ZDP a osvobození dle § 4 ZDP?

Podnikatel, OSVČ, vlastní hotel, který se rozhodl zrekonstruovat a část stavby rekolaudovat na byty, které bude dále pronajímat. Hotel je již řadu let odpisován (6 odpisová skupina) a po dokončení přestavby vznikne problém, jak stanovit hodnotu obou částí. Budova hotelu ztratí část své původní ceny tím, že se zmenší na přibližně polovinu plochy a druhá polovina získá přestavbou novou a značně větší cenu a bude zřejmě odepisována a evidována jako samostatný majetek, navíc v jiné odpisové skupině. Jak stanovit (a zaúčtovat) snížení ceny hotelu? Jak určit cenu části hotelu s byty? Stačil by znalecký odhad? Jak postupovat v případě případného prodeje bytů?

Klient vlastnil družstevní podíl 30 let, v bytě bydlel. Letos bude převeden bezúplatně do osobního vlastnictví a bude prodán. Jde tedy o osvobození podle § 4 odst. 1 ZDPpísm. a) a je zde splněna podmínka bydliště dva roky bezprostředně před prodejem, je to osvobozeno bez dalších podmínek. Nezáleží jak poplatník využije prostředky získané prodejem. Týká se ho oznámení o tomto příjmu? 

Poplatník v říjnu 2023 koupil byt, následně proběhla rekonstrukce a na konci ledna 2024 byl prodán. Byt byl koupen za účelem pronájmu, ale z rodinných důvodů se musel prodat. Prostředky z prodeje bytu pokryly cenu rekonstrukce a dovybavení bytu, ve kterém bydlí. Jelikož se poplatník nevešel do desetileté lhůty pro osvobození, lze prostředky získané prodejem bytu osvobodit za účelem obstarání bytové potřeby? Pokud ano, do kdy je potřeba tuto skutečnost oznámit správci daně?

Byt koupený v roce 2023 jako družstevní za 6 mil. Kč. V roce 2025 byl převeden do osobního vlastnictví za nulovou cenu. Poté prodán v roce 2025 za 8 mil. Kč. Jaká cena bude uznatelným nakladem? Nula, 6 mil.,  nebo cena, kterou stanoví znalec ke dni převodu do osobního vlastnictví?

Občan koupil v 4/2022 družstevní byt za 1 650 000 Kč. V období 4/2022 - 9/2022 provedl rekonstrukci za 107 000 Kč. V 9/2022 proveden převod z družstevního bytu na byt do osobního vlastnictví a za tento převod zaplatil družstvu poplatek 32 000 Kč. V roce 2023 a 2024 byt pronajímal. V 11/2024 tento byt prodal za 2,5 mil. Kč. Příjem z prodeje bytu bude muset danit, protože nesplnil podmínky pro osvobození. Co vše může zahrnout do výdajů k tomuto příjmu?

Jsem „vlastníkem“ družstevního bytu (tzn. držím členský podíl v bytovém družstvu, přičemž mám k danému bytu užívací vztah). Jednoho dne se rozhodnu tento družstevní byt (přesněji členský podíl v bytovém družstvu) prodat a přirozeně mě zajímá, zda obdržený příjem lze daňově osvobodit (na základě § 4 ZDP). Konkrétně mě zajímají 2 situace: Došlo ke splnění podmínek stanovených v § 4 odst. 1 písm. a) ZDP – otázka zní, lze toto ustanovení aplikovat i v případě, že držím členský podíl v bytovém družstvu (tzn. neprodávám byt, ke kterému bych měl vlastnické právo)? Mírně mě mate samotné znění tohoto ustanovení, které říká, že: „Od daně se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku …“. Takovéto znění by mě i nabádalo k tvrzení, že toto ustanovení pro danou situaci použít nelze, neboť já neprodávám rodinný dům/jednotku, ale členský podíl v bytovém družstvu. Na druhou stranu, nedokážu najít důvod, proč by zákonodárce tento druh osvobození chtěl přiznat pouze tomu, kdo prodává rodinný dům/byt (tedy má k dané nemovité věci vlastnické právo), neboť i já, kdo drží členský podíl v bytovém družstvu a mám k danému bytu užívací právo mohu splňovat podmínky stanovené tímto ustanovením. Nedošlo ke splnění podmínek stanovených v § 4 odst. 1 písm. a) ZDP – v takovém případě mám ještě možnost posoudit, zda byl splněn tzv. časový test. Chápu správně, že při tomto posuzování nezohledňuji časový test upravovaný v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, ale časový test upravovaný v § 4 odst. 1 písm. q) ZDP? Dle mého názoru je tato úvaha správná, neboť příjem z prodeje členského podílu v bytovém družstvu je příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci (dle § 1 odst. 1 ZOK je i družstvo obchodní korporací). Dále, § 4 odst. 1 písm. b) ZDP nelze použít, protože na základě tohoto ustanovení: „Od daně se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; …“. Já však nemám vlastnické právo k nemovité věci, nýbrž držím členský podíl v bytovém družstvu. Stejně jako v prvním příkladě, i zde však nechápu, proč by zákonodárce zamýšlel, že u jednoho druhu prodeje bude aplikovaný 5letý časový test [§ 4 odst. 1 písm. q) ZDP] a u druhého 10letý časový test [§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP; za předpokladu, že k nabytí došlo po 31. 12. 2020]. 

