297/24.02.10 - Účetní a daňová problematika spojená s nájemným hrazeným nájemci - členy bytových družstev a s.r.o. pronajímatelům - bytovým družstvům a s.r.o.

Příspěvek 297/24.02.10 – MF předkládá stanovisko k doplněnému příspěvku

297/24.02.10 - Účetní a daňová problematika spojená s nájemným hrazeným nájemci – členy bytových družstev a s.r.o. pronajímatelům – bytovým družstvům a s.r.o.

Předkládá: Ing. Bc. Martin Durec, daňový poradce, č. osvědčení 4106

Předkladatel doplnil příspěvek za stanoviskem MF.

V odborných kruzích se objevují otázky týkající se zdaňování nájemného hrazeného nájemci – členy bytových družstev pronajímatelům – bytovým družstvům, a dále otázky ohledně způsobu účetního zachycení tohoto nájemného v účetnictví bytového družstva. Tento příspěvek si proto klade za cíl některé sporné otázky týkající se těchto problémů vyřešit.

V současnosti existuje několik typů bytových družstev, tj. družstev, jež pronajímají (zejména) části domů (byty, garáže atd.) v jejich vlastnictví svým členům – družstevníkům, jež jsou vůči těmto družstvům v postavení nájemců (dle §221 odst. 2 obch. zák. je družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, družstvem bytovým) - v souladu s ustálenou soudní judikaturou není tato činnost považována za podnikání (bytová družstva samozřejmě mohou vykonávat i jiné činnosti, například pronájem bytů či nebytových prostor nájemcům – nečlenům družstva, nicméně tyto jiné činnosti nebudou v tomto příspěvku pro zjednodušení uvažovány). To, že družstva nejsou v souladu s §18 odst. 8 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) považována pro účely tohoto zákona za nepodnikatelské subjekty, na věci samozřejmě nic nemění.

Prvním typem bytových družstev jsou družstva zřízená po roce 1958, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních právních předpisů (dále jen „stavební bytová družstva“). Druhým typem jsou bytová družstva, označovaná podle dřívějších předpisů jako „lidová bytová družstva“ (viz např. zákon č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a o družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření Předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb., a následující předpisů). Třetím typem jsou pak veškerá ostatní bytová družstva – zejména se jedná o tzv. družstva nájemníků, tj. družstva vzniklá za účelem odkupu domu vč. případného pozemku pod ním od původních majitelů, jimž byly nejčastěji obce, městské části případně i stát (dále jen „nová bytová družstva“).

Dle ustanovení § 19 odst. 1 písm. c) bod 1 ZDP jsou od daně osvobozeny příjmy z cenově regulovaného nájemného z bytů, z nájemného z garáží a z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů a garáží v domech ve vlastnictví a spoluvlastnictví bytových družstev, zřízených po roce 1958, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních právních předpisů. Stanovení tohoto nájemného (tzv. „věcně usměrňovaného nájemného“) je upraveno § 3 vyhlášky č. 85/1997 Sb. o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Dle tohoto ustanovení musí být (zjednodušeně řečeno) věcně usměrňované nájemné stanoveno ve výši tzv. „oprávněných nákladů“, tj. vyhláškou vyjmenovaných nákladů včetně výdajů na technické zhodnocení domu (dále jen „TZ domu“) snížených o případné ostatní příjmy z domu, a dále nesmí zahrnovat zisk a musí být rozpočítáno na jednotlivé družstevní byty dle vyhláškou stanovených pravidel.

Dle ustanovení § 19 odst. 1 písm. c) bod 2 ZDP jsou od daně osvobozeny příjmy z nájemného z bytů a garáží v domech ve vlastnictví a spoluvlastnictví bytových družstev, označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, a z nájemného z bytů a garáží užívaných společníky nebo členy poplatníků, vzniklých proto, aby se stali vlastníky domů, a z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním uvedených bytů a garáží, a to za předpokladu, že u nájemného z bytů budou dodržena pravidla regulace nájemného z bytů platná do 17. prosince 2002 týkající se uvedených bytů, pokud zvláštní právní předpis nestanoví pravidla jiná. Tato pravidla regulace zde představuje Ústavním soudem zrušený výměr MF č. 06/2002, ze dne 15. listopadu 2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr MF č. 01/2002., a to konkrétně 3. část tohoto výměru, dle k