Následující soudní spor ukazuje, jak složité může být prokázat daňově uznatelné výdaje na výstavbu domu bez potřebných dokladů. V několika soudních kolech se odehrála kauza mezi soukromým prodávajícím, finančním úřadem a soudy o to, zda lze výdaje na výstavbu rodinného domu prokázat i bez klasických dokladů – například znaleckým posudkem. Zatímco znalecká hodnota darovaného pozemku byla uznána, výdaje na samotnou stavbu bez podkladů neprošly. Soudy se nejprve přiklonily k poplatníkovi, nakonec však rozhodly ve prospěch správce daně. Kauza je jasným příkladem toho, že v daňových otázkách platí: Co není řádně doloženo, nelze uplatnit – a ani znalecký posudek nemusí stačit, pokud chybí konkrétní doklady k výdajům.
Když posudek nestačí: Spor o uznání výdajů při prodeji domu
Ing.
Martin
Děrgel
V sedmi dějstvích stručně přiblížíme poučnou daňovou kauzu táhnoucí se již od roku 2016, resp. 2019, kterou definitivně ukončil zcela nedávno druhý
rozsudek Nejvyššího správního soudu
(dále také jen „NSS“)
ze dne 23. září 2025
čj.
. V čem bylo jádro sporu? Poplatník – soukromě jednající občan – se snažil chybějící doklady o výdajích za výstavbu domku nahradit znaleckým posudkem o nákladech, které takto musely být reálně vynaloženy. S čímž se berní úřad nespokojil. Ovšem zajímavá zápletka vznikla u soudů, které nejprve kupodivu daly poplatníkovi za pravdu, pak ale „odvolaly“, co prve vyřkly. Prokázání výdajů náhradním způsobem – jako v kauze posudkem znalce – není až taková hloupost, jak to na první poslech vypadá. Běžně ji správce daně uplatňuje při stanovení daně tzv. dle pomůcek, když selže standardní cesta stanovení daně dokazováním. Žel v daném případě finanční úřad nepřešel tzv. na pomůcky a vycházel z údajů poplatníka, jemuž „pouze“ neuznal hodnověrně neprokázané výdaje na výstavbu. Paradoxně by dopadl lépe, kdyby svou daň nijak aktivně neřešil a pasivně vyčkal na doměření daně nejspíše formou oněch pomůcek, pak by totiž správce daně musel uznat určité objektivně nezbytné (esenciální) výdaje na výstavbu, o které by byla doměřená daň nižší…1.
Nepodnikající občan prodal pozemek s hrubou stavbou rodinného domu:
–
Pan R. K. v roce 2013 dostal darem od rodičů pozemek na severovýchodě Česka a začal na něm stavět rodinný dům. Materiál kupoval často v Polsku, odkud přijížděla i většina realizačních stavebních firem. Doklady moc neřešil, protože v domě chtěl bydlet a možná měl „bez papíru“ i o něco nižší ceny. Jenže osobní situace se nečekaně změnila a v roce 2016 musel prodat pozemek s nedokončeným domkem.
–
Když se v roce 2019 berní úřad vyhledávací činností začal o prodej zajímat, tak si pan R. K. uvědomil, že nesplňoval podmínky osvobození od daně, neboť pozemek nevlastnil pět let. Ihned podal dodatečné přiznání na vyšší daň roku 2016, do kterého zahrnul i „ostatní“ příjem z prodeje nemovitosti 1,7 mil. Kč. Jako daňový výdaj na dosažení zdanitelného příjmu uplatnil znaleckou hodnotu darovaného pozemku a výlohy za výstavbu domku ve výši určené znalcem tzv. nákladovým způsobem; celkem cca 1,5 mil Kč.
2.
Finanční úřad neuznal výdaje za výstavbu „prokázané“ znaleckým posudkem:
–
Znalecká hodnota darem nabytého pozemku je daňově účinný výdaj, s kterým počítá § 10 odst. 5 ZDP: „…
je výdajem … jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí…“
. Ovšem pokus prokázat i výdaje za stavbu znaleckým posudkem se podle očekávání nezdály správci daně, proto v prosinci 2019 zahájil postup k odstranění pochybností a vyzval poplatníka k prokázání vynaložených výdajů. To se mu nezdařilo. Finanční úřad výdaj neuznal a v květnu 2020 doměřil za rok 2016 daň z příjmů 201 000 Kč dodatečným platebním výměrem, i penále.3.
Odvolání poplatníkovi (jako obvykle) vůbec nepomohlo:
–
Pan R. K. nesouhlasil s tímto rozhodnutím finančního úřadu (doměřenou daní) a podal odvolání k vyšší instanci. Odvolací finanční ředitelství vyslechlo otce poplatníka a přihlédlo k čestným prohlášením jeho rodičů o tom, že mu na výstavbu domku darovali 1,5 mil. Kč, což doložili výpisem z bankovního účtu. Ředitelství nakonec ještě navýšilo doměřenou daň na 206 000 Kč a rovněž navazující sankční penále.