Manželé mají družstevní podíl v bytovém družstvu. Byt pronajímají, příjem z nájmu dává do daňového přiznání jeden z nich. V případě, že podíl prodají, má povinnost podat přiznání jeden, nebo mohou podat oba přiznání, každý na polovinu příjmu? Platí totéž, pokud se jedná o prodej bytu ve vlastnictví obou (SJM)?

Postup při uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, které je podmíněné použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, změnila nedávná novela zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“), provedená zákonem č. 163/2024 Sb. Protože jsou různé podmínky pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti podle toho, o jakou nemovitost se jedná, kdy byla prodávaná nemovitost nabyta, v kterém zdaňovacím období poplatník příjem obdržel, pokusila jsem se tuto problematiku trochu shrnout. V textu dále předpokládám, že se jedná o prodej nemovitosti, která není ani nebyla v obchodním majetku.

Zůstavitel (původní) byl, od roku 1980, výlučným vlastníkem bytu. V roce 2021 zemřel a byt zdědil jeho syn. Syn zemřel v roce 2023 a byt zdědila jeho dcera. Dcera byt v roce 2024 prodala. Lze u dcery uplatnit osvobození od DPFO, dle § 4 ZDP, použitím prokazatelné doby vlastnictví původního zůstavitele (prarodiče)?

Při prodeji bytů, které nesloužily pro podnikání (samostatnou činnost) a které před prodejem prošly rekonstrukcí, jsou často splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů. Tím ovšem padá možnost daňového uplatnění souvisejících výdajů. Nicméně v řadě případů příjem osvobodit nelze, čímž vyvstává na pořad dne otázka, jestli si prodávající může snížit daňový základ – kromě pořizovací ceny daného bytu – také o obvykle značné výlohy za jeho opravy a rekonstrukce. Kupodivu je odpověď ano – v případě prodeje bytu ve vlastnictví, i ne – jestliže se jedná o prodej družstevního bytu. Tento rozdílný přístup nedávno potvrdil i soud.

Prodej bytu byl uskutečněn na přelomu roku 2023/2024. Kupní smlouva podepsána 21. 12. 2023, do katastru nemovitostí zapsáno 24. 1. 2024, s právními účinky 2. 1. 2024. Časový test nesplněn, osoba tam nebydlela více jak 2 roky - prodej bytu neosvobozen. Nicméně, byt se původně koupil v roce 2022 v hodnotě 4,5 mil., nyní se prodal za 3,6 mil., tudíž se ztrátou. Rezervační poplatek 200 000 Kč přijat už v roce 2023, zbývající doplatek 3,4 mil. přijat až 24. 1. 2024. I když je byt prodán ze ztrátou, tak není prodej osvobozen a jde mi o to, kdy uvést do daňového přiznání. Bude to: Daňové přiznání za rok 2023 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 200 000 Kč (rezervační záloha) - proti tomu výdej 200 000 Kč (část kupní ceny). Daňové přiznání za rok 2024 - příloha 2, ostatní příjmy dle § 10 ZDP - příjem 3,4 mil. (doplatek ceny) - proti tomu výdej 3,4 mil. (část kupní ceny do výše příjmu, aby základ byl 0). Nebo je tomu jinak? Jedná se o FO nepodnikající, která má dále jen příjmy ze zaměstnání. 

V květnu 2006 jsme koupili s manželkou byt do SJM. Odchodem do důchodu jsem manželce formou zúžení SJM převedl svůj podíl. Datum zápisu v katastru nemovitostí je září 2021. Od této doby se stala manželka výhradním vlastníkem bytu. Změnou situace je nutné byt prodat v letošním roce. Nejsem si jistý, jaká hodnota ceny bytu bude podléhat dani z příjmů. Manželka, z mého pohledu, splňuje podmínky § 4 odst. 1 a) ZDP na svůj podíl, který vlastní od roku 2006, ale zúžením SJM v roce 2021 o moji polovinu už je v daňové povinnosti. V případě, že je tento názor správný, tak mám ještě jeden dotaz na výdajovou část. Lze využit znalce a stanovit na straně výdajů cenu, která by odpovídala hodnotě bytu v září 2021? V případě, že znalec ocení hodnotu bytu, jakou cenu by měla použít – skutečnou nebo tržní?

Fyzická osoba, podnikatel, plátce DPH, vede daňovou evidenci, pracuje jako elektrikář. Nyní chce od občana koupit byt, provést v něm rekonstrukci a byt do 6 měsíců prodat. Tato činnost bude častější, takže ji bude provádět v rámci § 7. 1) Bude prodej bytu podléhat DPH nebo bude osvobozen? Je rozdíl , pokud byt koupí občan nebo firma, plátce DPH? 2) Má nárok na na odpočet DPH z nákladů na rekonstrukci, případně budou stavební práce v režimu přenesení daňové povinnosti? 3) V rámci daňové evidence budu vést nákup bytu jako nákup dlouhodobého majetku? Náklady na rekonstrukci budou technické zhodnocení?