V článku se zaměříme na daňové otázky související s prodejem nemovitých věcí. S využitím příkladů si blíže rozebereme podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí a následně pak vlastní zdanění příjmů z prodeje, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození těchto příjmů od daně z příjmů.
Souhrnný pohled na daňové řešení prodeje nemovité věci
Ing.
Ivan
Macháček
Vymezení nemovitých věcí v občanském zákoníku
Podle znění § 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“),
nemovité věci jsou
:–
pozemky
,–
podzemní stavby
se samostatným účelovým určením,–
jakož i věcná práva
k nim (zástavní právo k pozemku aj.) a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby dle § 1240–1256 ObčZ).Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. V § 498 odst. 2 ObčZ se pak uvádí, že veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná, nebo nehmotná, jsou movité.
Dle § 506 ObčZ je
součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných
včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Ve smyslu § 507 ObčZ je součástí pozemku rostlinstvo na něm vzešlé.V § 509 ObčZ se uvádí, že liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemků. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Z výše uvedeného vyplývá, že liniové stavby (inženýrské sítě) jsou samostatnou nemovitou věcí.
V § 1159 ObčZ se uvádí, že
nemovitou věcí je jednotka
. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jak vyplývá z § 1160 ObčZ, společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.Z § 3054 ObčZ (přechodné ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.) vyplývá, že
stavba, která nebyla podle dřívějších právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem 1. 1. 2014 samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti nového ObčZ vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba
.Z následujícího § 3055 ObčZ vyplývá, že
stavba spojená se zemí pevným základem, která nebyla podle dřívějších právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni 1. 1. 2014 ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem 1. 1. 2014 nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.
Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Toto platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.Vymezení dlouhodobého hmotného majetku ve vyhlášce č. 500/2002 Sb.
Zatímco stavba dle občanského zákoníku sdílí osud pozemku, účetní a daňové předpisy posuzují stavbu odděleně od pozemku.
Ve vyhlášce č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví (dále jen „ZoÚ), ve znění pozdějších předpisů pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, je vymezen v § 7 dlouhodobý nemovitý majetek v rozvaze následovně:
–
položka B.II.1
.
1
Pozemky
obsahuje pozemky bez ohledu na výši ocenění, pokud nejsou zbožím. Tato položka neobsahuje součásti pozemku, které jsou odpisovány a vykazují se jako majetek nebo jeho části v položkách B.II.1.2 Stavby, B.II.4.1 Pěstitelské celky trvalých porostů a B.II.4.3 Jiný dlouhodobý hmotný majetek podle odstavce 6 písm. a);–
položka B.II.1.2
Stavby
obsahuje bez ohledu na výši ocenění a dobu použitelnosti:
a)
stavby včetně budov, důlní díla a důlní stavby pod povrchem, vodní díla a další stavební díla podle zvláštních právních předpisů,
b)
právo stavby, pokud není zbožím,
c)
otvírky nových lomů, pískoven a hlinišť,
d)
technické rekultivace, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak,
e)
byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky; v případě společných částí nemovité věci se použije odstavec 1 obdobně,
–
položka B.II.1.2 Stavby
dále obsahuje technické zhodnocení
, a to od výše ocenění stanoveného v § 47 odst. 4 majetku uvedeného v § 28 odst. 5 ZoÚ a drobného hmotného majetku;–
položka B.II.4.1
Pěstitelské celky trvalých porostů
obsahuje:
a)
ovocné stromy nebo ovocné keře vysázené na souvislém pozemku o výměře nad 0,25 hektaru v hustotě nejméně 90 stromů nebo 1 000 keřů na 1 hektar,
b)
trvalý porost vinic a chmelnic bez nosných konstrukcí;
–
položka B.II.4.3
Jiný dlouhodobý hmotný majetek
obsahuje bez ohledu na výši ocenění:
a)
ložiska nevyhrazeného nerostu nebo jejich části koupené nebo nabyté vkladem jako součást pozemku po 1. 1. 1997 v rozsahu vymezeném geologickým průzkumem a za podmínky stanovené v § 56 odst. 2 písm. d) a odst. 5,
b)
umělecká díla, která nejsou součástí stavby, sbírky, movité kulturní památky, předměty kulturní hodnoty a obdobné hmotné movité věci stanovené