4.
Krajský soud dal nejprve poplatníkovi za pravdu:
–
Poplatník se bránil žalobou… Sice nesplnil důkazní povinnost, ale nesouhlasí s doměřením daně z celé prodejní ceny, aniž by byly zohledněny výdaje na stavbu. Svědek uvedl polské dodavatele, nešlo tedy o vlastní práci (svépomoc) a čestná prohlášení rodičů potvrdila dar peněz. Stavba zhodnotila pozemek a přispěla k vyšší prodejní ceně (příjmu), takže by se mělo přihlédnout k nezbytným výdajům, které na ni musel vynaložit. Finanční ředitelství namítlo, že nebyla prokázána výše výdajů, ani že šlo o peníze pana R. K., a důkazní nouze neodůvodňuje přechod na pomůcky a tedy ani uznání „esenciálních výdajů“.
–
Soud potvrdil, že minimální výdaje lze přiznat jen u daně dle pomůcek, což není daný případ, poplatník neporušil žádné zákonné ustanovení, ani neměl zatemněno účetnictví (evidenci), aby nešlo daň stanovit dokazováním. Ovšem vytkl správci daně, že nezdůvodnil názor, že výdaje na stavbu nevynaložil pan R. K., ačkoli rodiče tvrdí opak (ať už šlo o dar či půjčku) a svědek vyjmenovává polské dodavatele. Proto v říjnu 2022 rozhodnutí úřadu zrušil pro nedostatek důvodů i pro rozpor spisu se skutkovým stavem.
5.
Správce daně si stěžoval u NSS, který dal za pravdu jemu:
–
Finanční ředitelství podalo kasační stížnost, protože krajský soud podle něj nesprávně posoudil právní otázku. Důvodem doměrku daně bylo neprokázání tvrzených výdajů na výstavbu – komu, kdy a za jaká plnění platil, pan R. K. nepředložil žádný doklad, smlouvu, objednávku atp. Podle § 10 odst. 5 ZDP lze přitom daňově uznat jen prokazatelně vynaložené výdaje, a výpověď svědka nebyla dostačující. S tím plně souhlasí i NSS, zkrátka poplatník neunesl své důkazní břemeno a neprokázal tvrzené vynaložení konkrétních výdajů na výstavbu domku, proto nemohly být uznány za daňově účinné. Verdikt krajského soudu proto v únoru 2024 zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, kde je vázán právním názorem NSS.
6.
Krajský soud proto napodruhé odmítl žalobu poplatníka:
–
Nižší soudní instance musela respektovat názor NSS a po zvážení okolností rozhodla opačně – zamítla správní žalobu poplatníka na berní úřad. Mezi stranami není spor o hrubé stavbě na pozemku, ale o výši uplatněných výdajů. Nemožnost prokázání doklady se pan R. K. snažil překonat znaleckým posudkem o nákladech, které nutně musely být na výstavbu vynaloženy. Tyto minimální (esenciální) výdaje ale jsou
relevantní
jen při stanovení daně náhradním způsobem podle pomůcek. K tomu nedošlo, daň totiž bylo možno zjistit dokazováním, kdy poplatník musí prokázat i „esenciální výdaje“. Důkazní břemeno neunesl, neprokázal s určitostí konkrétní výdaje na stavbu co do výše, rozsahu plnění ani dodavatelů. Znalecký posudek a svědek mohou prokázat konkrétní výdaj, nikoli jejich nespecifikovaný úhrn, který by měl
de facto
následně upřesnit správce daně. V květnu 2024 proto soud zamítl žalobu poplatníka.7.
A nakonec kasační stížnost poplatníka NSS zamítl:
–
Druhá kasační stížnost je možná jen, když by se krajský soud neřídil závazným názorem NSS. Dle pana R. K. neuznání nutně vynaložených minimálních výdajů je nespravedlivé, příliš tvrdé a odporuje zásadě správného vyměření daně. Podle žalovaného úřadu je opakovaná stížnost nepřípustná, nenamítá rozpor se závazným názorem NSS, ale pouhý nesouhlas. NSS stížnost připustil, ale pro nedůvodnost ji v září 2025 zamítl. Poplatníka tíží důkazní břemeno a je na něm prokázat výši skutečných výdajů za konkrétní plnění. Když jej neunese, pak nejde o důvod pro přechod z dokazování na stanovení daně dle pomůcek. Povinnost prokázání se týká i nezbytných (esenciálních) konkrétních výdajů a přechod na pomůcky měl poplatník navrhnout ve správní žalobě, v kasační stížnosti je již pozdě. Krajský soud tedy nepochybil.